业内人士认为，洋湖垸片区土地供应在今年的发力早有征兆。自去年开始，洋湖垸片区建设的各种动作不断，洋湖垸湿地公园一期开放、先导区规划展示馆开放、3号地铁线规划落定、湘府路大桥竣工在即……这都让洋湖垸片区的影响力和知名度直线上升。

　　根据长沙市“十二五”规划，洋湖垸将在近十年间打造成城市湿地公园、总部经济区、绿色宜居区三个核心区域，建设洋湖国际生态新城。

　　湖南省经济地理研究所副所长，湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高认为，在看似华丽的规划和独特的湿地美景下，洋湖新城的大规模开发也有着潜在的风险。

　　商业价值不可估量

　　洋湖国际生态新城是长沙大河西先导区起步区的五大核心片区之一，位于长沙市的西南方位，由西二环线与南三环线围合，北依岳麓山、东临湘江，与湖南省政府隔江相望，规划面积19.8平方公里。其中，整体开发建设的是由靳江河围绕的区域，面积为11.9平方公里，可出让用地4700余亩，总建筑体量950万平方米，综合容积率2.6。

　　洋湖国际生态新城由长沙先导投资控股有限公司旗下全资子公司——先导洋湖建设投资开发有限公司负责土地一级开发，开发周期8~10年，总投资额215亿元。

　　“两三年前，这里除了大学城只有一些湿地，今天我们可以很自豪地说，我们引领长沙步入了新的发展阶段。”长沙先导投资控股有限公司副总裁、长沙先导洋湖建设投资有限公司总经理危建新说。

　　“如果说优势，那不能不提良好的政策优势。”中原地产湖南区分析师陈世霞告诉记者，按照规划，洋湖垸片区核心资源洋湖垸生态公园将在2014年竣工；潇湘南大道、坪塘大道、洋湖大道等8条城市主干道目前已建成通车，总部经济区所有次干道也将于2012年内通车，基本形成城区骨架路网；洋湖国际生态新城第三条过江通道——与省政府对接的湘府大桥也将于2012年底建成通车，桥长2.5公里，届时从洋湖到省政府仅需5分钟车程；地铁3号线由北往南纵贯总部经济区、生态宜居区，并在上述板块各设有一个站点，路线已经确定，有望年内动工建设，地铁7号线由东向西横穿生态宜居区，将设两个站点。

　　陈世霞认为，当政府对洋湖垸片区的投入毫不吝啬，有很好的片区规划和政策支持、较为成熟的开发氛围也是很多开发商看好此区域的重要因素。目前，进驻该片区的品牌房企有中海、华润、万科以及阳光100等。该片区得益于优势的湿地公园景观资源，开发项目在价格不断攀升的同时，也越来越受到了客户的认可。

　　王义高告诉记者，原来洋湖垸是长沙最大的泄洪区，现在做整体开发，面积可以开发到万亩之多，蕴含的商业价值不可估量。与其他冠以生态城概念的远城区开发项目不同，洋湖垸紧邻二环，地理位置占优。同时，洋湖垸靠近长沙教育片区，也十分便于人才的聚集。

　　潜在的风险

　　对于生机勃勃，充满机遇的洋湖新城，王义高也看到了潜在的风险。“大规模的开发势必会对原来的洋湖垸湿地带来不同程度的破坏和耗减。如果在追求经济利益的同时，将原来的自然景观改建成假生态，那将得不偿失。”

　　“如何保有水资源，也是一个值得关注的问题。”王义高认为，洋湖垸的水资源是十分宝贵的财富，大面积开发后是否会影响到土地的蓄水系统，需要仔细研究。如果水干了，植物枯萎了，那么生态城将成为人造生态城，变得不伦不类。

　　多年来，通往洋湖垸片区只有学士通联络线一条大路，缺少路网的支持。根据目前的规划，洋湖垸片区的对外交通问题已基本解决，但也不能对静态交通的规划掉以轻心。如何设置内部的交通停车场，设置环行线、道路的分工布局及地下通道等，都还需要进行仔细研究。

　　“近些年，楼市的宏观调控政策主要是针对住宅市场，商务楼则借势大幅增加，很有可能在三五年后遭遇类似的政策调控。”王义高说，目前许多城市的写字楼逐渐处于饱和状态。楼市就像一个翘翘板，这边高了肯定要被压下去，保持最终的平衡。而洋湖垸区域很多项目的开发集中在未来10年，开发体量大、投资高，所承担的政策风险也十分巨大。与此同时，长沙人口在400万以下，消费水平有限，洋湖生态新城的兴起必将加速其他区域原有商贸区的衰退，这也是一个需要重视与平衡的问题。