避免拆迁纠纷　禁止“毛地”出让

　　记者：为什么要对1999年实施的《闲置土地处置办法》进行修订？　

　　王守智：近年来我国经济快速发展，土地管理形势发生了较大变化。原《闲置土地处置办法》在执行中遇到一些新的情况。如闲置土地处置涉及当事人重大财产权益，但现行处理方式缺少与当事人协商环节；闲置土地认定标准、处置主体等缺乏处置程序性规定，需要进一步明晰；因政府原因导致的闲置土地占了较大比例，需要妥善处置盘活利用等。

　　主要坚持三项基本原则：坚持依法从严和权益保障原则，充分体现土地权利人利益诉求和权益保障。坚持以用为先和惩防并重原则。促进已有闲置土地盘活利用，尽量避免产生新的闲置土地。坚持适用可行和操作具体原则，进一步明确处置程序。

　　记者：怎样避免新的闲置土地产生？　

　　王守智：《办法》明确要求必须是“净地”，禁止“毛地”出让，就避免因拆迁等原因造成的土地闲置。市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。

　　明确出让合同和划拨决定书应当约定开工、竣工时间和违约责任，强化违约责任对土地使用者和政府双方的约束；项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定；约定、规定动工开发时间应当综合考虑，为动工开发预留合理时间；因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期等。

　　强化了上级国土资源主管部门对下级国土资源主管部门的监管措施。规定省级以上国土资源主管部门对闲置土地情况严重的地区，可在土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地审批、土地供应等方面采取限制新增加建设用地等措施。

　　不允许以“围墙”为动工标志

　　记者：对“闲置土地”如何准确认定？

　　王守智：闲置土地的认定标准更加清晰，操作性更强。过去由于没有“动工”状态的具体标准，管理者经常遇到用地者以“围墙”为动工标志的现象，不利于闲置土地的认定和处置。另外，开发建设面积占应动工开发建设总面积1／3或已投资额不足25％的计算标准也不清晰，闲置认定的难度很大。

　　这次修订，专门在附则中作出名词解释，其中，“动工开发”定义为依法取得施工许可证后，区分需挖深基坑的项目、使用桩基的项目和其他项目，分别确定标准；“已投资额、总投资额”均不含土地价款和相关税费。

　　强调政府与土地使用权人平等地位

　　记者：如何保障土地使用权人合法权益？

　　王守智：特别强调闲置土地处置的一些程序，比如调查认定、组织听证等，以保障土地使用权人合法权益。

　　此次修订增加了闲置土地认定环节和方式，要求在确定土地闲置事实、依据以及闲置原因基础上作出结论；完善了征缴土地闲置费和无偿收回土地使用权的程序，明确收费和收回批准权限在政府，国土资源主管部门具体执行；明确了土地使用者申请听证和复议、诉讼的权利。

　　针对以往因政府原因造成土地闲置情况较多，强化政府原因导致土地闲置责任，区分政府原因和企业原因，特别是明确政府不按期交地、修改规划、政策调整、处置信访事件、军事管制、文物保护等因政府原因导致的土地闲置，采取协商方式处置。

　　强调政府与土地使用权人在民事合同关系中的平等地位，规定对因政府原因造成闲置土地，应由政府或者政府有关部门承担违约责任，加强监管。增设了国土资源主管部门在闲置土地日常监管和调查处置中的法律责任，强化行政和刑事责任约束。

　　对因政府原因导致的闲置土地的处置上，在依法依规前提下，采取更加灵活和更加符合实际的措施，包括明确延长动工开发期限、调整土地用途和规划条件、安排临时使用、协议有偿收回、置换土地等，强化土地权利人保护。

　　为促进闲置土地有效利用，还采取了一些新措施。如明确土地使用权人开发进度报告制度；在用地申请和闲置土地登记等方面加强控制，增强对土地使用权人违规闲置土地的威慑力；在融资等方面加强与相关监管部门联动等。（完）