房贷利率暂无松动

　　上周四央行突然宣布降息，两天后位于深圳龙华的水榭春天5期开盘即售出8成。事实上，水榭春天5期的开盘时间早已定好，但突如其来的降息使得该楼盘成为降息后深圳第一个开售的大型项目，甚至有媒体称之为“降息后一线城市首个开售的大型楼盘”。该项目此次推出1000套房源，号称当日消化8成，销售金额和销售速度创下深圳年内记录。

　　水榭春天是深圳龙华新区的代表楼盘，去年6月推出3期时也引来了媒体关注。去年6月深圳在限贷和限购之后推出“限价令”，规定新开盘项目的售价不能超过上一期或同区域楼盘的均价，水榭春天3期成为深圳出台限价令后的首个开盘项目。彼时，水榭春天2期尾盘的售价的每平方米2.5万元，而3期的均价为每平方米2.1万元，明显降低的价格使得水榭春天成为当时深圳的热销楼盘。

　　一年之后，水榭春天推出5期，开盘前对外宣布的价格仍为均价每平方米2.1万元。负责水榭春天项目营销的莱蒙国际深圳公司营销总监索忠诚对中国证券报记者表示，虽然深圳现行的“限价令”允许“价格增幅不超过GDP增幅”，但此次开盘价格与去年持平。“我们是根据市场实际情况定价。”

　　水榭春天5期的销售人员对中国证券报证券报记者表示，虽然多家媒体报道首套房贷8折利率可能普遍出现，但是目前购买这一项目只能有8.5折的首套房贷利率。如果是购买第二套房，仍然要在基准利率的基础上再上浮10%，“没有任何松动”。不过，这位销售人员称，利率的下调为购房者节省了成本，确实对项目的销售起到了推动作用。

　　在刚刚过去的“红5月”，深圳楼市量价齐增。世联地产（002285）的数据显示，深圳5月一手房成交面积35.33万平方米，环比上升38.39%，同比上升43.38%。一手房成交均价为18204元/平方米，环比上升9.72%，同比上升19.28%。

　　机构预期普遍乐观

　　成交回暖、降息使深圳的地产机构纷纷调高了未来楼市的预期。

　　深圳中原地产曾预测今年深圳房价将继续下跌15%。而经过了“红5月”之后，一直对后市悲观的中原地产开始转向乐观。中原地产深圳大区董事总经理李耀智对中国证券报记者表示，从目前的情况看，中原地产年初作出的悲观预期需要进行调整。

　　李耀智表示，虽然目前深圳的首套利率依然维持在8.5折的水平，但这一利率水平同年初相比已经明显降低，购房者的购房成本已经明显减少。“不排除首套房贷利率进一步下调的可能。”

　　不过，李耀智认为深圳楼市价格全面上涨的可能性也不大，因为深圳依然维持着限购政策。“投资客依然被排除在楼市之外。”

　　对后市表示乐观的不仅仅是深圳中原地产。上海易居房地产研究院认为，北京、上海等10大典型城市很有可能已度过本轮库存周期的峰值。在5月成交量大幅反弹的背景下，由连续6个月新建商品住宅销量移动平均值计算出的10大典型城市新建商品住宅存销比持续回落，且回落速度加快，市场调整压力最大时点可能已经过去，市场复苏正在到来。截至2012年5月底，10大典型城市新建商品住宅存销比连续3个月回落，这意味着这10座城市消化目前楼市库存的时间已经缩短至1年左右。

　　上海易居房地产研究院认为，以价换量依然是市场常态，年内价格依然没有上升的空间。预计在宏观经济不景气的背景下，只要价格不出现明显抬头，不会再出台打压房地产的调控政策；同时，由于目前购房者对价格十分敏感，促销幅度一旦减少，成交速度就会放缓，年内价格难有明显回升空间。未来几个月，开发商仍会抓紧时间出货，但出于对利润最大化的追求，市场很可能会再上演成交反弹、优惠收紧、购房者观望、开发商再促销、购房者再入市的反复行情。