刚需购房比例已达80％

　　南都：保利地产对政策走向和今年的机会怎么看？

　　朱铭新：今年房地产机会主要在刚需和首次置业。这也是保利的主打，去年这一类的刚需购房者比例已经达到80％，是保利实施这一项购房信息监控以来的最高水平。这意味着即便剥离投资和投机性需求，刚需者还是能够较强地支撑房地产市场。

　　楼市的调控还将持续两三年。但是在调控中，也会有发展很好的公司和项目。保利目前的策略是“以销定产”。三月份的楼市的确出现了“以价换量”的情况，个别项目或者尾货会有让利，但真正大幅度的降价不多，房价会趋向平稳。

　　今年，保利地产将在快速周转方式、价格调整、成本控制、品牌管理上有所举措，提高存货周转速度。出手土地市场，具体要根据公司发展情况和资金状况来决定。融资方面，保利将更多地运用信托资金，对一些金融产品进行创新，并与大型开发商和海外机构合作。项目合作上，保利的要求是对参与项目要做到控股、实际操盘或合并财务报表。

　　拟将商业地产升格为全资子公司

　　南都：今年保利在业态方面如何布局？

　　朱铭新：在保利的发展战略中，住宅一直是首位，且强调在合适的时机用合适的价格出售产品，保证性价比。自2006年上市以来，保利保持了年均30％以上的增长速度。今年保利同往年一样，不设销售目标，我们要做到一是业绩增长，二是市场份额不下降。过去连续三年都做到了，今年也会做到。保利计划到2015年要有相比2011年有一个大幅的增长，也就是我们所说的“3-5年再造一个保利”。这要求5年的年均复合增长超过20％。

　　商业地产方面，保利地产计划将商业地产持有规模提升至总资产的10％，年营收达20亿-25亿元。保利未来几年商业物业的投资回报应该在15亿以上，持有的物业规模应该占到整体的20％左右。目前我们在广州和其它一些城市的核心区位拥有了一些商业物业，未来还会继续推出，基本布局在重要城市的核心区域，这也是商业地产的关键。

　　经过最近两三年的培育，商业团队和商业发展的模式已经成熟，所以今年把商业地产升格为一个全资子公司。另外，其它业态如旅游地产和养老地产保利也都会继续尝试。

　　南都：保利在融资上有哪些计划？

　　朱铭新：实事求是地讲，在地产界，资本市场融资暂停已经第三年了。这种情况下，我们会更加严格地控制公司负债率。具体做法上，除了参与房地产基金，我们也会更多地利用合作开发的方式。这两年来，我们增加了和一些大品牌开发商的合作。在金融创新方面也在做一些尝试，包括跟一些海外投资机构的合作。保利目前参与的房地产基金投资的项目有9个，今年还会有一些新增的项目跟我们自己的投资基金信保基金来合作。但我们也期待有第二只、第三只房地产基金来合作，不管是境内的还是境外的。

　　相比境内的上市公司，我们拿到的融资成本即使不是最低的，也是相对比较低的。目前我们的有期债务资金成本，依然是在银行的基准利率上浮10％以内，具体应该是7％到8％之间。