2011年1月，铜陵市原市长李明被任命为安徽省住房和城乡建设厅厅长，接替者、现任市长侯淅珉则来自住房和城乡建设部住房保障司。铜陵保障房创新做法一直为国内其他城市借鉴。

　　制度安排让保障房充分发挥保障作用

　　“我们将廉租住房、公共租赁住房进行并轨，统称保障性住房，除单位集资建房仍由个人集资购买、为产权型保障性住房外，其余保障性住房均以租赁形式供应给保障对象。”5月9日，低调的侯淅珉接受了本报记者专访，从全国3600万套保障房任务由来到保障房“铜陵模式”，侯淅珉有问必答。

　　“我们从户型控制、准入门槛设定、租售模式、上市收益分配等方面进行了科学设计，希望从制度上保障现有保障性住房对不符合条件的群体不具有诱惑力，住房困难的群体能始终得到保障，体现保障基本的原则。”侯淅珉介绍，制度设计使铜陵保障房充分发挥保障作用。

　　一是实行户型审核。铜陵保障性住房户型控制在60平方米左右，市里组建了保障性住房户型审核专家组，对每项保障性住房建设项目户型进行事前审核，确保“户型不大功能全”。

　　二是严格准入。供应对象为无房户或住房困难户（人均住房面积15平方米以下且家庭住房面积45平方米以下的）。已享受房改房、经济适用住房（安居房、集资建房）等各类政策性住房，以及在申请前5年内转让自有住房的都不得再申请保障性住房。

　　三是实行分层补贴，租补分离。并轨后的保障性住房全部按照同地段、同类别商品住房市场租金租赁给符合条件的对象，由承租人向保障性住房运营机构缴交租金，同时向市住房保障机构申请，根据保障对象的收入水平等情况，分别获得不同标准的租金补贴（目前按照不同家庭分别补贴90％、80％、60％、40％），使保障性住房租金能够适应不同收入家庭的承受能力。

　　四是实行先租后售，共有产权。保障对象租住满5年后，可以按市场价格的80％购买租住的保障性住房，与政府实行产权共有，购买满5年后可以上市转让或出租，上市转让的，按照产权比例分享80％增值收益（即向政府缴纳20％增值收益）。

　　“这样设计的好处，保障性住房供应更加人性化，更加便于管理。” 侯淅珉扳着手指头给记者计算着。首先，实现保障对象无缝覆盖。廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等都有其特定的供应对象和供应方式，按此模式，有些住房困难群体将无法找到符合自身条件的保障房产品。铜陵保障性住房在政策、供应条件、保障标准上全面进行并轨，凡属市保障性住房供应对象的群体，均可申请获得保障，彻底解决“夹心层”的疑虑。

　　其次，供应户型更有针对性。保障性住房并轨后，打破原来廉租住房、公共租赁住房面向不同收入家庭、面积分别控制在50平方米和60平方米以下的限制，按照保障对象的家庭人口结构等情况，分别供应30型（即30平方米左右）、40型、50型、60型等不同的户型（高层适当放宽），使之适应不同家庭的居住需求，更加以人为本。

　　最后，退出机制更具操作性。已租住保障性住房的对象不再符合保障条件的，解除租赁合同，收回保障性住房。确因特殊情况暂时不能退出的，通过停止发放租金补贴进行有效调控，或者由承租家庭按照出售规定购买承租的住房，促进保障性住房的退出。

　　打官司也要把你清理出去

　　统一规划，统筹建设，在安徽，不再区分廉租住房和公租房，租补分离呈星火燎原之势。

　　“并非刻意要模仿铜陵，目前市里还有一部分廉租房空置，不能无限制提高标准，否则会涉及民政等各方面，地方政府操作起来也很谨慎。另一方面，廉租房准入标准与公租房准入标准在逐渐放宽，两者保障对象出现重合，下一步，空置廉租房肯定要转为公租房，我们已经向省里打了报告，批下来后就作为公租房对外出租。”芜湖市住房保障管理处处长刘俊刚说，芜湖下一步将参照铜陵做法，目前正在为各项管理规定做准备。

　　“各市都在尝试铜陵模式，可能不会一成不变，但两房合一、租补分离精髓会吸收。”安徽省住房和城乡建设厅的叶雪清科长说，保障房退出难正在越来越多变为现实，由于租金补贴的住户，比较好退出，通过停止补贴或者提高租金就可以，实物配租的租户，要让不符合条件家庭心甘情愿退出，几乎是一个“无解”难题，而这正是铜陵租补分离初衷。

　　尤其是对于当下各地正在进入市场和将要进入市场的大批量公租房来说，可以说，退出机制是否科学关乎公租房命运。

　　合肥滨湖惠园廉租房管理办公室主任陈荣平告诉记者，有套廉租房申请人入住后不久病逝，按规定应该把房子退出来，但并不住在房子里的申请人的子女却强行阻拦，最后请民警介入，强行换锁才把房子清出来，而就在这间房子楼下，有位残疾低保户，将自己的廉租房租给了别人，当管理人员找到他时，他说，反正房子是分给他的，他符合入住条件，自己是否入住是他个人的事情。

　　“我们告诉他，廉租房解决的是你个人住房困难问题，如果你有房住，不管你现在是住在亲戚家还是自己家，都不符合保障目的，保障房保障的是你的居住权，而不是为了给你谋福利，双方对簿公堂，法院介入，花了两个多月，最后将他清理出去，我们当时打官司目的很明确，不管代价多大，要让周围的住户看到政府有能力管理好。”陈荣平说，如果按照租补分离模式，就比较容易解决。“占着保障房不住，就是为了赚取租金差价，你这头把补贴钱停了，那边市场价收着，他肯定顶不住。”

　　合肥市房产局保障科副科长谢华友坦承，相对于公租房，各地廉租房保障对象毕竟是少数，租补分离的真正意义在于面向社会的公租房管理。

　　“有的家庭，收入超出了保障范围，但超出很有限，让他退出廉租房我们自己都于心不忍，他自己当然更不愿退出。两房合一后，不符合廉租房保障了，可以享受公租房待遇，直至最后彻底退出保障房体系，退出首先是要实现在保障房体系内的转换，现在各种类型保障房门槛一再放宽后，已经实现了无缝对接，但保障对象却仍各自为阵，从根本上说是相悖的。我们政策最后设计，一部分保障家庭在若干年后，可以部分或全部买下租赁房的产权，退出问题也就迎刃而解。”侯淅珉说。