在严厉的宏观调控下，过去一年，楼市的“短炒客”已经销声匿迹，也套住了2010年入货的投资客。随着近期银行贷款利率的放松，这批从“短炒”而来的“中炒客”嗅到了出货的好时机，“一买一卖”之间，获利从17~80％不等，不由得让人感叹楼市的财富效应。

　　广州碧桂园某物业，2010年2月成交价104万，2012年3月成交价位140万，涨幅高达34.6％。即便是2011年5月购买的金碧世纪花园某物业，成交价从75.2万上涨到135万，涨幅达79.5％。扣除税费，对于这些“中炒客”来说，即便经历了史上最严厉的限购，其收益依旧丰厚。

　　“中炒客”赶紧出货

　　一手市场部分楼盘价格出现较大降幅，但只是控制了涨幅，并没有令房价大幅下滑。这可以从全国70个大中城市的房价变化中看出。对于广州的二手房来说，在过去一年基本维持平稳，其降价基本是在周边一手楼市出现大幅下滑之后的被动下降。在这种背景下，2011年前入货的购房者还是赚了。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰向记者解释，所谓“中炒客”是指持有物业时间在1年以上、3年以下的投资客。过去一年的调控令“短炒客”销声匿迹。而现时首套房客户借助银行信贷优惠利好陆续入市，令“中炒客”认识到这是最好的出货时机以“合理价位”转售， “一买一卖”账面升幅在17％~80％之间。

　　在一手楼市的带动下，二手楼市成交终于出现了实质性下降。

　　据广州市国土房管局公布的数据，2012年3月全市10区的二手住宅登记量为23.52万平方米，同比减少51.0％。继2月之后，3月住宅买卖依旧表现良好，中介行促成的二手住宅买卖业务量比2月增加51％，租赁业务量比2月减少6％。

　　根据满堂红研究部对其公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，3月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为13707元/平方米，环比下跌3.8％，同比上升4.1％。此外，今年3月的均价比2011年11月的“高位”下调了9.0％。今年第一季度广州总体二手住宅成交均价为13867元/平方米，同比上升8.5％，但比去年第四季度下跌5.3％，二手楼价终于出现下降迹象。

　　首次置业者开始主导二手市场

　　此外，首次置业者正在主导二手房市场。就合富置业而言，2012年4月份首次置业占比多达72％。

　　合富置业市场部高级主任梁燕明表示，由于调控的基调没有变化，仅仅依靠个别房源降价和房贷利率优惠利好叠加作用下的首次置业刚需购房需求释放，难以支撑楼市出现方向性转变。

　　但是，当前价格松动幅度比之前有所收窄，如市中心紧凑户型、拥有名校效应支撑的二手物业，年初价格松动幅度约有10％，而到4月份这类物业价格松动幅度只有5％~8％，业主与买家在心理价位上再次出现5％~10％的差距，市场也因笋盘被快速消化而出现笋盘选择空间减少的迹象，这种种因素叠加所产生的影响，在一定程度上可能会制约二季度市中心二手房交投活跃度放大。

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　　商铺交投进入稳定阶段

　　在商铺领域，一次性付款的比例占据绝对主导，从去年10月至今年3月，经满堂红地产促成的商铺买卖交易中，一次性付款的客户比例占63.6％，商业贷款只占36.4％。周峰认为，这主要是市场上流通可售的商铺多属于面积偏小、总价偏低的物业，绝大部分客户完全有资金实力购买。

　　经历了2011年成交宗数同比大增124.8％之后，广州二手商铺市场也进入平稳阶段，小面积铺位在今年第一季度的成交量有所缩减。有效客户同质化、商场铺供应“超饱和”的情况下，逐渐将投资目光转向传统专业市场辐射圈1公里范围内的街铺或裙楼内主通道铺位，面积在30～50平方米间。与此同时，广州本地客户的支撑力度将逐步减弱，未来数月内广东省外地客户在穗购置商铺的比例有望超过八成。