江林地产旗下的汇林华城和江林新城两个百万平方米大盘，早在2007年和2008年便开始开发，占地总面积逾千亩，总投资达160多亿元，但至今仍未取得商品房销售（预售）许可证等证件，但部分业主已经入住，已售完待交房业主超过5000多户。

　　注册资本金仅有8000万元的江林地产，运作总投资达160亿元的两个项目，显然有点力不从心。然而，业内人士称，江林地产无证违规售楼并非个案，西安城中村改造项目“边建设、边办证、边销售”如今是一个普遍现象。西安房地产市场的监管漏洞亟待填补。

　　五证不全就售完房

　　4月30日的维权行动，是汇林华城业主的第4次维权，但是除了售楼处的工作人员之外，江林地产并未有任何人员来接待业主。等了两个小时后，业主无奈前往西安市政府门前请愿。

　　事情起源于汇林华城“五证”（房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》）不全、违规售楼，且一再延迟交房。

　　而就在业主准备收房的时候，开发商江林地产却要求业主补齐50%的房款才肯交房，同时要求业主缴纳大修基金、天然气、有线电视、楼宇对讲等费用。

　　“我是2009年10月份买的房，当时去看楼的时候，他们说按揭到2010年6月份就能办好，交房日期是2011年6月，到现在预售证也没下来，房也没交。”

　　汇林华城一期业主袁先生在接受时代周报记者采访时说。

　　江林地产官网显示，汇林华城项目位于西安未央区太元路与井东路交会处，距大明宫遗址公园仅800米，是坐拥大明宫区域的核心千亩大盘，独享取自地下3000多米的深井地热温泉，地铁三号、四号双沿线，交通便利。该项目占地714亩，总建筑面积达200多万平方米，分五期开发，计划总投资100多亿元人民币，已开发60万平方米。

　　江林地产成立于2007年，注册资金8000万元，具有房地产开发二级资质，具备高层楼盘、居住社区、别墅的开发能力。江林地产于2007年6月开始开发汇林华城，但是截至目前，汇林华城仍无商品房销售（预售）许可证等证。

　　“现在"五证"中，我们已经拿到了3个，到明年6月，"五证"中的最后一个—预售证也能办好了，两年半后房产证也能办好。”汇林华城售楼处小姐告诉时代周报记者。

　　但是到目前为止，汇林华城一期项目不仅销售完毕，且大部分已经入住，该项目一期占地127.8亩、总建筑面积约25万平方米，由12栋多层、6栋小高层、6栋高层构成。占地115亩、由10栋高层构成的二期项目，也仅有8、9号楼有房出售，其余均已售罄，“均价5800元/平方米，明年底交房”，售楼小姐说。

　　“如果他们不承诺7个月后可以按揭，谁会买？现在明显就是假按揭。”袁先生气愤地说。汇林华城业主向时代周报记者出示的一份《商品房买卖合同》中，附带着盖有江林地产公章的《按揭承诺》，其中约定首付款为总房款的30%，在办理按揭手续后，按照按揭手续缴纳相关款项。《按揭承诺》中明确写道：“出卖人承诺在买受人在签订正式房屋买卖合同起12个月内负责帮买受人办理按揭。”但是汇林华城业主于2009年、2010年签订的购房合同，至今仍未办好按揭手续。

　　4月7日，汇林华城业主又收到开发商的通知，要求业主将合同约定的30%首付款补交到50%，否则不予交房。“签合同时明明白白说首付是30%，为什么到了收房就要再补交20%，不交还不让收房？”汇林华城二期业主王先生说。江林地产董事长王占林以不方便接受采访为由，婉拒时代周报记者的采访要求。

　　而江林地产开发的另一大型楼盘江林新城，于2008年开始开发，但截至目前同样“五证”不齐。“我们现在已经拿到两个证”，江林新城售楼处小姐告诉时代周报记者。但是“五证”中缺少预售证等三证的江林新城，一期项目已经入住，二期也已售罄，三期正在积极发售中。

