12年1-9月房地产开发投资增幅再次回落，显示上月新开工和投资额的超预期反弹只是受到统计因素的影响，而不代表地产景气的真正回暖。4季度随着拿地量回升、新开工面积同比降幅减小，投资增速会有所回升，但在被动补库存的思路指导下，回升幅度有限。房价连续2个月涨幅回落，使调控预期得到释放，4季度是集中供地期，地方变相放松可能再次抬头，部分热点地块也使情绪保持在一定热度，因此4季度行情并不悲观。

　　支撑评级的要点

　　1-9月，房地产投资51，046亿元，同比名义增长15.4%，增幅较1-8月回落0.2个百分点；1-9月商品房新开工面积同比下降8.6%，较1-8月扩大1.8个百分点，9月单月新开工降幅加大表明7-8月数据的剧烈波动是受到了统计因素影响，目前投资拐点不明显。

　　1-9月，商品房销售面积68，441万平方米，同比下降4.0%，降幅较1-8月缩小0.1个百分点；商品房销售额40，354亿元，同比上涨2.7%，增速比1-8月提高0..5个百分点；9月，销售均价为5，753元/平方米，环比下跌4.5%。售价再度回落被解读为政策压力释放。

　　1-9月，资金来源同比增长10.1%，增速较1-8月增加1个百分点；9月单月资金来源同比上涨18.2%，增速较8月减少10.8个百分点。平滑统计因素后，7-9月资金来源增速较上半年显著回升。

　　成交结构方面，上海、北京、武汉等地改善型户型成交占比均较上月回落；但深圳、南京等地改善型需求占比则小有提高。

　　9月多地政府推地量激增，25城市9月单月的土地供应面积环比上涨13.1%，同比上涨5.8%，同比涨幅有所扩大，其中，一线城市的成交环比大幅领先二三线城市，且土地溢价率反弹。大型地产商出于风险考虑更倾向于中心城市。

　　房地产价格方面，70个大中城市9月房价环比、同比上涨个数较8月均小幅减少，百城价格指数涨幅较上月有所收窄，环比上涨个数小幅减少，调控效果得到保持。

　　房地产信托方面，政策收紧致地产信托规模下滑，今年对资金来源的贡献走低；地产集合信托集中兑付期集中在12年3季度至13年2季度间，其后兑付压力走低，短时压力不大，但明年上半年部分小开发商会面临兑付压力。

　　投资评级和建议

　　9月，房地产投资增速再次回落打击了房地产投资拐点出现的判断，但4季度投资增幅回升是大概率事件。4季度，预计销售平稳、调控平静、主要变量在于货币政策，如果采取宽松态度将能支持成交量回升，考虑后续备货充足，即使货币小幅放松，我们也不认为价格有快速上升预期。

　　综合而言，主要城市在售存量上涨、充足供应将使成交保持稳定，再加上土地供应大增，补库存进行中，4季度地产股走势不悲观，预计可同步或小幅跑赢大盘。个股方面仍然推荐市场占有率提高的行业龙头和二线地产股保利地产（600048）、招商地产（000024）、中南建设（000961）、荣盛发展（002146）等。