进入三季度，内房企在海外市场融资方面忙得不亦乐乎。这边厢，以上海房企旭辉集团、江苏金轮集团、江苏新城国际及瑞安房地产拟分拆上市的新天地为首的一批内房企正抓紧赴港IPO，由此掀起了新一轮房企赴港IPO融资潮；那边厢，龙湖地产、融创中国、路劲基建、佳兆业等内房企不谋而合共同发力海外美元债市，不但将内房企在美元债市的风光发挥得淋漓尽致，更是被看作又一轮美元票据融资窗口洞开的风向标。尽管房地产行业“金九银十”变得平淡无奇，但内地房地产市场依然活力四射。

　　40倍的超额认购，不足7%的低利率成本！10月12日，龙湖地产4亿美元7年期优先票据的大卖，在成功为其加上了海外融资明星光环的同时，也霎时给内房企同业们注入了一剂美元债市融资窗口开启的强心针。

　　支持这一论据的，是近期包括融创中国、路劲基建、佳兆业等内房企在海外美元债市的共同发力。

　　“龙湖之外的内房企美元债，融资利率超过10%的是大部分，但相对其信托、私募基金，仍是属于长期稳定、低息的途径。”里昂证券分析师认为，随着美国宽松货币政策所带来的流动性以及美元资金对内地楼市的改观，内地房企也正在积极通过海外债市增加扩张的储备粮。

　　无独有偶。10月17日，禹洲地产的2.5亿美元优先票据，也同样受到了达37倍超额认购的热烈追捧。

　　时机轮转

　　进入三季度，内房企在海外的融资动作不断加密，而这其中，发行美元计价的优先票据也再次活跃。

　　数据显示，仅8月以来，就有富力地产、路劲基建、佳兆业、融创中国等数家内房企足额完成了美元优先票据的发行。而龙湖地产4亿美元优先票据的40倍超额认购与超低利率，不但将内房企在美元债市的风光发挥得淋漓尽致，更是被看作又一轮美元票据融资窗口洞开的风向标。

　　“资本市场的时机再次发生了变化，实际上只要往前回溯几个月，就会发现，不但内房企，所有的内地企业前期在离岸美元债市的表现都比较惨淡。”里昂证券的分析师向记者表示，受欧美经济持续不振与评级机构对内地经济的看空影响，上半年海外市场对内地企业美元票据融资的认购热情一直不足，同期相比，上半年相应的美元债市融资规模也发生了缩水。

　　这也从企业层面得到了印证。美元债市的苛刻与几近关闭，已经使不少希望打通海外发债渠道的公司转而关注“点心债”的发行。

　　今年6月，鉴于艰难的市场情况，天瑞水泥决定搁置此前一直筹划的五年期美元债券，并重新委托牵头银行进入离岸人民币债券市场。金地集团（600383）更是在7月份成功地成为了首尝“点心债”的内地房企。一时间，“点心债”的势头大起。

　　不过，如今的市场数据却无不在显示着美元计价的票据融资正在重新开闸。

　　“尽管房地产行业仍在受调控影响，但30倍、40倍的超额认购，显示资本市场正在对内地房地产行情的看法发生改观。”前述里昂证券分析师认为，一方面，内房企上半年的销售情况正在使公司的财务好转；另一方面，美国的货币宽松政策也正带来宽松的流动性。“新兴市场资产价格上涨的预期正在加强，这也增加了美元资本的投资热情。”

　　成本博弈

　　不过，美元债市重燃的投资热情并不意味着内房企在美元票据融资上的成本优势。而实际上，在内房企密集海外融资的另一面，是逐年攀升的举债代价。

　　“房地产债券在任何市场都属于高息债券，在海外市场也不例外。”里昂证券分析师表示，房地产行业债券的票面利率要远远高于其他行业，并且，从大势上看，其成本相较两年前，也发生了大幅增长，屡创近期新高。

　　这也有据可循。富力地产2.38亿美元优先票据年利率10.875%，佳兆业2.5亿美元年利率12.875%，融创4亿美元年利率12.5%，华南城1.25亿美元的优先票据年利率更是突破了13%，为13.5%；即便是同样以高倍数超额认购的禹洲地产美元债，其票面利率也达到了11.75%。

　　如此看来，在动辄超过10%发行利率的面前，龙湖地产不足7%的低息成本足以让同业羡慕。

　　“美元债市对于内地房地产行业发展的态度转向，不等于对地产公司投资筛选的放松，他们的态度还是比较谨慎，更倾向于口碑好、打过交道的企业。”里昂证券分析师认为，龙湖地产美元债的低息并非常态，“目前，房地产企业的加权平均利息在10%左右。龙湖的低息，一方面是因为它有过海外发债经验，资本市场对其比较熟悉；另一方面，龙湖地产目前的财务状况确实比较好，负债率不到50%，手头现金也多。”

　　不过，在禹洲地产人士看来，尽管房企海外融资的成本在增加，但相对于其他渠道，“除了那些在内地银行有低成本融资便利的央企，对于上市公司来说，在离岸市场发行优先票据仍然是再融资的优先选择。”

　　“内地银行的低息渠道依然处在紧缩状态，私募基金与地产信托等融资也同样价格不菲，基本上都要比海外发债贵。”前述禹洲地产人士分析。

　　即便是在离岸市场，前述分析师也进一步认为，美国宽松货币政策会带来中长期人民币升值压力，“房企未来的实际利率可能会低于名义债券利率，相较于人民币计价债券，这是当前流动性相对宽松的美元债市的另一个吸引之处。”

　　投资推手

　　伴随着在美元债市的受捧，内房企在土地市场的拿地表现也是风起云涌。从市场逻辑来看，这也成为了新一轮融资冲动的推手。

　　以龙湖地产为例。截至今年年中，其在握的现金超过175亿元，再加上9月份刚刚配售新股所筹到的30亿港元，龙湖地产真可谓如其所说的“不短缺资金”。

　　但从另一方面，今年以来，其在土地市场的消耗也可谓是大手笔式的生猛。记者粗略计算，仅7月份以来，其在北京、重庆、泉州、杭州等城市就已经拿下10幅地块，总价达149.24亿元。

　　“这意味着未来龙湖还需要更多资金向储备项目投放，在过去一年多，可以看到包括龙湖在内的很多企业都很少拿地。现在随着楼市销售状况的好转，很多地产公司都有趁土地市场相对低位吸储的意愿。”里昂证券分析师认为这一定程度上也成为了当前新一轮海外融资的推手。

　　而在龙湖地产之外，更多的地产公司都将投资扩张提上了日程。10月以来，保利、万科、越秀地产、佳兆业、银亿股份（000981）以及华发股份（600325）等都在土地市场有所斩获。10月10日，保利地产（600048）在45亿拿下上海滨江地块的同时，又携手万科以32.56亿拿下长沙滨江新城B7地块，一日内斩获两地。

　　对此，链家地产的分析报告指出，四季度土地成交或有望达到甚至超过去年同期水平。全国土地市场继续维持活跃的可能性较大。