　　其官网显示，江林新城项目位于西安南三环和子午大道沿线，地铁6号线沿线，交通便利，周边永阳公园、唐长安城遗址公园、奥林匹克公园等五大主题公园环绕，且毗邻高新区新管委会，地理位置优越。该项目总占地面积约400亩，总建筑面积110万平方米，预计投资总额60多亿元人民币。

　　作为江林地产的另一百万平方米的大盘，江林新城同样出现延期交房、首付追加20%-50%才能交房的情况，江林新城业主也发起多次维权活动。

　　据悉，江林新城业主在2009年底与江林地产签订购房协议，并缴纳30%的首付款，原定2011年12月份交房，然而到了约定交房的时候，业主们等来的只有开发商在项目地张贴的一纸通告，业主们被告知江林新城将延期至2012年5月31日交房。

　　通告中提到：“因天气原因影响施工进度，导致我公司交房逾期，对于逾期交房，我公司将严格按《商品房买卖合同》的约定执行，原定2011年12月31日交房的"江林新城"业主将延期至2012年5月31日交房。”业主担心开发商再次违约，对于首付款补齐过半的要求也非常不满。

　　“我们实在是没钱了”

　　江林地产的汇林华城和江林新城两个百万平方米大盘，在开发四五年后，仍未拿到预售证等五证中的部分证件，都与这两个百万平方米大盘的性质有很大关系。

　　汇林华城和江林新城均属于城中村改造项目。2007年5月，江林地产公司成立，1个月后的2007年6月，江林地产便组织开发西安未央区东前进村的城中村改造项目—“汇林华城”。半年后的2008年初，其又参与位于西安市雁塔区电子城（600658）街道办事处齐王村的改造项目—“江林新城”。

　　江林地产从成立之初到目前为止，也仅开发过这两个城中村改造项目，但汇林华城和江林地产均是超过百万平方米的大盘，占地总面积逾千亩，而注册资本金仅有8000万元的江林地产，运作总投资达160亿元的这两个大盘显得有点力不从心，拆迁进程的缓慢更是打破了江林地产的如意算盘。

　　“我们原先想着证件很快就能下来，所以我们给客户承诺只需要首付30%房款。但是前年冬天开始，政府不允许强行拆迁，你想村民一辈子就这么一次，肯定会想出各种办法来多要钱嘛，这就导致我们的拆迁一直很缓慢，我们到今年村子才拆完，但是村民好像还没有和我们签字，没有签字我们就没有办法去办证件。”汇林华城售楼处的黄经理在接受时代周报记者采访时坦承，没有拿到预售证等证件，业主就办不了按揭。

　　黄经理透露，汇林华城拆迁的位置就是要给村民还房的位置，今年拆完才开始给村民盖房，而开发商只有将村民安置完，才能办理土地性质转变手续，“这导致汇林华城的证件办理还要缓一段时间，预计明年下半年能够办好。我们给村民的14栋楼都在盖，一栋205套，光村民就2000多户，这不是一两千万元的投入，而是几亿元的。”

　　“我们没有拿到五证，银行也不给我们贷款，我们的资金来源就完全是我们卖房子的钱。而现在随便一个高层，土建成本每平方米是2500元，现在交了30%房款的有2300多户，价格大部分都是3000多元/平方米，最高价也没有超过4500元/平方米，即使交够50%的房款也不够我们的土建成本，你想想我们的资金压力有多大！”黄经理说。

　　按照规定，开发商在安置完拆迁村民后，才能与国土管理部门签订土地转让合同，办理土地性质转让手续，并且要缴纳受让土地出让金。“我们现在缴纳就要按照现在的土地价格，现在西安的土地出让金2500元/平方米左右，”黄经理说。汇林华城占地近800亩，江林新城占地近400亩，江林地产旗下的这两个大盘土地面积总计达80万平方米，按此推算，江林地产需缴纳20亿元的土地出让金。

