北京楼市喜迎调控以来的首个“红五月”，纯商品住宅（除保障性住房外）成交量环比大涨54%，调控后首次重回“10000套”大关，几乎追平“史上最严厉限购令”出台前的2011年1月成交量，5月成交均价也涨至20269元/平米，创下年内新高，比2012年1月涨幅超过10.4%。

　　量价齐升，多数业内人士都表示楼市“筑底”已形成，市场初显全面回暖态势。亚豪机构副总经理高珊表示，因担忧房价反弹，大批刚需和改善型需求加快入市购买。据亚豪机构数据显示，5月成交总房源中150万以下占比为51.3%，调控以来，以刚需类项目为主力的北京楼市首现“刚需、改善两分天下”的局面。

　　北京5月单盘销售额冠军华润橡树湾创下认购超过12亿元，签约额超过10亿元的纪录，5月如招商嘉铭珑“两周热卖6亿元”、华润公元九里“认购破8亿元”等中高端改善型楼盘热销不断，为此不少开发商开始试探性加推以三居为主的大户型房源。

　　北京市房协秘书长陈志等业内人士表示，改善性需求稳步释放，未来一段时间内有可能将成为楼市供需的主流，这部分需求除了开发商的“以价换量”外，更加看重项目的质量和性价比。

　　5月火热的市场给了开发商推盘的信心。据亚豪机构统计，6月北京将有33个项目入市，业内专家普遍预计6月成交量继续上升的可能性较大。并且由于高端项目扎堆入市，价格可能出现小幅反弹。

　　■ 五月数据

　　成交量创16个月新高

　　5月北京楼市成交量重回“10000套”大关，不仅刷新了自2011年2月北京出台“限购令”以来16个月的成交纪录，成交均价在环比小幅上涨中也创下年内新高。

　　纯商品房成交大涨54%

　　据北京市住建委网签数据显示，2012年5月，北京一手商品住宅（刨除保障性住房）累计成交10535套，成交面积118.5万平方米，环比4月涨幅均超50%。

　　5月是楼市传统旺季，成交上涨在预期之中；但成交量仅次于“史上最严厉”限购政策出台前的2011年1月（11300套），市场传递的回暖信号之强烈，让不少业内人士“喜出望外”。

　　阳光100集团副总裁范小冲表示，政府为保增长放行多项大规模投资，市场判断政策“调子”已明确，楼市已触底，加上多数楼盘维持优惠策略，成交量明显回升。

　　记者综合北京市住建委网站、亚豪机构、思源经纪等机构数据显示，截至5月30日，一手商品房交易量已连涨4周；商品住宅月度成交超过百套的项目3月有11个，4月仅有7个，而5月为21个，以今年一直蝉联销售套数冠军的商住项目中弘北京像素为例，5月销售505套，而4月为295套，3月为361套。

　　部分项目房价小幅上涨

　　虽然业内普遍认为“红五月”得益于市场预期转好，其主流仍是“以价换量”，但5月楼市并未背离“先量后价”的传统规律。机构数据显示，5月纯商品房成交均价再次小幅环比上涨至20269元/平米，相比2012年1月，成交均价涨幅超过10.4%，创下年内新高。

　　北京思源经纪总经理张鹏表示，房价上涨主要还是结构性因素，比如金茂府、橡树湾等中高端楼盘签约拉高均价，此外也不乏“成本价”入市的楼盘和“买涨不买跌”的高端项目借势提价。

　　部分项目价格出现明显上涨，中弘北京像素5月签约均价为16133元/平米，4月成交均价为14499元/平米；地王项目金茂府5月均价为54478元/平米，4月为49447元/平米。

　　高珊透露，据亚豪机构监测5月总价在150万元以下成交房源占比为51.3%；热销项目开始由远郊区域向近郊蔓延，随着各区域市场价格均开始进入筑底环节，北京楼市也逐渐进入成交全面回暖的阶段。

