改善型需求入市

　　“我名下有一套房产，现在楼市反弹得吓人，想趁着房价还没有涨起来换一套大的，将来把父母接过来住。”日前杨先生向记者说。

　　随着楼市成交量逐步转暖，改善型需求开始入场，首先体现在购房人群的年龄变化上。

　　丽兹行数据显示，5月份以来，首次置业为支撑的成交格局逐渐减弱，置业升级的改善型需求开始入市。

　　4月份“80后”购房占比一度达到七成。5月份数据显示，这一比例降至45.46%，35-40岁购房群体占比为22.72%；41-50岁购房群体占比为27.27%；50岁以上购房群体占比为4.55%。

　　丽兹行市场分析师郑海燕表示，从中年人购房比例的增加可以看出改善型需求的增加。因为“80后”购房多为首套，中年人一般都有自己的住房，再次购买的均为改善型需求。此外，5月份以来京籍购房占比为68.18%、非京籍购房占比为31.82%。随着市场的全面回暖，非京籍人士购房占比提升，5月份环比上涨10个百分点。

　　中原数据显示，在热销项目中，中高价格项目占比相比之前明显增加。相比之前热销项目中2万元/平方米以下项目占主导，在6月上旬市场销售前11名的项目中，均价2万元/平方米以上的项目达到了5个，接近一半。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在刚需占据市场交易主流的基础上，改善型需求的入市规模逐渐加大，并使市场成交价格出现结构性回升。6月上半月，部分成交均价接近4万元/平方米的项目成交颇旺。

　　热盘扎堆五环

　　“橡树湾、东湖湾、保利东郡、保利中央公园、金茂府、招商嘉铭珑原等10个位于5环区域的改善型项目，占据了6月中上旬市场成交量的27.03%。”中原地产的一位分析人士向记者表示。

　　价格在3万元/平方米左右、位置在五环附近的住宅成为了近期热销改善型需求项目的基本特征。

　　记者了解到，在即将到来的7月份，不少主打品质改善型客户群的项目开始进入推盘期。

　　作为目前五环区域内惟一没有集中开盘的龙湖长楹天街项目，预计7月份会推出新的住宅产品。该项目将要推出的住宅产品，主要是140-190平方米精装三居；另有340-380平方米跃层产品，价格预计2.8万-3.3万元/平方米。

　　该项目负责人向记者介绍，目前长楹天街所在朝青板块，市场供应大多为200平方米以上大户型，总价相对较高，所以长楹天街140平方米主力户型、400万元左右总价的产品可以填补区域市场的空白，释放区域的中端改善客户需求。

　　中原地产专业人士向记者表示，目前市场正处于博弈期，反弹的根基尚不稳健，如果入市尽量选择临近地铁的项目。

　　记者从中大恒基对4号线开通前后的16个二手房项目的跟踪数据中看到，尽管经历调控的洗礼，但是目前4号线沿线区域内的房价对比2009年开通时平均涨幅超过了60%，个别项目达到了翻倍。

　　即将在今年底试运营的地铁6号线成为了下半年住宅市场的热点区域，也是目前“入市”人群选择比较保险的区域。其中长楹天街项目就在6号线最大站常营站上方，是北京首个地铁无缝连接项目，也就是说这可能是北京离地铁最近的项目。长楹天街2011年首次开盘销售3.5亿元，是当月住宅销售进入前十的惟一改善型项目。截至目前，长楹天街热销超27亿元，商业部分更是即将售罄。