上海写字楼1995年达到过一个高峰，1997年出现空置率高－租金低的市场表现，形成许多烂尾楼。2000年后经济状况的改善，租金迅速上升。2004年，由于强大的需求和有限的供应使甲级写字楼的租金报价有所上扬，平均租金报价升至每天每平方米0.74美元。在中心城区的几个区域市场中，尤其是南京西路和淮海路区域，平均租金报价升幅最大，2004年第四季度分别达到每天每平方米0.84美元和每天每平方米0.88美元。 　　在空置率方面，市场强劲的吸纳量，使得浦西中心城区的甲级写字楼存量所剩无几。尤其是静安、卢湾及黄浦等区在2004年年底的剩余量相当少，空置率分别降至2.0％、3.1％和3.2％。此外，陆家嘴区域的强劲需求促使该区域写字楼空置率在2004年年底首次向下突破两年以来10％的最低水平，达到8.6％。截至2004年年底，上海甲级写字楼的平均空置率已从上季度的8.53％降至6.51％，创下了上海甲级写字楼市场十年来的最低水平。 　今年，就在住宅市场一片不明朗的情况下，上海前四个月的写字楼市场却是一片柳暗花明。总体呈现出写字楼外移，中低价位写字楼比例大幅上升。有观点认为，呈现这种现象是因为原来一些将眼光放在住宅市场的投资者开始将眼光放到了写字楼市场上。 　　写字楼市场供应外移明显 　　虽然2005年前四个月新上市办公楼15例，与去年相比，新盘数量明显下降。尤其是今年的第一季度，仅有8例新盘进入市场，与2004年第四季度相比，供应面积大幅下降，降幅达到65.5%。但是记者从调查中发现，2005年第一季度办公楼的供应分布主要以次中心区域以及外围区域为主。 　　普陀区本季度推出3例办公楼项目，有效地支撑了一季度的供应市场，3例新盘均位于次中心区域。中心城区仅有1例新盘上市，位于静安区海防路的申海大厦。4月份中心区域的办公楼新盘数量略有回升，长宁占2例，黄浦、浦东各占1例，其余也均是宝山、嘉定、奉贤等郊县地区。 　　由此可以看出，第一季度办公楼供应已经脱离了黄金区域，传统南京西路CBD区域、小陆家嘴及人民广场区域均无新盘上市，中心区域也仅有1例新盘推出，供应逐步外移，次中心区域成为供应大户。中低价位写字楼比例大幅攀升 　　在新开写字楼价格分布方面，今年头四个月有较大变化，每平方米15000元以下的写字楼成为供应主力，其中每平方米10000元以下和10000元~15000元的楼盘各占总供应量的37%，这一现象与上季度存在明显反差。 　　而每平方米20000元以上的高档写字楼盘并不多见。分析师王洪波先生说，造成这一价格段区间变化的原因主要有两个：次中心区域办公楼有所放量。在2005年一季度的写字楼市场中，次中心区域供应量较大，普陀区有三例新盘上市，均位于内环线附近，浦东更是一改以陆家嘴为集中放量范围的形式，本季度浦东写字楼一例位于外高桥保税区，一例位于金桥地区。松江本季度也推出一例纯办公楼项目。由于本季度各个楼盘无区位优势，因此价格自然无法与中心区域相比。 　　他表示，品质左右着价格，因此也造成这样的现象。从2005年一季度新推的写字楼品质来分析，本季度写字楼的质量并不高。虽然位于普陀区新会路的世纪商务大厦二期价格领跑本季度写字楼新盘市场，达到了每平方米23000元，但是无中央空调使得该办公楼档次无法拔高，价格仅仅反映出区位优势。另一例品质相对较高的位于普陀区长寿路的悦达国际大厦为准甲级写字楼，其价格为每平方米18000元，而位于静安区海防路的申海大厦地段是本季度新推写字楼中最佳的，但是由于自身品质问题其均价每平方米仅15000元。不难看出，在区位情况相仿的情况下，写字楼自身品质高低直接影响到价格水平。 　　投资时机将出现 　　据了解，自上海严厉抑制房地产投机一个多月来，在二手房交易量下滑的情况下，写字楼的交易量却有较大的上升，其中个人投资者明显增多。有迹象表明，一些曾经在住宅投资中获利的投资者，已经开始退出二手房市场，投资目标瞄准了甲级写字楼。 　　有业内人士认为，2005年一季度的写字楼供应呈现出明显的外移趋势，但是由于写字楼对于周边环境有特殊要求，包括商业配套成熟、交通便捷及商业氛围浓重等，所以虽然外围区域有一定的写字楼需求，但是今后更多的写字楼供应还将集中在市中心区域。另外从土地批租情况也可以判断出，写字楼供应仍然将以市中心区域为主。 　　而在价格方面，将逐渐形成上升趋势。今年一季度写字楼价格水平较低，主要原因是中低价位写字楼大幅放量，但并不能代表整个写字楼市场的价格水平，随着后市供应回归市中心区域，写字楼价格必然会恢复到较高水平。 　　第一太平戴维斯的分析师指出，受国家宏观调控的影响，住宅市场近期升值潜力下降，许多资金转而投向写字楼市场。现在的政策走向在房地产市场上的压力主要集中在住宅上面，但是对于写字楼方面，虽然政策的压力也在增大，但是并没有什么明确的打压政策。对于银行而言，担心的主要是住房按揭贷款上的还款风险，但购买写字楼的客户资质要普遍优于住宅，并不需要像住宅那样严格控制。有业内人士透露，目前银行并没有直接出台政策调高写字楼贷款的门槛，只是“严格执行了以前规定的条款”。 　　另外一些开发商表示，由于宏观调控给开发商带来了巨大的资金压力，也使得写字楼有了更大的投资空间。对于写字楼物业来说，一般来讲开发商会留下相当一部分，通过它们的租金回报作为公司的长期收益，但是宏观调控很大程度上增加了开发商的资金压力，大部分开发商都希望尽快卖出产权套现，这相对于以往开发商有时不愿出卖写字楼的情况而言，无疑对于投资者是一大利好消息。 　　事实上，无论对于个人投资者，还是企业、机构投资者而言，在写字楼投资上都是可以有所作为的。由于写字楼都是分成小块出让的，个人投资者一般资金量不大，完全可以买一两百个平方米的物业作为投资，同时掌握一些投资技巧，然后自行判断选择项目。而机构投资者和一些大的企业由于购买量比较大，常常是整层整块地购买，建议寻找一些大的顾问公司做代理，以减少操作风险。可以说，目前的写字楼市场正处于价格低谷，从中长期的市场趋势看，这个时机出手投资正当时。 　　投资注意 　　个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。作为企业，选择写字楼办公的首要目的往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次放在仅次于区位来考量。如果投资，建议选择那些最小的租客也需要大约5001000平方米建筑面积的写字楼，因为这表明入驻这个物业的公司水平相差不大，物业档次高，今后可能有较为稳定的回报。当然，这同时也要求投资者有很高的支付能力。如果投资那些切成小块面积进行出售的物业，应注意，虽然总价可能会便宜，但由于小业主太多，将影响到该物业的物业管理水平和回报能力。