刚需占成交主流

　　数据显示，截至26日，5月北京市新房签约套数为8531套，环比上涨25%；二手房住宅签约9947套，环比上涨18.3%。二者均创下今年以来新高，且均超过去年同期的成交量。

　　业内人士分析，成交趋势若延续，本月北京新房和二手房成交量均可能突破万套大关，从而恢复到“新国八条”政策出台之前的水平。与此前的交易相比，5月北京楼市的“含金量”也颇高。据统计，剔除保障房因素，本月北京纯商品住宅的成交量已经超过7000套，比4月份增长近五成。

　　根据伟业我爱我家市场研究院的统计，5月以来，北京套均总价200万元以下成交的住房占比接近7成，比去年有所上涨；其中以100万-150万元成交的房屋占比，已从去年的22.6%上涨至30.5%。“这说明刚性需求已占据成交主力。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向本报记者表示。

　　多家机构发布的报告认为，北京市场的投资投机需求逐渐被挤出，刚需和改善型需求占据绝大多数。

　　“以价换量”态势明显

　　低价普通商品房的大量入市，被认为是成交量回升的重要因素之一。由于4月和5月是传统销售旺季，市场供应节奏加快。数据显示，仅4月下旬北京有14个楼盘获取预售证，5月以来近20个项目开盘，不少热销项目的开盘价都在2万元以下。

　　北京中原地产的统计显示，截至目前，剔除保障房因素，5月北京新建住宅交易均价为19919元/平方米，今年以来持续保持在2万元/平方米以下。其中，本月成交套数最高的10个项目中，8个均价低于2万元/平方米。

　　从需求方来看，随着首套房房贷政策的松动，购房成本进一步降低，大量刚性需求入市。目前多数银行首套房贷利率维持在八五折左右，购房者的实际支付能力明显增加。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟表示，由于近期宏观经济数据不佳，以及不少地方先后调整楼市政策，给外界造成调控政策出现底部预期。据统计，去年以来，全国共有30多个城市“微调”楼市调控政策，主要体现为延长地价款缴纳期限、减免契税、提高公积金贷款最高限额、修改普通住宅标准等。

　　后市走向存变数

　　楼市回暖势头能持续多久，外界看法不尽相同。多数观点认为，由于楼市调控政策延续，市场需求很难保持旺盛态势。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在目前改善性购房需求无法正常释放的情况下，刚需快速释放意味着下半年购房需求量将严重匮乏，楼市可能再度陷入低谷。北京中原地产市场研究总监张大伟则表示，楼市回暖态势将延续到三季度。

　　根据国家统计局的数据，今年前4月，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比一季度回落4.8个百分点。同期，全国住宅新开工面积下降7.9%，多月以来首次下降。部分业内人士认为，如果房地产投资和土地购置等指标持续低迷，将极大影响1-2年后的市场供应，从而造成新一轮的供需失衡。

　　胡景晖表示，未来楼市走向充满不确定性。随着国内经济增长速度的下滑，货币政策可能进行调整，并影响到房贷政策的走向。同时，地方政府迫于投资下滑的压力，对房地产政策进行“微调”的可能性仍然存在。