　　2011年1月至今北京商品住宅成交情况表

　　月份 成交套数（套） 成交均价（元/平米）

　　2011年1月 11300 22945

　　2011年2月 3962 24794

　　2011年3月 5658 19427

　　2011年4月 5611 20670

　　2011年5月 8035 21429

　　2011年6月 9303 22193

　　2011年7月 7183 22408

　　2011年8月 6881 22172

　　2011年9月 5850 22571

　　2011年10月 5668 20636

　　2011年11月 5582 19999

　　2011年12月 6246 22175

　　2012年1月 2058 18356

　　2012年2月 3215 18592

　　2012年3月 8170 19058

　　2012年4月 6826 20200

　　2012年5月 10535 20269

　　本报记者根据北京市住建委网站数据整理，商品住宅包括普通住宅、酒店式公寓、别墅，不含政策性用房及商业办公用房。

　　■市场分析

　　改善需求稳步释放

　　自5月下旬以来，根据北京楼市成交情况不难发现一个有趣的现象，100平米以上的大中户型交易形势水涨船高，业内人士认为，以三居为主改善型住房需求的增加，是市场经过一年多调整后的客观反映

　　针对近期改善型需求“井喷”的态势，北京市房协秘书长陈志认为：“不可能存在改善型需求爆发的情况，只能说是稳步释放。”但他同时表示，未来一段时间内改善型需求有可能将成为楼市供需的主流。

　　记者了解到，自2006年建设部出台规定，要求新建住宅中90平米以下户型占到供应总量的70%以上，至今已执行6年，北京的住宅供应结构已逐渐过渡到以中小户型为主。在北京楼市限购长期化、制度化的预期之下，购房者对于能够承载功能更完备的三、四居住宅的需求日益强烈。

　　购房人王先生就表示，买房主要是因为父母将从外地来北京一块住，目前的两居有些拥挤，需要考虑买一个更大的房。

　　不仅是改善型客群关注大中户型，一些首次置业的刚需购房人也开始将目光投向三居、四居。首次置业的童女士指出，目前市场的房价比之前的确已有所回落，如果先买个小户型过渡，后期首付六成的二次换房成本又过高，自己正在考虑一次性买个三居一步到位。

　　开发商试探放量大中户型

　　改善型需求增加，从根本上激发了开发商调整推盘结构。据机构统计数据显示，近期北京多个项目开盘，包括龙湖时代天街、长楹天街、中粮万科紫云庭、北京风景、华润公元九里、领海朗文世家等，均只提供三居及以上大面积住宅产品，大户型呈现出集中放量的态势。其中招商嘉铭珑原、远洋东方、旭辉御府、逸翠尚府、中海九号公馆几个主推大户型的项目，在5月都突破了30套的成交量。

　　另据记者了解，龙湖旗下两大天街近期都将推出主打改善型的大中户型产品。龙湖时代天街相关负责人介绍，大中户型的市场接受程度令人吃惊。时代天街5月份在推85平米两居的同时，就售出100多套大户型产品。

　　位于大望京核心板块的保利中央公园自入市以来，就打着改善型的标签。主推的130平米以上户型吸引了很大一部分首次改善型购房人，5月至今已售出126套。据某位熟悉该项目的人士指出：“周边融科橄榄城二手房已达到32000-35000元/平米，维持相对较低的定价是保利中央公园热销的关键。”

　　由此不难看出，“以价换量”的故事还在楼市进一步上演，不过是从最初的郊区刚需盘已扩散至强调“首置豪宅”、“终身置业”的改善型中高端项目。

　　在降价风潮带动下，近期开盘的北京城建（600266）·世华泊郡等中端项目也加入了降价大军，成交走势良好，推出的改善型居住产品在5月单月成交147套。另外，橡树湾、首城双景等突出项目地段、品质及资源配套的“首置豪宅”也因5月推盘而跻身进入了楼市热销的榜单。

　　一位不愿具名的业内人士对此指出，虽然限购短期内不会放开，但各个地方政府打着鼓励自住需求旗号出台的放宽政策屡屡过关，政策的松动也在吸引购房者积极入市抄底，不少在售项目推出的特价优惠也助力购房者出手。

