一、源起

　　我国保障性住房起源于1995年的“安居工程”，住房改革后取得了快速发展，03年后商品房成为市场主体，保障房开始萎缩，06年开始保障房制度逐步完善，国家出台90/70政策，市场结构向中小户型住宅转变；2006年底廉租房体系基本建立，2007年修正廉租房、经济适用房管理办法，在制度上对保障性住房进行完善。

　　2009年至今，政策重心转移到保障性住房建设上，国家制定保障性住房发展规划，计划2009年到2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。2010年以来，我国陆续出台促进保障房建设的政策，为保障性住房建设提供了政策保障。

　　十二五规划明确提出加大保障性住房建设，政府的工作中心从提高GDP增长率转移到关注民生上来，同时进一步拓展了保障性住房建设的资金来源

　　二、目前的保障房模式分析

　　保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，大致可以分为廉租房、经济适用房和限价房。

　　目前，我国主要通过城市综合体开发、BT投资、成本加酬金竞标、限价开发和综合开发等多种模式进行保障房建设。

　　城市综合体开发：城市综合体开发是指企业与政府建立合作关系，以城市综合体开发模式建设保障性住房，在总体规划设计、棚户区改造及定向安置房建设、生态环境建设、交通基础设施建设、公共服务设施建设等领域合作。城市综合体开发有利于简化政府审批程序，一级土地开发为二级开发打下基础； 在实施城市规划、提高投资效益 、节约建设用地等方面，显示出了巨大的优越性

　　BT投资模式：在政府保障性住房建设中采用BT投资模式，使政府行政资源与企业市场资源形成互补，解决政府保障性住房建设中存在的资金、拆迁安置、规划、招商引资等难题。保障房建设一般采取开发商先建设政府后回购的模式。由于政府回购期较长，给开发商资金周转带来压力，但是BT模式下的应收账款就成为信托公司“做文章”的地方，开发商可以采用滚动开发的模式，高效率使用信托资金。

　　成本加酬金竞标：是指根据双方协议，工程无论成本多少，承包商的人工、材料、机械等费用全部按实报销，然后再给予承包商一笔固定费用，作为承包商的酬金

　　限价开发：大部分房企参与的保障房主要是限价房，限价房是位于商品房和其他保障房之间的中间产品，比商品房利润低但控制得好的话，产品利润率也能达到10%-15%，做限价房的目的是响应政府政策，关注解决中低收入者的居住需求，在保证企业经营效益的同时肩负企业公民责任

　　综合开发：商品房项目开发与保障性住房建设相结合。地方政府可以通过优惠的土地、财税政策，要求商品房项目开发，必须配建一定比例的经济适用住房、经济租赁房和廉租房，以使商品房社区能够容纳不同收入层次的居民混合居住

　　三、未来发展趋势判断

　　目前提倡的多层次住房供应体系：高端有市场，中端有支持，低端有保障；中端低端的支持和保障从“以售为主”过渡到“租售并举”。未来保障房格局：限价房可能消失，租售并举的租赁部分，特别是公共租赁房将适当加大。

　　为什么要加强租赁性保障？

　　07年10月党的17大提出“住有所居（人人有其住所）”。在二元社会结构大背景下，住房保障体系当前目标应是确保低收入住房家庭的基本住房需要；未来目标才是实现“居者有其屋”（人人拥有适当的住房）。

　　为什么经适房会长期存在？

　　尽管当前保障体系的目标是“住有所居”而不是“居者有其屋”，而经适房“共享产权”的提法本质上是鼓励低收入家庭享有资产。但是，人民群众都会认可鼓励低收入家庭拥有住房资产，不认可的是经适房分配的不公平，而未来我国城市环境整治、旧城改造、基础设施建设规模非常大，经适房在拆迁安置方面仍要发挥重要作用。

　　为什么限价房规模不稳定？

　　市场的过滤机制是新建房品质必然明显高于存量房，这反映了竞争带来的效率，只有这样全社会平均住房品质才会逐步提升，限价房限制住房品质提升，不符合市场趋势。在房价出现泡沫，新房价格高涨的同时，存量房价格也高涨，新房市场、二手房市场都将无法提供限价房对象买得起的合适住宅，但这并不必然证明政府要提供限价房，因为房价泡沫的特点是价格涨得多，租金涨得微小，限价房对象完全可暂时租房解决居住问题；

　　泡沫越大的城市，越要盖限价房，其实政府可以选择打压泡沫而不是盖限价房。而泡沫一旦被打压，限价房就没必要存在，限价房本质是带有政策保障属性的商品房，在泡沫期出让的限价房用地，与周边品质稍高但价格已大跌的二手房相比，当时确定的房价会偏高，从而导致滞销。

