近日，楼市刚需产品成交量上扬之后，北京豪宅也开始“坐不住”了。据悉，6月是北京豪宅集中入市之时，保利东郡苑拔得头筹，6月一开局就推出特惠房17套，其中多数房源每套直降80万元。

　　有业内人士指出，保利此举是为了赢得客户关注，以促销让利撬动整个楼盘的成交市场。另外，保利地产（600048）今年春节后就一直致力于加速消化库存，以回笼资金为第一要务，此次其旗下豪宅项目也加入降价促销行列，也是走现金为王的销售策略。

　　直降80万

　　“这个月初，我们推出17套特惠房，都是165平米左右的户型，其中169平米的户型赠送面积约17平方米，加上这些赠送面积后，准现房起价为38000元／平方米。即使不算赠送面积，价格也在42000元／平方米左右。”保利东郡的销售人员向记者热情介绍。

　　记者了解到，该盘去年首次开盘时也曾推出过打折促销活动，不过当时优惠之后的最低房价也在45000元／平方米以上，而此后实际成交均价则在47000元／平方米以上，甚至达到48000／平方米。这意味着此批特惠房每平方米降价接近1万元左右。

　　“这批入市的特惠房确实比去年首次开盘房源要便宜很多，去年类似户型和同样面积的房源每套总价大约800万元以上，而这17套房源中，每套总价在696万—730万元之间。相比去年该盘的成交价格，每套大约直降80万元以上。”上述销售人员向记者如是表示。

　　不过，该销售人员同时强调，虽然特惠房房价有所下降，但是精装修标准却跟以前不同。以往房源的精装修标准是6000元／平方米，这批特惠房源的精装修是法式精装修，标准为3100元／平方米。比照以前的装修标准，二者只是在厨卫用具品牌上有所改动，从国际品牌降低到了国内品牌。

　　对此，中原地产研究总监张大伟表示，保利东郡属于高端楼盘，豪宅不同于刚需，一般很少促销，即使促销也是推出少量房源。退一步讲，基于限购的因素，即使豪宅促销，成交量也不会明显放大，但保利东郡此举却可以赢得客户关注，夺得市场先机。

　　值得一提的是，上述销售人员透露，这17套特惠房属于8号楼。据北京市住房和城乡建设委员会房屋管理网站数据显示，8号楼的拟售价格为该项目5栋住宅楼中价格最低的一栋，拟售价格为48041／平方米。不过，上述销售人员强调，无论从地理位置上还是建筑结构上来看，这批房源都与之前的7号楼没有太大区别。对此，有业内人士担忧，不到一年时间，房价差价每平米接近1万元，老业主可能会有反应。

　　抢收现金

　　值得一提的是，研报提到，中银国际分析师袁琳在一份研报中指出，今年以来，保利地产准确把握了推盘时间与价位。申银万国分析师殷姿也指出，保利最近拿地谨慎，倾向于保存资金。另外，公司春节后一直实施快销政策，掐准了市场脉搏进行推盘，积极销售抢收。

　　对此，有知情人士向记者透露，保利东郡改变精装修方案正是为了降低该盘成本，加快销售速度。

　　“目前来看，每天大约有50多组人来看房。成交效果也不错，这17套房子已经卖了10多套，成交总价不到1亿元。”该销售人员向记者透露。

　　事实上，据记者了解，保利东郡属于地王项目。2009年12月17日，保利地产以30.4亿竞得，楼面价高达23506元/平方米。当时，中经联秘书长陈云峰曾预计，该项目如果加上建安成本等其他成本和开发商合理利润，入市时可能会卖到4万元/平方米。由此来看，上述特惠房源加上精装修费用可能就是保本价了。

　　“其实这批特惠房源根本就是零利润出售。”上述销售人员向记者坦言，而且该盘是准现房，公司就是为了快点回收现金。

　　对此，链家地产分析师陈雪向本报记者表示，目前高端市场库存积压明显，降价压力超过普通住宅。虽然近几个月市场需求有所释放，新房成交上涨，但以刚性需求为主的成交并没有推动高端项目成交上涨，大量有效需求依旧处于观望。

　　除此之外，陈雪认为，高端项目标的额较高，自身销售周期也相对较长，这也在一定程度上减缓了开发商回笼资金的速度。在当前现金为王的市场环境下，开发商调低高端项目价格的意愿也更强。

　　此外，陈雪还向记者透露，近几个月，多地地王项目大幅降价，青岛等地王项目甚至降价百万。据悉，中海在上海的长风地王项目紫御豪庭也低价入市了。

　　对此，有业内人士表示疑问，地王豪宅都要大幅降价了吗？

　　“高端市场房价一直比较稳定，如若调控政策维持不变，后市豪宅不可能大幅降价，即使降价最多在10%左右，因为市场已经没有那么惨淡。”张大伟表示。