上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，过去两年的上海高端住宅开发高潮，正令房地产企业咽下苦果。那些高总价的项目除非能有大幅度的价格折让，否则很难顺利出售。

　　类似米兰诺贵都这样，在一个楼盘中同时拥有5000万元和135万总价相差悬殊产品的楼盘，在上海并不鲜见。只是在楼盘推广过程中，两种购买人群截然不同的产品在一届房展会上同时展出的现象却属个别。

　　对于开发商来说，当主力户型135万元的刚需房源全部售出后，剩下的上述5000万元总价物业如何消化，将是件极为头疼的事。中房信分析师薛建雄说，别墅的意向客户将非常在意周边这些刚需房源的存在，若加上没有相适应配套设施的因素，将最终导致这些高总价房源的销售难产。

　　“豪宅”下调档次和定位

　　搜房网的资料显示，米兰诺贵都的容积率超过1.5。目前上海在售的独栋别墅楼盘，容积率最高不超过0.4。那么，这样一个容积率高达1.5的住宅楼盘，是如何造出独栋别墅的呢？答案也许只有一个，行业内称之为“做容积率”，即通过拉高公寓项目的建筑高度和建筑密度，进而同一地块的另一部分可以盖出低容积率的产品。

　　《每日经济新闻》记者去年曾报道，2010年上海上述大规模的“人造豪宅”做法。根据当时的统计，上海在2010年至2011年期间，运用上述“做容积率”的办法“人造”的豪宅总量超过150万平方米。

　　张宏伟告诉记者，虽然在去年之后，豪宅市场就开始成交低迷，但过去两年规划的产品形态却不会改变。于是大量滞销的“人造豪宅”成为本轮调控下的特殊景象。

　　由于房子卖不出去，其他一些“人造豪宅”项目也试图改变产品结构，推出按照原定计划并不开发的低端刚性住宅。松江的一处高端楼盘就有这样的想法。上述项目此前向市场销售的是300平方米的大平层，但因为成交不佳，不仅装修标准大幅调低，产品的形态也作了大幅调整，推出了户型只有100平方米出头的三房，希望能靠这些下调了档次和定位的产品，快速解决企业的现金流问题。

　　“人造豪宅”或现高空置率

　　薛建雄说，在产品改变定位之后，那些低端的刚需产品会比较快地销售，但剩余的没有改变产品结构的“人造豪宅”将会销售困难，因为高端住宅的客户群需要有相适应的配套设施。由于周边更多是满足普通购房群体的配套设施，这些“人造豪宅”显然难以适应这种需求，除非大幅降价，否则很难快速销售。

　　影响“人造豪宅”销售的不只有配套，还有客户心理。如果周边都是普通住宅，“人造豪宅”的潜在买家会觉得购买这样的房屋有失身价，进而放弃购买。

　　张宏伟告诉 《每日经济新闻》记者，尤其在松江地区，纯独栋别墅项目供应充分，“人造豪宅”所遇到的竞争也将更加激烈。如距离米兰诺贵都不远的月湖山庄，最低总价约为3000万元。他认为，一般情况下，开发商应该首选销售普通公寓，在完成全部销售后，再开始卖别墅。别墅和普通公寓绝不能使用同一个推广名，这样才能使高端客群能够接受。

　　事实上，米兰诺贵都的销售也是如此。销售人员介绍说，别墅项目目前并未真正开盘，价格也没有最终确定。

　　上海网上房地产关于上述别墅楼盘的信息显示，米兰诺贵都总共11栋的独栋别墅早在2010年的8月就已经获得了预售许可证，但截至目前并没有获得任何销售。

　　薛建雄认为，类似的“人造”豪宅可能需要一个较长期的周期才能卖出。在此期间，它将表现为相关房地产项目出现高空置率。开发商盘活资金的方式，也许会更多依靠银行贷款抵押。