　　据黄经理介绍，汇林华城一期24栋楼仅有5栋楼没有交房，完全没交房的只有3栋，二期10栋楼中的8栋已经达到交房条件，另外2栋也已经盖到七八层了：“没交房的就有4000多户。后期我们还要开发，我们是真的没钱了，要是银行给我们贷点款，我们也不用让业主再交20%的费用了。”

　　但业主对于江林地产的“苦衷”并不理解，“他们本来就没有实力，我也是做生意的，但是没有见过这样的开房商，自己没有实力，就不要做生意了。”业主袁先生在接受时代周报记者采访时说。

　　江林地产的另一城中村改造项目江林新城，于2009年7月底完成整村拆除工作，2009年8月27日举行了村民安置楼奠基仪式，安置楼工程建设投资2.8亿元，建设高层安置楼4栋，建筑面积10.3万平方米，1216套。“居民安置楼是四期，今年7月底就交房了，居民安置完，证件很快就能办下来了，”江林新城售楼小姐对时代周报记者说。这意味着江林新城的预售证等证件要等今年7月份后才能办理。

　　在没有拿到预售证等五证之前，占地达400亩、投资60多亿元的江林新城同样不能从银行获得贷款，资金问题只能通过自有资金解决，因此就要求将首付款补齐到50%。

　　“我们要是不承诺业主可以办理按揭就好了。现在如果业主不补交20%房款，我们就得停工，后续的配套、绿化等都没法做，我们实在是没钱了。”黄经理说。

　　“三边”工程是普遍现象

　　“没有想到西安的房地产市场会这么乱。”汇林华城的业主袁先生无奈地说。

　　建设部颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条中明确规定，“开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”

　　今年2月21日，西安市房管局对外公布了十项类别、129项涉及商品房销售的行政执法依据、程序及标准，其中明确，擅自预售商品房的将被处销售价款3%-10%罚款。

　　西安市房管局执法监察队副队长杨明在接受时代周报记者采访时说，对于开发商没有预售证违规售楼的行为，该部门将会按照陕西省和国家的相关规定进行处罚。“对于江林地产的违规行为，我们这边有人过去看，但具体情况我现在不是很了解。如果查实的话，我们肯定会制止这种违法行为的继续，也会采取相应的罚款处罚。”

　　当时代周报记者向西安市工商局双生分局建筑房地产管理所房产销售监管队队长李建刚询问，该部门是否对江林地产没有预售证违规售楼的行为采取过相应处罚措施时，他表示，自己并不清楚此事。

　　但是江林地产旗下的汇林华城和江林新城两大项目，在未拿到预售证等证件的情况下，仍在热销中，并未受到查处。4月27日，时代周报记者以购房者身份分别前往汇林华城和江林新城的售楼处，受到了售楼小姐的热情接待，并坦承五证中的预售证等证尚未拿到。而且江林新城的售楼小姐还向时代周报记者透露，该项目二期中的100多套房是西安市工商局和雁塔分局的团购房。

　　西安地产评论员李连源在接受媒体采访时表示，江林地产的汇林华城和江林新城两大项目出现的违规售楼、延迟交房、首付提高等现象，是西安城中村改造项目“边建设、边办证、边销售”的一个普遍现象。“由于冗长的办证时间，以至于五证没有在约定的时间内及时地办理下来，而楼已经具备了交付的条件，交房的同时又让购房者增加20%的房款，才能收取房屋，这种手法是目前西安楼市普遍存在的一个现象，所有拿到批文的城中村改造房都是这种情况。”李连源说。

　　某知名房产公司西安分公司的张经理也向时代周报记者透露，这种没有预售证违规售楼的现象在西安很普遍，主要是西安当地的小型开发商开发的一些项目。

　　西安律师李文喜则撰文指出，从房地产调控政策出台之前的实际情况来看，很多楼盘在取得预售证之前，甚至五证不齐的情况下就能轻松地获得销售回款，而开发商在充沛的资金背景下，补办或者滞后一些时间就能把五证办理齐全。“对于国家有关机关的行政管理而言，以罚代管无法制止开发商的违规销售行为。”