各楼盘冷热不均

　　“金九我觉得问题不大，但是今年的银十有点问题。”河北新东方房地产开发有限公司执行总经理史晓辉发出这样的感慨。在他看来今年的“金九”是货真价实，而银十却打了折扣。受到十一长假高速免费的影响，选择出行的人数增加，10日以前项目的到访量急剧下降，虽然长假过后情况有所好转，然而与九月份比较来看，无论从成交量和到访量来说均有所下降。史晓辉考察的周边项目也面临着这样的问题。

　　位于市中心的一些项目成交量也不乐观，甚至有开发商坦言，大家讨论金九银十的时候，他们则在研究如何卖房。

　　然而对于一些楼盘来说，银十市场却出现了“火爆”的场景。“如果用金九银十来分析石家庄的走向，我们这个楼盘应该倒过来，银九金十。”石家庄魏通房地产开发有限公司副总经理苏风彦便有这样的感触。国仕山项目准备十月份开盘，所以前期并没有推盘的动作，造成7、8、9月份成交量微乎其微，然而进入10月份假期开始，项目便出现了量价齐涨的火爆场面。“

　　10月21日开盘的盛邦大都会项目也出现热销场景，开盘当日购房者将售楼大厅围得水泄不通，当日小户型即售罄。

　　分析：刚需盘依然火爆中高端遇冷

　　为何石家庄的楼盘会出现截然不同的情况？据观察，由于限购限贷等政策持续实行，刚需仍然是支撑市场的主力军，所以定位于刚需的楼盘能持续保持热销，而一些中高端楼盘则相对遇冷。“石家庄市场上，新推的刚需楼盘走量均比较可观，性价比高的楼盘成交量高。”石家庄赛格广场投资有限公司副总经理黄新颜说道，一些成交量大的楼盘中，仍然是刚需户型、性价比高的房子畅销。

　　石家庄科旭房地产副总经理郝春利认为，目前市场的刚性需求与去年相比数量上增加了，这从项目客户来访量和需求量比去年翻一番的数据上便可得出结论。同时，购房者在投资上更加理性，市场可选择余地扩大之后，购房者对产品的品质以及配套的要求越来越高，定位精准的楼盘则得到了购房者的热捧。

　　北京城建（600266）河北上京地产营销总监王熙同样认为，目前的客户群对项目的品质要求不断提高，虽然需求比较单一，以刚需为主，但是这部分客群对房地产的销售速度和价格起到了一定的影响。“开发商要对市场的需求尽量掌握，了解客户的需求才能顺利运作。”

　　而针对中高端楼盘市场，金正缔景城总经理助理李乐则认为，这些产品作为终端改善型住房，在价格区位较高且同质产品并不缺乏的前提下，项目本身需要挖掘自身最大的特点，具有独特的优势才能在市场上具有更大的竞争力，在石家庄这个二、三线城市快速消化，完成公司的资金回笼。

　　未来趋势：积极转型方是生存之路

　　在苏凤彦看来，在政策调控的前提下，弄清楚国家调控到底是出于什么原因和目的，是开发商在制定策略和价格时必须考虑的问题，这不仅涉及到石家庄楼市走向问题，同时也是开发企业根据自身资金量和基本要求达到销售目的的前提之一。“从市场角度来讲，判断的首要标准即是供求关系。房价的上涨与国家短时间内的货币投放不无关系，从这个角度来看，房地产仍然处于向上的趋势。不过在政府的调控之下，市场会处于循序渐进的过程。”在苏凤彦看来，从城镇化的进程来看，随着城镇化进程的加快，供求关系也是继续放大的。

　　“现在的房地产市场更加成熟，外地的开发商不断进入石家庄市场，本地开发商也不断提高品质，今年的上市量很大。作为开发商来说，要力求把项目的产品做得更精更好，满足市场的需求。”郝春利认为，精准的市场定位，项目的优势地位是赢得市场认可的“法宝”。

　　在黄新颜看来，在不断变化的房地产市场中，今后几年的竞争会越来越激烈。“企业不但需要在发展战略上做好转型的准备，在营销手段上也要追求转型。”