虽然京城楼市的成交量随着气温升高逐渐火热起来，也有不少开发商蓄势涨价，不过截至目前，成交量响当当的楼盘中，依然有半数是降价盘。

　　记者统计发现，五一期间入市的8个楼盘大多数价格“超跌”，而上周位于北京最南边的楼盘香溪湾甚至打出了五折的优惠。业内人士分析，眼下开发商涨价并不是明智的选择，以价换量才能吸引购房者。

　　市场

　　京郊别墅 惊现五折房

　　“原价1.3万，现在6500元，买别墅还送宝马！快来看看吧”。上周末，位于北京最南端、紧邻廊坊的香溪湾销售人员对记者表示。据了解，该楼盘不仅有公寓还有别墅，而新开盘的别墅价格打了五折。

　　与以往开发商拿出几套特价房来吸引眼球、作为噱头不同的是，此次该项目的五折房足有50多套。当听说记者感兴趣时，销售人员立刻对其同事大声叫喊，“这边还有客户，给班车上留两个座！”

　　记者在该项目售楼处看到，前来看房的人确实不少，销售员接个电话都得大声嚷嚷，而经过周末两天的销售，五折房仅剩十几套。

　　价格跌两成项目 渐成市场主流

　　如果说五折卖房尚属个案，并不足以证明楼市降价的基调，但可以肯定的是，五一期间，北京开盘的8个楼盘中却大多数都呈降价趋势。

　　亚豪机构统计数据显示，五一期间，北京市共有8个项目计划开盘，全部为老项目后期，开盘价格均继续下探，其中降幅最高的3个项目分别是鲁能7号院、华业东方玫瑰、鸿坤曦望山。

　　降幅居首的是位于顺义区的鲁能7号院项目，五一期间推出二期溪园，起价10000元/平方米，而该项目前期曾推出的花园洋房产品虽然居住密度较低，但价格却在16300元/平方米的高位，此番推出新楼座，价格降幅接近三分之一。

　　另外，通州的华业东方玫瑰计划推出A8号楼，折后均价13500元/平方米左右，五一期间开盘价再降550元，相比项目去年7月成交价最高时的18928元/平方米，降幅接近三成。

　　继去年通州区的“五折抛售”、大兴区的“成本价卖房”之后，近日，价格下调幅度在20％左右的“超跌”楼盘开始在各个区域出现，逐渐成为新入市项目的主流。据记者了解，上月，位于昌平区的融创长滩壹号在本月初时的销售价格由之前的19800元/平方米降至17000元/平方米，甚至推出特价房15000元/平方米，最高降幅为24％；而上周末开盘的北京风景12000元/平方米起，价格环比下调幅度为23％。

　　不仅如此，成交量一直在北京位于前列的北京城建（600266）徜徉集项目依旧不满足于现状，日前开盘时再次降价14％，也创造了房山区域内的新底价。而这样大幅降价的楼盘基本上在每个郊区都已经出现。

　　影响

　　“超跌”楼盘 再掀区域价格战

　　楼盘爆出“超跌”价格，不只是对自身的销量有所促进，其进一步影响则是对当地房价造成威胁。近日，位于大兴的保利春天里以1.1万元低价入市，甚至比当时因成本价卖房名噪一时的龙湖时代天街还要低。着实向大兴楼市扔出了一枚重磅炸弹。

　　很快，驻守在大兴最好位置的鸿坤理想城立刻在五一期间推出了新楼座，最低售价15800元/平方米，同时还可以享受开盘4万元的优惠，而其在今年3月曾推出新楼座，开盘价仍然保持在21000元/平方米，本次开盘降幅接近两成。

　　虽然目前理想城的低价房已经卖完，均价也都在1.8万左右，但相比之前的售价仍可看出下降趋势。

　　此外，从房山的长阳区域来看，徜徉集与稍远一些的翠林漫步项目也即将把区域价格拉低至13000元/平方米左右，而通州区域的市场底价，根据距离八通线的远近程度，也已稳定在12000-15000元/平方米不等。

　　目前北京市多个区域内的楼价再探新低，部分已经进入“筑底”的阶段，例如房山、大兴、通州等，这些区域当中前期已经有一个或少数几个项目探明区域“底价”，之后多个项目逐渐向此“底价”看齐，开始形成整个区域的底部价格区间，在此基础上，区域成交量也开始出现大幅回升。

　　热销项目 半数均价下调

　　虽然价格下降对于老项目后期来说是名誉上的损失，但是市场成交给出的结论是在“要钱还是要脸”中必须选择“要钱”。

　　要说现在的楼市，卖得好的项目还得是打折楼盘。据中原地产统计，4月份，北京销售超过30套的项目合计有50个，总签约套数为3318套，其中均价环比出现下调的项目达到了25个，占据一半；而成交套数则达到了1616套，占比达到了48.7％。

　　其中，位于房山的徜徉集在连续几个月成交都排名三甲之后，在4月份，其成交均价又从原来的14940元/平方米下降到13199元/平方米，降幅11.7％，其和通州的新华联（000620）运河湾一起位于降价排行榜的状元和榜眼位置。

　　在这种情况下，4月北京楼市成交均价为19622元每平方米，环比3月均价19087元轻微上涨2.8％。不过，这已是北京楼市成交均价连续4个月保持在2万以下。

　　分析

　　低价是主流 涨价或滞销

　　新晋超跌项目开始挤占排行榜位置，4月新登月度排行第二的北京城建徜徉集项目，当月共实现成交184套，成交均价13199元/平方米，下调幅度高达15％左右。

　　亚豪机构副总任启鑫分析认为，在“价格为第一要素”的市场现状下，涨价项目容易出现“二次滞销”，其他超跌项目会轻易取代涨价项目的位置。因此在目前降价成为市场主导的情况下，降价项目虽然已取得不错业绩，但涨价仍需谨慎。

　　任启鑫分析认为，从目前来看，超跌类项目已经开始在北京的各个区域内出现，并且随着其换量的效果明显，也逐渐吸引区域内其他项目开始向底价看齐。从楼市未来发展情况来看，由于受到客观原因的限制，项目入市数量近期不会再出现大幅的增长趋势，但新入市项目价格“超跌”已逐渐成为趋势。

　　5月供应增加 出货是关键

　　亚豪机构副总任启鑫分析，目前北京正在上演“3月供应提速、4月沉默酝酿、5月集中爆发”的推盘攻坚战，对于现金流趋紧的开发商来说，出货是关键，而开盘是前提。

　　只不过在房价全面下行趋势难以逆转的形势下，开发商意识到与其推盘后再被动降价，不如直接低价入市，这样既能够快速收拢“抄底出手”的刚需购房者，也可以最大限度地减少“挤牙膏式”降价所造成的一次次品牌伤害。

　　而作为传统置业旺季，5月供应量预计大幅增长，而这个苗头已经在4月底有所体现，4月27日一天，就有理想家园、华润九里、首邑溪谷嘉园、天竺新新家园等项目入市，而在预售许可项目中，也有8个项目入市，其中热点项目有：保利春天里、东方玫瑰、运河湾家园、兴业嘉园、倚山庭苑等项目。

　　据中原地产预计，5月全市新盘供应量将超万套。