随着“金九银十”的结束，楼市进入传统的销售淡季，二手房市场也步入价格平稳期。不过，不少有心人发现，像今年六七月那样，性价比相对较高的好房源，如今在市场上不大容易找的到。

　　改善型换房难度加大

　　许先生属于置业升级的换房客，因为户籍在外地，不能再买第二套房，所以只能先卖小再买大，“我得先挑中一套新房子，才敢把手中的老房给卖了。”

　　偏向住在北边的许先生，最终看中了北苑区域天润福熙大道的二手房，150平方米的三居室，正好足够带着父母一起住。

　　“我本来预期的价格是每平方米28000元上下，结果经纪人告诉我，我看中的房子属于北苑区域的紧俏户型，业主报价都在每平方米33000元上下，一套就差了75万元，漏太大补不上。”好房子量少价高，挑不到心仪户型的许先生，只能把换房之事暂且搁置。

　　好房源业主提高价格预期

　　许先生遇到的情况，在目前的二手房市场并不是孤案。

　　在东坝的奥林匹克花园小区，满五年的一层带花园户型已经全部卖空。“一层带花园的房子是小区里的紧俏户型，但挂出来的一期和二期满五年的房源已经都卖掉了，您现在要买只有三期和四期的房子，未满5年，税费比较高。”昨天，当记者以购房人身份询问时，中介门店的经纪人刘先生表示“好房源必须等”。

　　“满5年的房子也不是说没有，但都攥在业主手中，不着急拿出来卖呢。”刘先生介绍，市场价格正步入稳步上涨期，奥林匹克花园小区10月末的市场均价已达到了每平方米27000元到31000元上下，比8月份上涨了4000元。“带花园的户型业主报价还要高点，普遍达到每平方米33000元，比买家的心理价位高，我手里就有个客户，9月份就想按每平方米26000元的价格买一套带花园的房子，可直到现在还没等到。”

　　买卖双方 价格深度博弈

　　根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，与9月份相比，10月份北京新增房源登记量增加仅1.3%，而带领客户看房量增加了近二成。

　　对于新增房源量，尤其是优质房源的减少，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，存量房的消耗和市场价格上的供需博弈是主要原因。“一方面，大量的优质中小户型已随着近几个月购房需求的集中释放而被消化掉，而部分需要‘卖小买大’的改善型购房人，由于限购和资金压力等问题迟迟不能入市，手中的小户型房源也就无法流入市场。另一方面，许多业主随着市场的逐步好转而对房价上涨有着乐观预期，买卖双方在价格上的博弈，造成了惜售的心理。这其中既包括等待规划中的地铁开通后再涨价出售的业主，也包括想赚取租金收益、等待房价整体上涨的业主。”

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　　房租市场供需比1：1.8

　　客源明显减少 租金价格有所松动

　　苏先生在东三环内白家庄路有一套1居室，10月初，房客搬走后，房源挂了半个多月，都没有按原来每月3800元的价格出租出去，为减少空置时间，苏先生不得不把价格下调到每月3500元。据了解，随着租赁淡季的来临，白家庄、劲松、大兴等多地出现了房租松动的现象。

　　据链家地产市场研究部统计，10月以来租赁市场日均成交量较上月下降20%左右。另外，从新增房客源的情况来看，10月新增房客源比例为1比1.8，是今年5月份以来首次回落到1比2以内。由于年底淡季期间，换租人群减少，外地来京人员也是全年的一个低谷，因此促使新增客源量有明显的回落。供需关系有所缓和。但也意味着会有一些地区业主的出租难度会有所加大。

　　据统计，10月平均租金为每月53.7元/平方米，与9月份相比持平。今年以来，全市租金累计涨幅达到9.3%，而去年同期涨幅为15.6%，今年租金涨幅有所回落。

　　分析师张絮表示，10月份租赁市场已经开始步入成交淡季，租金走势相对平稳。年内租金涨幅控制在10%以内的可能性非常大。整体来看，今年的租金涨势明显，但上涨压力要缓和许多。随着新增需求的回落，未来租金也会有所松动，议价也将会容易些。