廉价的租赁

　　对于拥有土地储备的深圳公司而言，现有的工业用地带来的租金收入仅让它们每年多收三五斗，二次更新利用带来的影响还存在不确定性。

　　据一位权威人士透露，此次深圳土地产权制度创新力度较大，亮点在于工业厂房用地的开发、存量土地的盘活利用等举措，譬如以前工业用地变更用途须通过政府收回、招拍挂形式，由具资质的地产商开发，而此次改革后可由公司在履行相关手续后自主开发。

　　资料显示，特力A（000025）工业用地储备较大，物业租赁管理也是主营业务之一。特力A一内部人士向证券时报记者介绍，公司2009年开始启动特力吉盟黄金珠宝产业园（位于深圳水贝），属于“工改工”项目，但手续不完备、推进缓慢，目前仍处于设计阶段，产业园占地5.1万平方米，建筑面积9.09万平方米。特力集团在水贝工业区有约2.5万平方米的旧厂房用地。此外，特力集团合作及参股企业在水贝还合计拥有1万余平方米工业厂房。

　　特力A在2011年年报中也表示，将提高物业的出租率水平，为公司发展提供稳定的现金流支持，并致力于盘活存量资产，有序退出不能以主导地位单独开发、收益水平低的物业和市场前景不好、效益低下的项目。从年报数据来看，特力A2011年租赁服务收入9374万元，该项主营业务利润率为48％，而特力A收入占比最大的汽车贸易业务主营业务利润率仅为3％。

　　主营电子产品的深华发A（000020）曾在2011年年报中表示，物业租赁业务全年实现营业收入4597万元，同比增长16％，华发大厦部分物业以及公明厂房腾空使可出租面积增加近万平方米，加之物业管理成本相对稳定，招商引租措施强化取得了明显经济成效，新引进租户32家，创下连续多月全部租赁物业出租率达100％的空前纪录。

　　深圳类似上市公司中的“地主”还颇多。例如深天健（000090）的商业运营业务板块，其2011年物业租赁收入8637万元，同比增长11％。

　　城市更新热未退

　　无地可用的局面严重制约深圳发展，此次土地改革以存量土地盘活为主线，不少上市公司的工业用地已被纳入城市更新规划。

　　宝安地产（000040）一人士向证券时报记者详细介绍了公司涉及的两大旧改项目。其中，深圳草埔鸿基花园三期（宝安·宝翠苑）旧改项目被列入2011年深圳市城市更新单元规划第一批计划，获准编制城市更新单元规划。2011年12月，该项目的专项规划设计报告获批，该项目开发建设用地面积6693.9平方米，12月20日经罗湖区重建局确认开发主体，2011年末开始办理土地相关手续。此外，宝安地产的深圳龙岗鸿基花园四期旧改项目已被列入2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第三批计划，获准编制城市更新单元规划，该项目拟拆除重建用地面积约1.13万平方米，2011年末专项规划方案已报政府审批。

　　掘金深圳城市更新的还有深康佳A（000016）、深天地A（000023）等上市公司。据了解，深康佳A在深圳拥有工业厂房，地面建筑面积为7.87万平方米，已列入深圳市城市更新改造计划。此外，深康佳A在深圳拥有9633平方米的商业用地，已在该地块建设康佳研发大厦。深天地A一人士介绍，下属子公司深秦公司有1.3万平方米工业厂房用地，但因手续不全一直未能按深圳城市更新政策来推进，另一家子公司梁材（混凝土公司）有1.2万平方米工业用地，也存在手续不全的问题。有关资料显示，深天地A在西丽红花岭地块尚持有工业用地4.93万平方米。

　　证券时报记者了解到，深桑达A（000032）和深圳华强（000062）也拥有一定规模的工业用地。深桑达A方面介绍，公司在布吉拥有工业厂房用地3万多平方米，建筑面积4.8万~5万平方米。另外，深桑达A在科技园有自用工业厂房2.8万平方米，处于正常使用当中，目前没有改造计划。深圳华强相关负责人也表示，公司的工业用地目前都处在正常使用（自用或者出租）当中，并没有改造计划，其中华强北的华强1、2、3号楼，土地面积1.6万多平方米，正在使用中。此外，深圳华强在梅林拥有工业用地3.1万多平方米，也正在使用中。

　　旧城改造已有范本

　　城中村及旧厂房改造所带来的土地开发增量，让开发商在日益萎缩的供应量中看到了一线曙光。一个值得关注的典型案例是，金地集团（600383）曾于2006年先后拿下深圳渔农村、福田区岗厦河园片区的旧村改造大单，为此后的城中村改造提供了不少经验。

　　华侨城的案例也颇有代表性，公司自2004年下半年以来，开始将原东部工业区的旧厂房改造为创意产业的工作室，引进各类型创意产业。2011年5月14日，华侨城创意文化园实现整体开园。

　　除了华侨城之外，中粮地产（000031）等公司也因为自身拥有工业用地，而分羹城市更新带来的改造大餐。中粮地产方面介绍，公司拥有大约130万平方米工业土地规模，主要集中在宝安区老城区、宝安区福永大洋开发区、艾默生工业园。宝安区老城区工业土地由于地理位置较好，未来大部分将可能与城市更新项目有关，但具体情况和进展还要看深圳市政府规划。

　　目前，中粮地产与城市更新有关的项目主要包括宝安区22区中粮工业园及宝安区25区两大项目。前者已被纳入深圳市规划和国土资源委员会拟定的《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案），拟更新为居住和商业用地，需拆除重建用地面积4.06万平方米，中粮地产所占权属比例超过90％。中粮地产还表示，公司计划今年全力推进宝安区25区城市更新项目，争取于2012年12月8日前向政府主管部门申报片区整体专项规划，并着力于组建拆迁谈判小组，确定03、05、06、07地块拆迁谈判的执行方案，确定并开始签订拆迁补偿安置协议。中粮地产还有4万平方米权益工业用地，属于其他开发商正在进行中的城市更新项目。

　　据证券时报记者了解，目前万科和深振业两家公司在深圳均没有工业厂房用地，万科在深圳也没有商业地块。此外，沙河股份（000014）一人士透露，公司此前曾公告，2012年4月10日深圳市规划和国土资源委员会公告的《2012年深圳市城市更新单元计划第一批计划》一览表中，入围的深业世纪山谷更新单元申报主体为深圳市沙河实业（集团）有限公司，拟拆除重建用地面积9.83万平方米，此项目为沙河集团项目，与上市公司无关。