房地产市场并购热潮似乎已暂告一段路，会否就此沉寂下去？其实并非如此，新一轮并购大潮会即将到来。数据显示，一季度房地产并购数量和金额同时出现下滑。但这并非意味着行业资源整合的结束。中央政府对房地产市场的调控未放送，在资本与市场双重压力下，未来还会出现更大的并购潮。

　　当然，房地产市场并购潮的出现，并非表明市场的退步。相反，通过并购，优质开发企业实力得到增强，而整个房地产行业也从粗放式发展态势，开始回归产品本身，整个行业趋于理性。这对购房者而言，善莫大焉。

　　一季度略显平淡

　　虽然近期一则关于SOHO中国（行情，资讯，评论）有限公司（以下简称“SOHO中国”）收购绿城集团旗下项目的新闻，再次激起人们对房地产行业并购现象的关注，但不可否认，今年一季度国内房地产行业并购显得有些平淡。

　　4月中旬，SOHO中国有宣布与绿城房地产集团有限公司、马鞍山华龙置业发展有限公司签订协议，以约21.38亿元人民币收购上海绿城广场置业有限公司100％的股权，进而收购上海长宁区天山路街道98街坊地块。收购对价包含约20.81亿元土地价款和契税及约5600万元已发生的前期工程款及其他费用。也许是因为借着SOHO中国和绿城集团的名号，所以此次并购引起了外界广泛关注。

　　不过，相比SOHO中国的高调表现，今年一季度国内房地产行业并购则低调了不少。据清科研究中心统计，2012年第一季度房地产行业并购数量仅有13起，同比回落63.9％，环比回落45.8％，涉及金额3.43亿美元，同比减少81.2％，环比减少61.1％。而一季度最大一笔并购发生在重庆，涉及金额为人民币68860万元（约合1.09亿美元），不到SOHO中国收购绿城项目耗资的三分之一。

　　二三季度高潮迭起？

　　业内人士分析指出，现阶段房地产并购现象并未大量出现，主要是因为开发商暂时处于观望状态。

　　易城中国副总裁柳费国向本刊表示，引起开发企业观望的主要原因在于银监会有可能重启房产信托“窗口指导”。据传，此次“窗口指导”虽然没有提出新的监管工具，但是由于强调以股权投资方式运用信托资金，要符合“项目四证齐全、项目资本金到位30％，开发商二级以上资质”三个条件。

　　柳费国预测，一旦“窗口指导”重启，开发商通过信托融资的通道将会变窄，这在目前调控并未松动的前提下，将会促使更多的房地产开发企业通过并购方式来改善现金流状况。“我们判断今年并购高潮会出现在二、三季度。”柳费国做出这样的判断。

　　据柳费国介绍，目前市场并购买方主体大多为国企。他表示，国企有着别的企业无法比拟的融资优势，成本低，资金量大，具有不小的可腾挪空间，因此这类公司会更加积极参与并购。

　　此外，资金实力雄厚的品牌开发商，也会积极参与并购。SOHO中国董事长潘石屹表示：“银根紧缩对资金充足的SOHO中国来说是收购的大好时机。这是SOHO中国今年的第二收购，完成收购后我们仍然持有125亿元的现金。我们将继续关注北京、上海等一线城市黄金地段的优质商业物业，完成100亿元人民币的年度收购目标。”

　　业内人士分析指出，并购供应方主要为中小房企。这类房产开发企业本想趁市场火爆之际，进入市场“大捞一票”，因而其本身资金实力、管理能力、产品设计等各个方面都存在缺陷，因而在楼市调控持续高压的情况下，受到影响最大。目前不少中小企业面临生死攸关境地，造血无力，输血无门，因此出售项目已经成为最为务实的做法。

　　此外，还有部分央企和上市公司也会成为供应方。这是因为这些企业的开发周期较长，通过土地升值，已经获取了不少利润，因此转让项目不仅不会亏本，还能保证应有的利润。通过转让项目，公司完成经营策略上的调整。如中国奥园（行情，资讯，评论）在3月底有条件以代价约18.3亿港元（人民币14.8亿元）出售旗下公司股权，获得10.81亿港元税前利润，准备在刚性需求大、调控影响少、增长潜力强的城市储备土地。

　　购房者受益

　　对于市场并购现象的存在，业内人士持欢迎态度。

　　在调控下的作用下，开发商现金流问题集中显现，许多原本以住宅开发为主营业务的开发商由于销售的原因，面临现金流短缺，加之许多刚刚涉足商业地产的开发商商业营运能力有限，因此转让空地、在建或者竣工与运营项目成为获取现金流、转移商业运营风险最为直接有效的手段。据易城国际统计数据显示，2010～2011年，大宗交易中空地、在建和竣工项目显著增多，仅2010年、2011年在北京、上海、广州、深圳四大城市空地交易就达到569.1亿元，其中2011年空地交易占总体交易的30.8％。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，纵观最近两年来的并购案例，横向并购比例达到八成左右，而且多来自行业内部的并购。对于这样的变化，陈晟持赞成态度。他说：“随着调控的深入，行业内部进行整合在所难免。经过这一轮洗牌，保留下来的将是优质开发企业，这对整个行业来说，未尝不是一件好事。”

　　而这样的变化，也会进一步加快房地产行业的“进化”。此前开发企业的利润主要来自土地增值，这种粗放的开发模式让开发企业不太注重产品的品质。而在未来，房地产行业将与其他行业一样，以开发的价值增长为主。因而，房地产并购并不是视为行业的退步，恰恰相反，是行业资源整合的机会。

　　在陈晟看来，房地产行业的调整分为三种方式，第一种就是并购，另外还有开发商跑路或者破产保护。相对而言，并购方式最为温和，也最为恰当。通过并购这种方式，资金出现短缺情形的项目有资金来接盘，这对购房者来说极为有利，可避免出现“烂尾”现象而损害这个处于弱势一方群体的利益。

　　其实，对于并购参与的双方而言，都没有输家。如前文中提到的SOHO中国收购绿城上海项目案例，虽然收购项目成本价接近2万元/平方米，但考虑到未来售价可达6.5万元/平方米，SOHO中国仍有不小的赚头。而绿城通过转让该项目即可获得约13亿元的收购价款。有知情人士表示，该交易可让绿城获得大约2亿元的收益。