“3月份销售收入达到34.6亿元，环比增长近50%”，碧桂园近日发布的2012一季报中着重强调。不过相对于772亿元的总负债水平和畸高的库存总量，这显然是杯水车薪。

　　“碧桂园存量周转率低、销售速度慢或导致资金链紧张局面。”一位业内人士表示。无独有偶，今年第一季度，继绿城今年2月份高调掀起全经纪人式卖房之后，碧桂园也紧随其后，动员公司全员突击卖房。

　　对此，北京大岳咨询公司总经理金永祥认为，房企选择进行“全员销售”主要是因为面临库存积压和资金链紧张的困难局面。

　　“全员营销”+降价

　　当下，房地产“全员营销”策略俨然已经成为房企快速去库存化的又一助推剂。

　　据悉，今年2月底碧桂园天津公司特别召开了 “全员购房动员大会”，公司对于员工内部购房和介绍亲友购房的奖励措施作出了承诺，只要完成销售任务就能得到千分之三到千分之四的提成。

　　一位地产中介人士透露，这样的比例提成吸引力不错，能够促进出清一部分房源。而从4月初到6月底，碧桂园又承诺，老业主推介亲友买房可以互免3年物业费。

　　“活动目的是20周年感恩回馈”，碧桂园相关负责人在接受本报记者采访时表示，“促销活动是在全国进行的，而非仅仅北方区”。

　　但相对于绿城从上到集团董事，下到基层员工领任务，自建销售渠道回笼资金的“急迫”出击，碧桂园的“全员营销”则显得非指令化。

　　“我们的态度是鼓励而非任务”，一位消息人士介绍，通过分区公司动员，立足具体项目，实行奖励优惠并行，采用内部员工认购和亲友推介的方式，碧桂园“全员营销”方式目标更加明确。

　　但是从一季报来看，碧桂园“全员营销”模式对吸引潜在需求，提高去库存化比例贡献有限。

　　资料显示，2012年首3个月，碧桂园共实现合同销售金额约61.2亿元，合同销售建筑面积约99万平方米，与去年相比分别下降35.6%和34.0%。此外，在2012第一季度中国房地产企业销售排行榜上排名已经同比下跌了4位。

　　“3月份碧桂园销售业绩有所增长主要还是由房地产大市场‘小暖春’决定的”，金永祥分析认为，“要实现销售攀升，减少库存的目的除了全员营销，直接降价也是合理选择”。

　　然而，此前碧桂园总裁莫斌向媒体明确表示，碧桂园今年不会降价，只会从提供更多附加值服务方面入手做加法。

　　根据相关数据显示，除了类似武汉、沈阳等二三线城市的碧桂园开发项目价格基本稳定外，一线的像广州碧桂园城市花园已经降价34%左右，而碧桂园豪庭项目则比周边地区同类项目价格最多低出35%以上。显然，以价换量的做法碧桂园也不例外。

　　资金链或绷紧

　　令业内人士十分惊讶的是， 2月28日碧桂园刚发布2011年度业绩报告，2月29日就立即宣布将与配售代理高盛、摩根大通以及必胜订立配售及认购协议，配股所得款项总额约为21.9亿港元。而此前碧桂园也主动终止与美林证券订立的股份掉期，此番举动让不少人对碧桂园资金链是否吃紧顿时产生质疑。

　　根据年报显示，2011年碧桂园负债比率为63.3%，较2010年上升近15%，2012年碧桂园到期的短期债款则有60亿。同全行业2.07的平均流动比率水平相比，碧桂园1.3的流动比率显然表明偿债能力不强。如今房地产行业普遍面临融资渠道减少，融资成本上升的问题，作为“势单力薄”的民企，碧桂园资金链是否会断裂不禁让人担心。

　　上述碧桂园有关负责人表示，企业偿债不是问题。集团财务稳健，有足够资金应付日常运作。截至2011年12月31日止，可动用现金达人民币106亿元，此外还有约121亿元的银行授信额度尚未动用。

　　据了解，碧桂园将于今年二季度重新推出去年热卖的十里银滩、凤凰城、假日半岛等主力楼盘项目，部分楼盘已经开始操作由毛坯到精装的“高附加值”操作。

　　但是业内人士表示，如果一味价格坚挺，碧桂园二季度销售量很难有大程度的突破，今年430亿的销售目标能够实现也存疑。

　　亚太城市发展研究会房地产分会会长陈保存认为，大房企金多量大，融资渠道也较多，加上今年房市回暖期预收款项也会随之上升，资金链吃紧只是一时，不会导致严重局面出现。

　　地产“寒冬”，“全员营销”图破局，碧桂园能否抢占“红五月”销售高位，将会对今年整体业绩产生重要影响。