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伯克利：让穷人租得起市场房子
住房政策中一直有“补砖头”和“补人头”之分。鉴于我国的保障房经济适用房、廉租房和公租房）建设都是“补砖头”，早有学者呼吁应考虑实行“补人头”政策。在高房价的伯克利，当直接的租金控制不再有效时，它开始寻找新的方法，并尝试了所有能在美国找到的可承担性住房措施。Section 8“补人头”政策目前已经成为伯克利最主要的可承担性住房政策之一，保障了该市大约2000户低收入家庭。
最大特点：实现市场上的“可承担性” 伯克利居民Kim一直想申请Section 8租房券。有了这个租房券，他的四口之家就可以去市场上租房，只支付大约家庭收入的30%作房租，其余部分则由Section 8租房券补贴。 Section 8租房券是美国从1974年开始实行的一项“补人头”政策。由于当时的一项大型研究显示，低收入者最严重的住房问题不再是住房低于标准，而是收入中用于支付住房的比例过高。美国因此果断地实现了从“补砖头”向“补人头”政策的转变。1974年，国会修改了《1937年美国住房法》，设立了第8款Section 8计划，允许租户只将收入的30%用于房租，其余由联邦支付。Section 8租房券是目前美国最大的一项低收入住房补贴（690万户受补助家庭中有140万接受Section 8补助）。 Section 8租房券的最大优点是能让穷人在市场上也租得起房，因为它紧紧围绕着可承担性标准来执行。美国最早因为限制公共住房房租负担过重而出台了“可承担性”标准，后来推及到了市场租房。根据这一标准，租金（含水电费等）不应超过家庭收入的25%（后来提高到30%）。在可承担性标准下，Section 8房补根据市场房租进行调节。因此房租高的市场，补贴就高。Section 8补贴市场房租与家庭可承担性房租之间的差额，它不是一个固定数字，而是一个不确定金额。正是通过这种不确定数额的房补，才使每个受补家庭在市场上的房租负担一致（均为30%）。 这与北京市的公共住房补贴正好形成鲜明对比：后者房租和房补都相对固定（从10%到95%不等），但是房租负担差异迥大（从7．3%到90%），缺失了“可承担性”基准。所以，结果一个月2400元工资的人，反而比吃城市低保的人负担的房租还高很多。 “贫困”家庭才有资格 Kim有资格获得租房券，是因为他属于伯克利的贫困家庭之一。贫困家庭，是指家庭收入不超过地区中位收入的一半。Section 8租房券不仅专门为贫困家庭提供，而且其中的75%还必须分配给“极度”贫困的家庭（即家庭收入不超过地区中位收入的30%）。 在这个精于数字管理的国家“贫困”或者“极度贫困”并非模糊概念，而是有精确数字可查的。 首先，美国住房与城市发展部（HUD）每年按家庭收入计算一个都市区（伯克利属于奥克兰都市区）的地区中位收入（AMI）。其次，再根据家庭规模，给出“贫困”（50% AMI）或者“极度贫困”（30% AMI）的具体金额。比如，像Kim这样的四口之家，“贫困”（50% AMI）和“极度贫困”（30% AMI）的标准分别是46750美元和28050美元。Kim的年家庭收入是45000美元，因此属于“贫困”（50% AMI）之列。 收入谎报：没有第二次！ 既然Section 8的执行如此依赖收入数据，获得准确的家庭收入就变得非常关键。听伯克利住房管理局局长Tia Igram的口气，这个中国最大的难题之一，在她那里并不是很大的问题。 Tia说，我们通过家庭自报、政府系统信息以及第三方提供相结合的方式获得家庭收入信息。以Kim为例，他首先自报家庭收入。同时，我们有系统与美国的福利部门直接连接，如果该家庭正在吃某种福利（如残疾人救助、食物券等），我们能够直接得到信息。此外，我们还会给他的雇主寄去表格，要求帮助填写有关的工资信息，并提供工资支票复印件。如果他享有社会保险或其他养老金福利，我们也会要求这些机构出具相关证明。 “那么，少报、瞒报的现象经常发生吗？”我问。“不经常。”Tia说，因为Kim自报完了并已经开始领取Section 8租房券补贴，HUD会来一份报告，所有国内发生的关于他们家的收入情况都会显示。他如果瞒报，比如他告诉我们他只在麦当劳工作，可事实上他同时还在家得宝工作，我们立刻就会发现。 当这种情况发生时，我们可以因为他的收入太高而终止他的资格，或者调整补贴额度，再或者，他的补贴额度超过了他应该享有的，他得退还给我们这么多钱。 “如果这个情况发生两次，他会失掉资格吗？” “没有第二次！”Tia说，我们有上千人在等候呢，他不可能有两次或者三次机会！ 多种限制防止滥用制度 是否可以滥用这一制度呢？因为只需要拿出自己家庭收入的三分之一作房租，而且又是自己到市场上租房。比如，像Kim这样的四口之家，到市中心租上一个豪华三居或四居？这是不可能的。 首先，Section 8租房券对卧室数量有严格限制。比如，两个人的家庭，如果是一对夫妇，只能租一居室；但是如果是母亲和年龄较大的孩子，则可以租两居室。Kim因此只有资格租一个两居：夫妇一间卧室，两个年龄尚幼的孩子一间卧室。 其次，房租有封顶。每年，联邦政府会根据考察，给出一个相对于当地社区中位价格水平的“公平市场租金”。封顶租金在这一“公平市场租金”的90%－110%范围内浮动。伯克利因为房价高且上涨快，封顶租金设定为“公平市场租金”的110%。目前，伯克利市一个两居室的封顶房租是1463美元，这也是Kim能享有补贴的最高房租。当然，Kim也可以租更贵的房子，但是多出的钱得自己掏。 给多方以最大的自由 在伯克利住房管理局局长Tia看来，Section 8几乎是市场经济中政府与市场相结合解决住房可承担性问题的较完美模式了，它给政府、房东和租户都以最大的自由。已经被政府自己建造并管理的公共住房困扰得痛苦不堪的Tia（后一篇将谈到），能深刻体会到这种方式给政府带来的自由，而且它比公共住房更省钱。租户也有了更多选择的自由——可以选择自己喜欢的社区租房，甚或带着Section 8租房券离开伯克利去其他城市居住（在居住满一年之后）。房东也有权决定是否出租给Section 8租房券的持有者，可以按自己喜欢的方式进行管理，政府补贴甚至保证了能够有稳定的现金流不断进来。 , 【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与本站无关。手靠手写字楼信息网对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。
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