今年前四个月，上海出售型写字楼市场表现低迷，供需双双下滑。数据显示，今年1－4月份，全市实现写字楼销售面积36．4万平方米，同比下降超过三成。据业内人士透露，酒店式公寓销量下滑成为导致整个办公市场成交大幅缩水的主要因素之一。

　　酒店式公寓类房源遇冷

　　自上海楼市限购政策颁布以来，投资性购房需求逐渐淡出住宅市场。在此契机下，商业地产再次获得投资客青睐。尤其是早前十分热销的酒店式公寓类的房源，去年曾经迎来一波投资购房“春天”。但在今年，市场情形似乎正发生着微妙的变化。

　　上海中原研究咨询部数据显示，1－4月份，上海一手写字楼月均新增供应面积为12．61万平方米，同比去年缩水了32%，与去年全年月均新增供应面积相比下滑了36．23%。从成交上看，前四个月，月均成交面积为9．10万平方米，与去年同期月均成交相比下滑了32．37%，与去年全年月均水平相比，降幅则达到40．66%。

　　据了解，酒店式公寓产品销量下滑成为导致整个办公市场成交大幅缩水的主要因素之一。“酒店式公寓约占整个办公市场比重在三成左右。虽然未被限购限贷，但供应减少致使其销售量也随之减少。”汉宇地产市场研究部经理付伟认为，自2010年起，由于规划部门对“小面积分割式”办公项目开始严格限制，标准层高也严格限制在4．5米以内，“商改住”或者“商住两用型”办公项目的数量从今年开始呈现缩水趋势。据汉宇统计，今年1－4月份，酒店式公寓项目新增供应面积为18．23万平方米，同比去年同期缩幅超过两成。

　　除了上述原因，目前商业房产市场中还存在诸多问题，并且商业房产项目的产品供应结构不稳定性，优质项目更多将产品客群定位于大型投资机构，进而将中小型投资需求的选择范围逐步压缩。

　　有业内人士指出，目前不少项目办公房源入市后，均倾向于整层出售的销售模式，中小投资客都将被拒之门外。“面积大、标的高本身也会给项目的去化速度造成重重障碍，所以办公楼产品对于整个商业房产市场能有良好表现的支撑力度缺乏足够动力。”采取此类出售模式的项目比比皆是，以“上海环球金融中心”、“沪东财富国际广场”、“中融·碧玉蓝天”为代表。

　　热销项目不足影响市场

　　虽然酒店式公寓市场整体销量减少，但仍不乏若干项目表现抢眼。成交比较活跃的有卓越商务中心、绿地国际SOHO城、三湘未来海岸等项目。其中，位于奉贤南桥的卓越商务中心，自今年3月份首度开盘以来，两个多月已经售出392套，速度惊人。4月份，位于杨浦新江湾城板块的“三湘未来海岸广场”一举跻身商业市场成交榜单前列。目前项目主推一栋青年公馆房源，其SOHO户型面积范围为30－80平方米。该盘在上月一月内已经售出超过100套房源。不仅如此，今年2月份“金地艺境”推出的商住两用酒店式公寓也引起市场热烈反响，三周时间网上签售超过280套。

　　分析近期热销的酒店式公寓产品，可总结出以下三点共性：第一：具备高附加值特性。上述项目的房源层高都在4．5m左右，能够有效分割成为两层使用；第二：交通便捷。一般都会靠近轨交线路或未来规划建有轨道站点，不仅能够满足年轻白领日常出行需求，还能使房屋租赁市场具备较大的培育潜力；第三：总价优势。产品面积小、总价低，投资门槛低等特性满足目前市场主流的小型投资置业需求。

　　但需要指出的是，由于全市此类型的在售项目数量毕竟有限，且呈现出的小面积、低总价特性，对于写字楼市场整体成交的影响程度相对有限。此外，也并不是所有的在售酒店式公寓项目都处在顺势状态中。以青浦区域内某项目为例，该项目5月初首推近500套酒店式公寓房源，但截至目前仅签约20余套，成交均价为13421元／平方米。作为纯新项目，在具备一定客户蓄水量优势的前提下，此销售成绩只能用一般形容。销售效果一般的主要原因是由于项目的销售价格和产品层高两方面不具备较强吸引力所致。

　　“短时间内商业市场仍将很难改变成交平淡的窘困境遇。”付伟认为。

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　　投资酒店式公寓欲短期获利已不现实

　　酒店式公寓产品的整体投资门槛相对较低，成为吸引中小投资客的重要原因，尤其以菜鸟型投资客为代表。此外，商住两用特性，使得买家在产品利用方面更具多样性、可变性。但如抱着短期内赚取升值差价并套现态度的话，恐怕此种想法将要落空。由于商用物业的交易税费很高，所以一旦进入流通市场，将会大幅压缩收益空间，因此洒店式公寓类物业更适合于长期投资者。

　　以位于松江九亭板块的上海青年城为例，根据汉宇地产金九亭分行陈经理描述，由于项目邻近九号线九亭站点，因此青年城的酒店式公寓房源出租率长期处于90%以上水平，平均挂牌一周内就能找到合适租客。该盘40平方米左右的房源租金普遍在2600元／月，如最早一期购入的话，其投资回报率可达6．5%；再从自身升值潜力来看，一期（2007年年末）当时购入单价普遍在1．2万元／平方米，而目前二手房单价则在2万元水平，4年多时间，67%的升值率同样可观。

　　市场分析人士表示，由于青年城地理位置相对较好，并且近几年九亭板块迅速发展，因而整体租金回报率及升值潜空间相对其他同类产品而言较高。