5月的房地产市场喜忧参半。一方面是高库存、高负债率的“双高”局面，一方面是为了保刚需，银行下调了首套房贷款利率的利好。针对当前的房地产形势，保利房地产集团股份有限公司董事长宋广菊在一次论坛上说，房地产企业要抓住上半年销售的窗口期，快速回笼资金，才会在下半年的市场中不被动。

　　为了争夺刚需，佳兆业集团甚至从4月下旬持续到整个5月，集中推出100多亿元货值的刚需产品。

　　雅居乐地产也以近千套的供货量迎战“五一”，主打贴近刚需人群的低首付小户型。

　　“5月楼市会相对活跃，一方面供应量增加，另一方面商家也掀起了促销让利的小高峰。”中国房地产协会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强对时代周报记者说。

　　不过，仍有业内人士表示，此番地产商“五一”鏖战并未能带来楼市的真正回暖。

　　去库存为主

　　“在一些重点城市，开发商面临高库存、高负债率的"双高"局面，五一成为他们消化库存的黄金时期。”陈国强对时代周报记者如是说。

　　中原研究中心数据显示，截至4月15日，沪深两市140家房企已经有85家发布了年报，合计库存市值高达9641亿元，环比2010年同期的6811亿元上涨幅度达到了41.6%，相比同样面临调控及市场危机的2008年同期，库存值上涨了180%。

　　预计全部上市房企的库存市值更是达到了1.2万亿元，创造了历史新高。

　　以广州为例，余货与新货合计，广州十区预计可售货量达4.4万套，同比去年增5成，广州十区两市达5.7万套，可售货量庞大，按照目前的消化速度，需将近1年才能消化完毕。

　　合富辉煌方面也统计，从4月1日开始到5月3日的黄金月期间，广州全市十区在售货量约5万套，与2010年十一的高位持平。其中，在售余货超过4.3万套，新货约7000套，相比以往，新货明显减少，余货非常多。

　　“开发商库存量比较多，资金链条比较紧张，五一主要是以"去库存"为主。”世联地产（002285）分析师唐慧龙对时代周报记者说。

　　决战刚需

　　“谁能以最快的速度抢到刚需客户，谁就能在这波行情中获胜。”佳兆业集团总监周素萍表示。

　　近期支持刚需的金融政策逐步得以落实，这无疑成了开发商在疲软楼市中的救命稻草。

　　从4月初开始，保刚需政策逐步落实，北京、上海、杭州、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，上海、深圳等地部分银行甚至可以打到8.5折。

　　“目前，刚需成为购房主体的特征日趋明显。”陈国强向时代周报记者透露。

　　业内人士表示，今年的“五一”楼市，是热闹还是冷清，就看部分楼盘推出的优惠活动能否打动刚需的人们。

　　于是，房企促销争刚需的故事一幕幕上演。

　　雅居乐地产先声夺人，早早放出将以近千套的供货量迎战“五一”的消息，主打贴近刚需人群的低首付小户型，以适宜首次置业、首次改善型客户的产品再次占据市场高峰。

　　立足房地产行业20年的珠江地产也于“五一”期间，在全国范围内发起“百团大战”，以5000套的供应货量、高达5亿元的优惠折扣，实实在在让利于买家。

　　地产行业的领头羊万科也自降身份，其在北京的楼盘中粮万科·长阳半岛项目两居室房源的优惠为全款9.7折，贷款9.9折，另外还可以申请10万元左右的优惠。在广州，其携旗下8大楼盘万科东荟城、万科金色悦府等推出9.8折活动。

　　值得一提的是，刚需战中，火力最猛的当属佳兆业。它于4月下旬开始将持续到整个5月，集中推出百亿货值的刚需产品，这个名为“激情五月，佳兆业百亿刚需购房月”活动堪称是佳兆业有史以来最大手笔的营销。

　　佳兆业集团总裁金志刚表示，从2011年开始，佳兆业进入三、四线城市，仅2011年即进入16个城市，在近两年中公司的快速开发，快速销售的模式，抢占市场刚需，使业绩获得大幅度的提升。佳兆业集团今年推出超过300万平方米的规划可售面积中有90%是普通住宅（144平方米以下户型）。

　　中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，楼市再次掀起“刚需”争夺战，主要是近期楼市调控政策微调，“保刚需”政策取向明显。

　　不过，业内却对“保刚需”有助于楼市回暖的论断持怀疑态度。更有分析指出，尽管房企“降价求生存”仍将持续，但是有限的“刚需”已被大量消化，楼市一季度出现的“小阳春”可能无法延续。

　　“目前来说，保刚需政策实施起来还是很有困难。即使房价下将10%-15%，消费者还是很难接受。” 中原地产项目部经理黄韬对时代周报记者如是表示。

　　难言回暖

　　巨大的推货量虽然一定程度上促进了成交量的谷底反弹，但是以郊区为代表的局部热点却难以带动整体热的态势。

　　合富辉煌表示，“五一”黄金月约7成货量集中在外围，且余货多，预计难有整体热销态势，局部热点将受关注。

　　“市中心和郊区两级分化严重，因为市中心楼价已经见底，郊区却有降价空间。但是从整体来讲，楼市形势的表现会是中规中矩，不会有太大起色。”黄韬对时代周报记者如是说。

　　时代周报记者5月1日统计广州近一周楼市交易发现：成交套数排名前五的楼盘分别为番禺的珊瑚天峰、增城的碧桂园凤凰城、从化的珠光御景山水城、荔湾的富力唐宁花园、增城的恒大山水城，套数分别为71、49、49、43、39，主要集中在郊区。不仅如此，这周交易排名前十的楼盘中也仅富力唐宁花园位于广州市区。另外，4月23日-4月29日广州全市网签1665套， 相比4月19日-4月25日签的 1621套，起色并不大。这似乎也印证了楼市“并未真正回暖”的论断。

　　只是，“红五月”都如此，下半年的楼市又将会如何？业内人士分析指出，在市场惨淡的情况下，越来越多的房地产商推出营销活动，5月份展开的刚需抢夺战可能只是刚刚拉开了序幕，这个争夺很可能将成为2012年房企竞争的主题。

　　黄韬认为，“五一”楼市境况将直接影响未来楼市走向，“如果五一楼市还是没多大起色的话，6月份以后，房地产商进一步的促销降价将会持续。”

　　“主要因素在于开发商，关键在于他们对未来市场的策略，一方面取决于他们会不会有个灵活的市场定价，另一方面也取决于市场的后续供应。”陈国强对时代周报记者说。