　　四、保障房的制胜秘诀

　　保障房与商品房竞争法则完全不同，政策变动和宏观调控为企业提供了难得的机遇。

　　商品房的竞争法则是“品质+速度”，适合产品能力强或资本实力雄厚的大型房企，按最高最佳使用原则选择最高端定位，通过提高建安、装修成本以支撑产品的高溢价，拿地前就从产品库中选择匹配成熟产品，完成方案，拿到地后立即报建方案，连样板区（景观、售楼处）也进行产品复制，分期开发，拿地后6-9个月内一期开盘，快速回款

　　保障房的竞争法则是“速度+成本+杠杆”，大型房企无法充分发挥其竞争优势，而且一般来说都违背其战略定位，当保障房比例高时就不会参与；限价房定向销售，廉租房政府回购，都不需定位，有效节省前期的时间；拿地前与国土、规划沟通意向目标地块及规划条件，提前准备方案、施工图，拿到地后，通过绿色通道迅速报批，利用政策获取低利率、高杠杆贷款，尽量一次性全部开工，拿地后4-6个月全部开盘回款，行业周期波动的任何阶段都可以实施，资金使用效率高。

　　保障房模式需相关职能通力合作才可有效实施，但关键环节是提前获知意向地块和规划条件，在拿地前完成方案乃至施工图设计。高管、拓展部门加强政府公关、同行斡旋，积极找地，设计部门提前完成方案乃至施工图设计，财务部门负责获取高杠杆优惠贷款或寻求股权合作，市场部门负责利用绿色通道以最快速度完成报批报建，运营、工程、造价、施工单位确保快速生产（抢开盘、抢封顶……）、成本控制，在政府配合下组织开盘，快速去化和回款

　　商品房的竞争要考速度加品质，保障房的竞争要靠速度与成本，保障房相对而言，大家都在同一起跑线上，利润可以保证，基本没有市场波动风险。企业可通过政府关系拓展，向国土部门申请纯保障房或商品房配建限价房的用地，纯保障房用地通过行政划拨取得，其中尽可能多配比限价房；商品房配建保障房的地块，尽可能将配建比例调大（60%~80%），以逼迫品质能力强的优秀房企放弃参与招拍挂；企业一定要争取提前几个月完成方案甚至施工图，地块一拿到手就上报方案，同时加快施工速度，缩短施工周期，将竞争对手拒之门外。

　　保障房用地在报批报建时可利用政府绿色通道加快速度，银行贷款也会给予大力支持（09年5月27日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号），其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。）而50%地价可在拿地满一年时交纳。

　　“速度+成本+杠杆”的保障房模式，最关键的环节是加快建造速度，尽快销售，以提高投入资本周转率，虽然项目的销售利润率不高，但是通过高速周转，优秀的成本控制、高财务杠杆，可实现项目的高内部收益率，适当的销售利润率，而且风险较小，最终实现公司层面的高ROE

　　五、房企开发保障房的成功要素

　　很多企业都觉得保障房利润低，其实企业只要坚决执行“速度+成本+杠杆”的保障房竞争模式，保障房业务是非常值得做的。但目前非常快的地价支付进度会大幅度降低周转率，利润率只有更高才可能实现预期IRR，再考虑到保障房的高杠杆，建议投资收益基准不按全投资IRR设计，改为杠杆IRR，同时提高利润率标准，测算的地价上限按此反推。

　　对于保障房中社区商业影响周转率的问题，因为大型社区商业必须培育后销售，会极大地拖累周转率；即使直接出售，由于银行对商铺只在竣工备案后放按揭，比住宅放款时间（封顶）晚太多，还是会拖累周转率，影响速度，因此大量商业的存在会大幅度削弱保障房“ 速度+成本+杠杆”模式的优势。尽管未来保障房中配建大量商业的情形会比较少见，但如果目标拓展保障房项目中存在大量社区商业，而企业又缺乏大型社区商业的操盘经验，一旦产生误判市场、误规划、误估值，那将会吃光整个项目微薄的利润，产生严重后果，所以要非常慎重。

　　实施保障房战略为什么可成功？首先，参加保障房建设是顺应时代潮流，房企应把现有的资源平台和政策环境机会充分结合，寻找差异化的竞争优势，目前国内领先的房企多以卓越的产品能力获得市场及客户青睐，保障房市场对于这些企业来说，决胜的因素属于结构性缺失，其成熟产品线不能用于保障房，而大多数房企的拿地策略都是市场高价拍地与项目公关搞地结合，战略方向上基本还是走提高产品品质，带来产品溢价的路线，较少研究如何快速周转以及控制成本，所以这些都是房企切入保障房市场的成功因素。

　　本文首发于《住宅与房地产》，作者系正略钧策管理咨询合伙人，如需转载，请务必注明公司及作者名称，如需采访、约稿，请联系021—23130817。