拿地难、土地政策缺失、盈利模式待考，养老地产的前行之路迷雾重重，而北京市昌平、平谷两区在养老综合用地招拍挂上的率先试点，即意图在迷雾中摸出一条路来。

　　10月13日，本报记者从北京市国土资源局（以下简称“北京市国土局”）获悉：在今年9月初北京市国土局透露养老设施用地将纳入市年度国有建设用地供应计划、并将在明年亮相土地招拍挂市场之后，这一举措已迈出了实质性的第一步——北京昌平一块面积为13.7公顷的养老设施用地首次以招拍挂形式出让。

　　然而，在给予养老地产大力支持的同时，相关部门对于其隐藏的风险亦忧心忡忡。国土资源部（以下简称“国土部”）在10月9日的相关会议上就提醒各地方国土资源局，要密切关注部分大型房企逆市投资养老地产项目现象，防止养老综合用地“变性”。

　　“后续的相关鼓励与监管措施将会陆续出台，比如会对养老综合用地招拍挂进行限价，并对参与竞拍的企业设置一定的门槛。”国土部政策法规司相关负责人表示，这既显示出政府支持养老产业的决心，但也反映了对养老用地容易“变性”的担忧。

　　试点限价招拍挂

　　北京市政府提供的资料显示：北京市人口老龄化趋势不断加快，到2020年，户籍老年人将达到400万人。但目前，全市养老床位仅有8.2万张，百名老人拥有养老床位还不到3张，与发达国家每百人有5至7张养老床位有着明显差距，这显然难以满足国内日益增长的养老服务需求。

　　“北京市的土地资源非常紧缺，但由于老龄化越来越严重，养老产业势必越来越受到重视，这是一个必然的趋势。过去养老产业面临的主要问题是用地政策不明朗，尤其是在用地上缺乏良好的规划。”北京太阳城集团董事长朱凤泊对记者说。

　　而这一现状将有望得到改观。

　　本报记者从北京市国土局获悉：为推动非政府投资建设养老设施，北京市政府从储备土地中拿出一部分区位条件适宜、符合养老用地建设要求的优质地块支持养老地产。目前在北京市，养老综合用地已与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受到了同等待遇——进入招拍挂市场。

　　为了避免养老项目用地价格过高，北京市国土局采取了在地块招拍挂时进行限价的方式，“目前限价幅度暂定为溢价率不超过8%~15%，具体标准还要开会讨论。”北京市国土局相关负责人透露，这是北京市政府推行“大民政”的有力举措。

　　监管措施将出台

　　然而，养老综合用地实行招拍挂并非有利无弊。对于部分城市有可能借养老综合用地政策“松绑”土地调控的担忧让国土部在推行这一举措时甚为谨慎。据记者了解，目前养老综合用地实行招拍挂仅在北京市展开，上海、广州等其他城市仍在观望中。

　　“在房地产调控的影响下，土地市场一直比较低迷，在这个时期推出养老综合用地招拍挂制度，无疑是给土地市场带来活力。”国土部咨询中心一位专家分析，这种活力很有可能成为被地方政府用作增加地方财政的手段。

　　该专家指出，目前的养老产业聚积了大量的现金流，除了房地产企业，保险公司、医疗公司等也纷纷试水养老地产。另外，由于养老综合用地主要集中于郊区等非热门地段，而这些区域的土地常遭到拿地企业“冷遇”，养老产业的介入，正可将这些土地“激活”，多方作用都可使地方政府有所获益，“但同时也抬高了周边住宅用地的价格”。

　　然而，养老地产建设周期长、回报慢，期间变数较多，养老用地后续能否保持性质不变成为各方的关注点。针对这一问题，北京市国土局相关负责人告诉记者，在利用国有建设用地建设养老设施的项目采取挂招拍方式公开出让时，养老设施的建设标准、服务标准和收费水平等都将作为成交的重要条件。

　　上述国土部咨询中心专家则进一步指出，对于养老用地推行招拍挂制度，目前还处于研讨期，具体监管措施将随后出台。“对于多数二三线城市和农村，还是要提倡居家养老、子女养老。养老用地推行招拍挂主要还是适用于北京、上海这样特殊的城市生存环境，而在这些城市规划养老用地，更是要谨慎、有选择地进行。”