史无前例的大规模城中村改造和新城建造运动，把春城昆明推向颠覆性的再造进程，房价如同物价一样变成了脱缰的野马。

　　尽管房地产调控重压促使昆明部分楼盘开始降价出货，但根据昆明市政府官方数据统计，一季度该市主城区新建商品房成交均价为每平方米7000元，与去年同期相比仍上涨14％。

　　一方面是全国性政策调控正在引导房价进行合理回归，另一方面是地方性土地财政对房价上涨形成支撑，多重利益博弈下的昆明楼市在整体上依然涨跌互现，成为二线城市房地产市场僵局的一个缩影。

　　市场分化

　　4月25日一大早，位于昆明市环城南路的银杏金川项目营销中心就排起了一百多人的长队。该项目于当日9点半开始认筹，认筹卡每张1万，此次共推出148套房源，均价约每平方米8500元。

　　银杏金川项目是由云南普隆房地产公司重点打造的城中村改造项目，这也是今年以来昆明市一环路范围内首个以万元内价格推售的楼盘。

　　现场一位拿到认筹卡的购房者很兴奋，“我从昨晚开始就在这里排队，有的人比我来得还早，在昨天下午就过来站位了。”

　　这种在楼市销售火爆时经常出现的连夜排队现象，于淡市之下再现昆明，也在一定程度上折射出当地楼市略现阶段性小幅回暖的不争事实。

　　万科昆明分公司和世联地产（002285）昆明分公司等房企和经纪公司，在接受《第一财经日报》采访时表示，从客人上门访问量和项目销售情况来看，近期昆明楼市的确出现了回暖迹象。

　　根据世联地产统计，4月16日至22日一周内，昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房1099套，合计成交面积8.6万平方米，涨幅均为5％左右，其中全市商品住宅成交均价每平方米7531元，与此前一周基本持平。

　　本报对多个项目现场走访后发现，目前昆明销售情况较好的楼盘主要以主城区普通住宅中的改善性产品为主。

　　官渡区广福路与金源路交汇处的海伦国际，在4月21日推出了304套房源，均价每平方米7500元左右，截至当天12点半就售出258套，销售率达到85％，购房者多为在附近做生意的外省人。

　　五华区人民西路的西府景苑，销售均价每平方米7900元，在4月22日推售410套，当日售出295套，销售率也达到72％。

　　但并非所有项目都出现成交反弹，尤其是一些位置偏远和产品设计一般的楼盘依然人气不足，这意味着昆明楼市要实现真正回暖仍需时日。

　　地处昆明呈贡新城板块的东盟森林，在4月21日以均价每平方米5600元的价格推出180套房源，当日销售率约为40％。不久前开盘的新亚洲欢乐城和葡萄街区项目，开盘当日销售率都约在30％，高端项目培星东岸开盘当日销售率仅仅为4％，项目成交情况相差迥异。

　　正如其他二线城市一样，昆明楼市成交依然低迷。根据官方数据统计，2012年1~3月全市房地产开发投资完成142.6亿元，同比投资完成增长45％，但全市商品房销售面积为169.87万平方米，同比下降47.4％。

　　房价走势成谜

　　多位开发商在接受采访时认为，昆明房地产市场走向在总体上要比一线城市滞后半年，甚至更长时间，目前昆明楼市仍处于深度胶着状态，房价处于下行通道，但降价空间非常有限。

　　昆明某开发商负责人向本报表示，昆明楼市今年的供给量将比去年增长70％左右，尤其是大量城中村改造项目的上市，导致市场供应短期内出现一个井喷的现象，给房价下行造成不小的压力。

　　有开发商透露，昆明最大的本土开发商云南俊发房地产有限责任公司，目前手中存货价值高达100亿左右，而且今年还要开工200亿~300亿货值，其库存直逼全国性房企巨头。但这一数据并未能获得俊发房地产公司的证实。

　　作为国内对城中村改造规模最大的城市，昆明从2008年1月开始全面实施城中村改造工程，计划用5年时间把昆明的城中村全部改造完毕。

　　《昆明城中村改造三年计划白皮书》显示，昆明原计划改造的336个城中村范围扩容，新增46个城中村被纳入未来三年改造计划，到时昆明市城中村改造总数就达到382个。

　　这意味着到2013年底昆明将有382个城中村全部拆除，今明两年会有大批城中村楼盘集中亮相。

　　目前，尚没有官方数据能证实城中村改造能释放出多少面积的住宅产品，但这种供给量之大堪称史无前例。很多业内人士认为，天量供给有望给价格快速上涨的昆明楼市带来重大的市场调节，遏制房价上涨。

　　当地媒体报道称，去年昆明房地产秋交会中，参展的城中村改造项目数量达到22个，是2008年以来历届房交会中数量最多的，提供的房源总套数为60205套，其中在售楼盘可售房源多达3.9万套。

　　但很多业内人士对此持悲观态度，认为城中村改造的特殊性导致供应量会迟迟无法推向市场，不但不会降低房价，反而会推动新一轮房价上涨。

　　根据粗略推算，昆明300多个城中村如果全部改造，将涉及人口100多万，必然催生出很多购房需求，成为房价上涨因素。

　　而拆迁补偿、项目的规划、审批、推进及城中村的改造与文化保护等复杂问题交集在一起，则大大提高了开发商的运营成本。

　　目前，昆明的城中村改造项目体量都很大，但其中包含了相当一部分商业、商务产品，住宅部分供应量有限，且回迁房在其中占了很大的比例，最终推向市场公开销售的房源大大减少。

　　但根据万科和世联地产的调查，当地多数购房者对房价仍有不小的下跌预期，目前多数人都在持币观望，等待时机。