“少量多批”推盘仍是主流，“去年未拿地房企降价动力下滑”

　　“五一”房展会在即，部分开发商开始入市“抢收”。

　　综合新浪乐居、搜房网截至4月19日的统计，本周末（4月21日-4月22日）上海已确定推盘的楼盘有6个，推盘量较之前两周有所扩大。但除旭辉澜悦湾、路劲翡丽湾两个传统刚需楼盘推出房源较多外，其他楼盘推出的房源均较少。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海称，本周末沪上推盘房源分布较散，中高低端都有，说明有部分开发商赶在“五一”房展会之前，抢一波市场行情，从价格上看，总的还是以价换量的心态。

　　中高端楼盘入市

　　早报记者从旭辉澜悦湾售楼处了解到，本周末该楼盘将再次加推108套两房、三房公寓，送简装修，起价8999元/平方米。路劲翡丽湾继上周末推出48套大户型房源后，本周末将再推48套两房小户型和70套150平方米大户型，均价1.4万元/平方米。

　　除了旭辉澜悦湾和路劲翡丽湾，同样计划在周末入市的刚需楼盘还有浦江华侨城和美兰湖中华园。

　　其中，位于闵行的浦江华侨城计划加推24套200-220平方米大户型叠院，均价1.9万-2万元/平方米，全款可享9.6折优惠，贷款可享9.8折。位于宝山的美兰湖中华园则计划推出60套两房房源，均价1.6万元/平方米。

　　沪上某房企高管称，旭辉澜悦湾的定价延续了一贯的低价入市特点，并未因为之前的热销而涨价。而路劲翡丽湾的价格有所回调。此次浦江华侨城的叠院定价已接近其公寓房，有一定竞争力；而美兰湖中华园所在的美兰湖板块楼盘多，同质化竞争激烈，价格上不具优势。

　　不仅是刚需楼盘，部分中高端项目也计划在“五一”房展会开幕前抢一杯羹。

　　位于杨浦新江湾城的华润新江湾九里售楼处称，该楼盘此次计划加推72套166平方米精装修三房，均价4.3万元/平方米，开盘期间可享9.8折优惠，预约客户可享受10万元抵30万元优惠。此外，位于新江湾板块的另一“地王项目”也传出推盘消息，有知情人士称，该楼盘此次为首次推盘，将选择总价较低的叠加房源推出。

　　上述房企高管称，华润新江湾九里3月的成交均价正是4.3万元/平方米，共成交了7套，此次加推定价应该是参考了3月的成交价。不过，这一价格并不算便宜。

　　“下半月成交量会回升”

　　可见的是，“少量多批”的推盘方式依然是主流。

　　银亿集团销售总监王士章分析，“少量多批”一方面可以造成楼盘小幅热销气氛，一方面也不会打乱整个楼盘的销控节奏，不会使剩余房源的分布变得零碎。

　　中房信分析师薛建雄则把原因归结为“蓄客不足”。

　　“春节后每个月的实际成交均价都是逐月走低的，这说明这些楼盘去年年底价格大跌后得以热销，然而后续成交乏力，只能每次加推再降一点，才能重新获得一部分客户。”薛建雄说，现在房价属于阴跌，跌幅较慢，暴跌之后再阴跌，说明市场购买力不足。

　　在宋海看来，4月以来新开楼盘的数量没人们预想的那么多，已开盘楼盘余量消化也不如3月，主要是两方面原因，一是清明节因素影响了当周成交，二是“五一”房展会即将开幕，买房人观望心态较浓。

　　“现在中高端楼盘价格实际是往下走的，刚需楼盘价格趋稳，因为目前这些楼盘成交都很不错，没有必要再降价了。4月下旬还是会有一定量的成交，但会不如3月。”宋海说。

　　王士章则相对乐观，“4月第一周成交比较差，但第二周成交就达到15万平方米了，预计第三周成交量还会逐步回升，全月的成交究竟怎样，要等最后两周的成交出来才能下定论。不过价格的收窄，确会对成交造成不利影响。”

　　中房信分析师薛建雄也认为，随着近期推盘量的增加，4月底的楼市成交会较上半月好些。综合实际成交价格来看，可以说目前开发商正加大降价促销力度。

　　“不像去年那么危险了”

　　开发商对于是否继续促销也很纠结。

　　王士章说，目前开发商放缓促销步伐，一是资金不像去年年底那样紧，二是对后市预期看好，“现在楼市总体是向好的，年后销售量都上来了，不像去年那么危险了。对于之前融资过度的企业而言，今年的压力还是比较大的；而没有过度融资的企业，今年还是比较好过的。现在市场已经不是那么脆弱了，已趋于稳定了。”

　　另一知情人士称，旭辉眼下的整体销售并不畅通，其在上海的几个项目销售乏力，只能拿刚需楼盘来跑量、平衡。而路劲这些年在上海的扩张比较快，目前投资大于收益，所以现阶段也是以尽快回款为目的。

　　手上有“粮”的开发商心中就没那么慌了。

　　“现在我们资金不那么紧，没有生命危险，为什么要降价呢？”沪上某房企副总裁说，现在的市场处在僵持状态，买房人的心态是“你不降我不买”，开发商的心态是“已经卖掉一批了，目前不降也可以”，不少开发商由于去年没有拿地，年关也过了，信贷政策还有可能进一步放松，随着大中城市房价下降的统计数据出炉，有利于政策面放松，因此心态趋稳。

　　上述房企副总裁判断，未来存在促销的楼盘还会有两种：二季度末必须开盘的项目，还是会以促销跑量为主；还有就是项目成本较低，拿地时间较早，有钱赚就跑量。

　　王士章也认为，3月之后的楼市不会走下坡路，因为目前一没有政策打压，二信贷政策较松，三整个上海的客源较充足。