近日，曾经名噪一时的上海“地王”华侨城苏河湾项目低调入市，中房信数据显示，截至10月10日，华侨城苏河湾项目开盘后仅售出4套，成交面积938平方米，成交均价仅为51157元/平方米。

　　作为上海中心城区最后一块可成片开发的“黄金宝地”，华侨城苏河湾是苏河湾区域第一个入市的项目，却在宏观调控下遭遇尴尬。

　　2010年2月11日，经百轮激烈竞价，央企华侨城以70.2亿元将苏河湾1街坊地块纳入囊中，一举刷新了当时的全国单价地王纪录，并随之成为苏河湾区域的“领头羊”项目。如今该领头羊项目虽然认购成交已近七成，但销售均价相较此前该项目所在地块的楼板价5.3万元/平方米来说，并不尽如人意。

　　事实上，苏河湾是闸北区“十二五”规划重点区域，根据上海市第十次党代会提出的“促进苏州河两岸协调发展和功能提升”的要求，闸北区政府对苏河湾地区进行了高标准的规划和功能定位，计划再用2~3年时间，总投资约205亿元，全面完成苏河湾区域的旧区改造。

　　华侨城苏河湾是苏河湾地区第一期工程的代表性项目，按照相关规划，苏河湾区域总面积达3.19平方公里，区域内将重点培育文化创意、金融服务、现代商贸、人力资源和信息服务五大主导产业，强化文化创意、商务商贸、休闲娱乐、生态宜居四大功能，最终将成为“上海中心城区北翼的先行区、核心CBD功能的拓展区、苏州河两岸综合开发的样板区、经典海派历史文化的展示区”。

　　目前，浦西洲际酒店已入驻该区域，成为苏河湾乃至北上海首家五星级酒店。另据苏河湾项目负责人介绍，除宝格丽酒店等一批高端酒店相继入驻，法拉利中国区会所及其概念展示厅、法拉利集团旗下Ferragamo、TODS以及欧洲顶级家私品牌BMB等国际级品牌均表达了进驻苏河湾的意向。

　　但是，“周边环境的残破和七浦路营造的廉价商业氛围，使得该项目豪宅区和高端商业区的定位显得十分尴尬。”全国房地产商会理事李骁表示，华侨城苏河湾项目所在地区多年来并未形成成熟的商圈，唯一的大型城市综合体——中粮大悦城也处在起步阶段。

　　上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆曾如此评价苏河湾的现状：规划定位很高端，而现状却是高密度的旧民宅和低端的商业氛围。基础设施不成熟，要打造高端CBD从何谈起。

　　截至目前，闸北区规划部门公示了《苏州河滨河地区（闸北段）暨天目社区控制性详细规划》，并公布了《苏河湾地区功能定位深化研究》课题项目报告，为稳步推进苏河湾建设进行了相关探讨。显然，华侨城苏河湾的“出师不利”意味着苏河湾的成熟还有很长的一段路要走。