正是由于房屋所有人确权积极性不高，深圳从2007年开始尝试以土地二次开发的方式释放土地，并同时解决产权问题。

　　本次《深圳市土地管理制度改革总体方案》（下称《总体方案》）中明确，近期将以光明新区、坪山新区、前海深港现代服务业合作区作为重点试验区，在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用、土地产权制度方面开展试点工作。

　　在关键的二次开发确权方式上，深圳出现了“土地整备”、“城市更新”、“城市发展单元”，最近又有人提出“村民自主开发”等试验模式。

　　整备确权

　　坪山新区的金沙社区，就尝试着进行整村统筹土地整备确权。

　　所谓土地整备确权，更细化表述就是政府提高区域的容积率，该社区的居民搬进高层住宅，获得了高层住宅的房产证，然后腾出的空间用于城市升级开发。

　　用金沙社区所属坑梓街道党工委数据巫健跃的话来说就是：“将金沙1.69平方公里零散土地统一打包、统一征收；对地面所有建筑物统一补偿、统一迁换；对全体居民统一搬迁、统一安置；然后对整个金沙统一规划和建设，再造一个新金沙。”

　　由于涉及全村1400多名原居民，15000人的常住人口，如何做到利益共享是确权的难点。这种模式的关键是政府将部分土地增值收益打包给社区股份合作公司，由这些股份公司协调处理居民诉求、整体拆迁、合理补偿、重新安置后赋予土地物业明晰产权。金沙股份合作公司就是实施这一难题的主体，与其他村股份合作公司一样，金沙股份合作公司的前身是金沙村集体经济组织。

　　政府在将明确的收益给予金沙股份公司后，如何赔偿就变成该公司与原居民的问题，政府就不再纠缠于确定房屋产权问题。如果发生新的违法抢建，不会获得新的利益，只是抢走同村其他人的权益。在股份公司整体拆迁后，政府收回了原社区范围内成片的国有土地，再重新规划。按照政府的规划，未来金沙社区将是集居住、商业、办公、休闲、研发、产业园于一体的多功能社区。

　　根据《金沙社区特区一体化转型发展试点工作住宅房屋迁换补偿与保障方案》，金沙试点试图探索“房地分离、同权同价及补偿安置一体化”的新思路。所谓“房地分离”，指的是在对房地产进行货币补偿时，依据土地和房屋的实际分别估算其补偿价值，最终依照相应权属对房地产的价值进行补偿。

　　在金沙社区2456栋各类建筑物中，违法建筑信息普查申报1361栋，建筑面积108.62万平方米。根据金沙的方案，除了规划的宅基地，在金沙城市化以前（以2003年10月29日为准）已建住房所占的土地，可作为“祖宅地”，与规划宅基地一样，获得3500元/平方米的土地补偿。这相当于“默认”了2003年10月29日以前的违法建筑包括土地和房屋的合法性。至于是否属于宅基地或“祖宅地”，则“由金沙社区确认”。

　　《总体方案》显示，深圳市力争到2015年通过土地整备释放150平方公里的建设用地。

　　城市更新

　　5月30日，万科宣布签署南园新村旧改项目合作开发协议。这是除了土地整备外，另一种模式是城市更新。这种模式最大的不同就是引入开发商，在村集体股份合作公司与开发商达成协议后，政府会将土地整体协议出让给开发商。

　　这一模式最大的好处是项目地块在流转过程中，谈判双方都有市场化的操作过程。原居民获得了合理的补偿，并有可能获得清晰产权的物业，实现确权。开发商又获得预期的利润。深圳的城市更新早在2010年即展开实践，是对已经不适应现代化城市社会生活的地区进行拆迁、改造、投资、建设，可分为重建或再开发、综合整治以及功能改变三种。但其适用范围一般仅包括五类用地，即国有合法用地、城中村用地、旧屋村用地、房地产登记历史遗留用地和城市化历史遗留违法建筑处理用地。

　　例如此次万科参与的南园新村旧城改造项目，一期位于福田区深南大道南侧，东为松岭路，西连爱华市场，是南园片区城市更新计划的组成部分，占地面积2.7万多平方米。原有建筑老旧，配套设施不足，消防和治安存在隐患。按规划部门初步方案，未来将建设住宅、商务公寓、商业配套以及其他社会公共设施，建筑面积共约20万平方米。据深圳万科表示，目前公司和合作的恒豪公司已经与南园新村住宅区共计458个住户中的368户业主签署了《南园新村旧城改造补偿安置协议》，签约率已达80.3％。目前，签约工作仍在继续推进之中。

　　可见，深圳中期目标是从30万人原住民手里盘活近300平方公里非法土地。此次深圳土地改革总体方案不过是加快了这一进程。“真正有改革意义、全国示范效应的，放在2016年之后，而不是当前。”北京大学国家发展研究院院长周其仁表示。根据该改革方案，深圳远期将通过创新土地金融工具，开展土地金融政策研究，设计不同类型的土地金融产品，在条件成熟时推行土地资产证券化。深圳还将积极研究制定土地基金资产经营政策、收入分配调节以及投融资等政策，同时探索不动产信贷基金、土地信托、土地基金等土地资本运作和管理模式，进一步丰富和完善土地资本化的相关理论。