万柳地块26.3亿元造北京新地王后，泰禾红御别墅、保利东郡、万科如园等楼王抢闸而出

　　悬念不再成为悬念。

　　万柳地王的争夺，以中赫地产胜出而告终，而在地块正式开拍之前，本报曾预测该地块或有黑马杀出（详见理财周报7月9日《万柳猜想》）。

　　7月10日，备受关注的万柳地块，经过46轮现场竞价和327轮回购房面积竞价，最终以26.3亿元、回购房1.64万/平方米的条件被拍得，以此折算出来的楼面地价约为42900元/平方米。

　　万柳地块对楼市影响深远，地块出让结束也许才是故事的开始。该地块所盖建之豪宅产品也被人所期望，受此刺激，北京房地产市场上豪宅楼盘集体飙升。

　　据媒体报道，7月10日，位于北京通州新城核心区的泰禾红御别墅项目，推出了12套超级楼王，每套总价在3亿元左右。几乎在同一时间，保利东郡、万科如园、融创西山壹号院等项目开始集体推“楼王”产品，单套总价动辄几千万元起。

　　业内人士惊呼，万柳地块出让或将令北京房地产市场上的楼王产品唱主角，7月的北京楼市将迎来“楼王混战月”。

　　豪宅躁动

　　如果说5月以来的楼市刚性需求回暖，已经让苦熬了一年多的开发商多少有些喜出望外的话，接下来“蔓延”到豪宅市场的成交回升，更增添了开发商们意料之外的喜气。

　　“很多人都觉得上半年没戏。”万科北京公司副总经理肖劲告诉本报记者，包括豪宅项目在内当前的销售情况，超乎他的预期。

　　在这一点的看法上，肖劲与保利地产（600048）北京公司副总经理王英男的看法十分相似，据媒体报道，保利地产在北京已经超额完成了上半年的销售任务，这其中，包括保利东郡等总价在千万元左右的豪宅销售势头非常好。

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，6月份保利东郡，共签约30套，总成交金额近2.56亿元。

　　可资对比的是，在2012年之初制定年度销售任务时，房地产业界对于严厉限购政策环境下豪宅市场的前景十分悲观。

　　事实上，如今的回暖，却并非单独项目的个案。除保利东郡项目之外，曾经北京的豪宅标杆项目盘古大关、创下北京豪宅单价最高纪录的钓鱼台7号院以及西山壹号院等项目，均成交业绩突出。

　　截至6月30日，盘古大观在2012年上半年总计成交4套，单套总价在4000万元上下。钓鱼台7号院则在近日成交了一套单价16万元的房源，这是自2011年下半年以来，该项目首度成交。

　　泰禾红御公司一位负责人也对记者透露，该项目推出的12栋稀缺楼王，虽然单套售价高达3亿元，但是已经卖出去了2套，而这样的房子卖一套相当于一般住宅项目卖100套的回款规模。

　　大户型“顺风车”

　　由于此前严厉的宏观调控，上半年京城豪宅楼盘普遍定价相对保守，如今，新贵地王的诞生，在部分业内人士看来，有可能推动豪宅市场整体迎来补涨行情。

　　为了顺应市场向好趋势，京城豪宅纷纷推出项目最为优质的大户型楼王产品以吸引豪宅客群。

　　“保利地产7月份主推东郡项目中的大户型产品，这部分产品是我们整个项目的明星产品，定位为CBD东方领袖大宅，以315平方米为主力户型，装修风格是世界著名设计师梁景华亲自设计。”保利东郡销售负责人对记者介绍。

　　而据记者了解，保利东郡这部分大户型产品有非常明显的亮点。客厅面积超过了100平方米，拥有96%的超高使用率，这在中国豪宅市场上是数一数二的；空间格局实际超过了五居，能够确保大家族品质生活；还拥有三星10寸液晶屏可视对讲、一键关灯、入户红外感应灯和电动窗帘轨道等科技系统。

　　肖劲告诉记者，与保利东郡项目的策略类似，万科在如园项目上，也打算将大户型乃至项目中的“楼王”投入市场。

　　此外，近期准备展开新一期重点销售的西山壹号院项目，主力户型均在300平方米以上，金茂府的最新一期销售的主力户型，亦是以300—400平方米的大户型为主。

　　“从全国主要城市来看，市场目前的状况仍是刚需主导，对于豪宅类的需求仍处于调整当中。但是，高端需求一直都在，而且一直都有，一旦市场稳定，或者是市场呈现出某一种趋势的时候，这种需求会有一定的释放度。”王英男如是向本报记者解释保利东郡项目确定将大户型产品投入市场的原因所在。

　　市场成交的整体态势也支持王英男的上述逻辑。北京市房地产交易管理网的信息显示，盘古大观的成交户型约在600—800平方米之间。钓鱼台7号成交的单价16万元的户型面积也高达400平方米。而上述成交的两栋泰禾红御别墅项目楼王产品，每栋面积在1000平方米左右。7月份同样卖出了4栋独栋别墅的珠江紫宸山项目，成交户型也都是800—1000平方米的纯独栋。

　　从59天到25天

　　根据丽兹行市场研究统计数据，2012年1至5月份高端存量房成交平均周期在59天，而6月份周期快速缩减为25天，其中一周内成交占比达到35%，去年市场低迷时成交周期一度达到90天甚至更长。这直接与户型面积及其带来的总价相关，户型面积越大总价越高，认购转签约的时间就更长。

　　接受记者采访的多位豪宅项目负责人均向记者表示，在关心认购转签约的速度的同时，他们更关心影响认购转签约速度关键因素。在这些关键因素中，2010年楼市严厉调控以来就少被开发商提及的“投资属性”开始逐步浮出水面。

　　“一定程度上，尽管严厉的限购政策使开发企业在销售高档住宅时，受到了有效客户总量等一系列的不利影响，但是，也压缩出了值得投资的空间。”一位不愿具名的房地产开发企业负责人告诉记者。

　　他认为，这种空间来自两个方面，一是开发商以价换量带来的价差空间；二是地方政府为了实现房地产价格总体平稳的目标，在预售价格审批时，采取的变相行政限价措施。这两方面对豪宅价格的影响，以及从远期看豪宅地段价值的稀缺，实际上压缩出了目前豪宅投资属性的存在空间。

　　豪宅买家通常会有对价格和价值关系的判断，当价格与价值的关系对等甚至价值超过价格时，成交量就会放大，甚至投资属性将会显现。

　　以保利东郡为例，该项目地处CBD东扩区的核心位置，是整个CBD和朝阳公园区域最后一块成规模开发的住宅用地，也是CBD东扩计划公布后唯一拍卖的居住用地，地缘价值不可估量。而且就外部资源来看，项目被六大CBD中央公园怀抱，本身还打造了双龙山水园林，展现的是“入则宁静，出则繁华”的意境。如今，315平方米大户型精装均价每平方米42000元起，价格与价值的对比造就了投资空间。

　　泰禾红御项目则位处运河森林公园旁边，而珠江紫宸山项目则在温榆河畔，具有少见的湿地景观。盘古大观项目更是位于少有的奥运场馆鸟巢和水立方旁边，融创西山壹号院和万科如园都位于海淀学区房集中和风景优美的西北旺地区。

　　不过，对于楼市总体的走势，王英男认为仍然是刚需为主，在中央楼市调控政策没有放松的情况下，房地产市场总体仍处在基本居住需求的阶段。不过，在此之前，全国政协曾有委员提案，建议放松高档住房的限购和管制政策，其理由就是高端住房与基本居住需求和民生无关。