　　亚豪机构副总任启鑫对此分析，在目前价格竞争激烈的市场形势下，稀缺的大中户型精品住宅将在提升项目附加值方面更具优势。

　　■6月预测

　　6月价格或出现结构性上涨

　　北京楼市在5月继续反弹以后，对于6月走势，业内专家均认为，成交量继续上升的可能性很大，并且由于高端项目扎堆入市，价格可能出现小幅反弹。

　　据亚豪机构统计，北京6月计划入市的项目共有33个，其中高端项目扎堆，包括别墅、公寓、花园洋房等类型的中高端项目有16个之多，占到了总开盘量的一半左右，并且有4个总价超过千万元的高端别墅项目。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，6月份的成交量将继续上涨。因为6月份市场的供应情况非常好，33个即将入市开盘的项目，必然是前期储客已达到开盘要求，而且开发商选择在这个时机入市，说明市场上的购房需求能消化供应，因此6月成交量是有保证的。

　　北京思源经纪副总经理任莉认为，以上个周末（6月2日、3日）成交量来看，常青藤、丽景长安等项目的成交量可观，6月份成交量仍将保持“上扬”趋势。

　　从记者采访中，不少首置、刚改需求的购房人，也认为过完年后是购房的低点，是今年最好的购房时机。目前趁着调控，房价上涨的可能性不大，因此购房心理也较理性和积极。

　　而对于开发商来说，成交量回升后，将逐渐缩小折扣，但以价换量仍是跑量的利器。

　　一位房山新盘的开发商告诉记者，此前该楼盘推出楼座低价促销，成功实现以价换量，接下来推出的新楼座，也会谨慎制订促销策略，折扣大小影响着最终的成交量。

　　对于6月北京楼市的房价走势，郭毅认为，6月份中高端项目的集中入市，有可能带动整体市场价格的上涨，但是这种上涨是结构性的上涨。

　　房地产资深分析人士张寅表示，6月、7月楼市成交量方面有可能会保持5月份的状态，价格方面有可能会有小幅度的反弹，但是不会有大的波动，楼市总体进入“整固”阶段。

　　■业界建议

　　购房者：房价稳定可出手

　　亚豪机构市场总监郭毅建议刚需的购房者，要抓住眼下的时机。不少改善性的购房需求也是出于家庭人口增加、教育需求、养老需求等考虑，6月份是出手的好时机。

　　北京思源经纪副总经理任莉也认为，最近一段时间正有不少新盘集中上市，开发商也采取了一些购房优惠政策，房价也相对稳定，购房者可以抓住这个时机“下手”买房。

　　房企：定价合理以价换量

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，目前，市场主体还是首次置业者和二次置业者，这样的客群对价格比较敏感。因此，郭毅认为，开发商的定价越是合理，越能体现在成交量上。开发商目前应该把去库存和回笼现金放在首位上。资金流有了保障，才能考虑进军商业地产、养老地产等战略性的发展。

　　北京思源经纪副总经理任莉也表示，开发商依然要保持理性，应该认识到当前的业绩主要是“以价换量”的结果，刚需客户是当前的主要客户群。不要盲目乐观，价格方面要维持稳定，不要有大幅波动。

　　2012年5月楼盘成交套数前十名排行

　　排名 项目名称 成交套数 成交均价 成交金额（亿元）

　　1 中弘·北京像素 505 16133 4.31

　　2 鲁能七号院 471 11121 6.05

　　3 首开常青藤 372 18253 7.40

　　4 鸿坤曦望山 354 17996 6.08

　　5 龙湖·时代天街 286 12475 3.77

　　6 华润橡树湾 252 33173 10.38

　　7 保利·春天里 239 13714 2.89

　　8 绿地·国际花都 237 8868 1.53

　　9 首城国际中心 175 37391 5.57

　　10 中粮万科长阳半岛 172 14917 2.50

　　数据来源：本报记者根据北京市住建委网站数据整理