2012年广州楼市成交前低后高，尤其进入四季度后，供需两旺。据合富辉煌统计，预计2013年全市十区一手楼可售货量约为11.2万套，略低于今年。有专业人士预计，2013年广州商住市场整体向好，成交量将与今年水平相当。价格保持上升态势，实际涨幅将高于今年。

　　■新快报记者 杨金霞

　　500万元以上豪宅成交同比升三成

　　据了解，从全年各区楼市成交来看，南沙区一手楼成交量已超越白云区；除从化外，全市各区市成交面积同比均上涨；萝岗、荔湾由于供应大增，带动成交上升；天河、海珠成交均价涨幅分别高达16%和10%。其中，受规划利好带动。11月南沙一手楼均价破1万元/平方米，新推单位售价普遍上涨15%-20%。规划利好令得南沙市场投资风盛，远高于全市水平，纯投资客户占比高达36%。

　　外围低价项目成为2012年热销的绝对主力。在今年1-11月全市签约面积排名前十五名的楼盘中，仅有保利西海岸来自中心区，其中14个项目套均总价不超过150万元。此外，高端物业表现与大市相当，千万豪宅成交突出。1-11月广州市十区500万元以上的高端物业成交面积共计53.6万平方米，同比上升34%。据合富辉煌相关人士分析，高端项目成交大涨的原因除了受大市影响外，一方面从第四季度开始针对高端物业的限售、限签约放松；另一方面，十八大后，高端客户观望心态褪去，令得后期成交大涨。

　　值得一提的是，别墅市场整体表现弱于大市，成交缩量最大来自从化。据悉，2012年十区别墅供求都上升，但两市别墅市场缩量明显，主要是受从化市场影响。别墅成交占整体商住市场份额小，仅有5.7%，相比2011年7.9%的市场份额明显萎缩。

　　此外，在买家方面，广州住宅市场仍以首次置业、二次置业买家为绝对主导，但比例有所下降，由今年中的81%减少至岁末的77%。而三次及以上置业买家占比则增加了4%，达23%，其中有31%选择通过用子女名额购买房产；有19%买家选择非限购物业；有17%买家通过亲戚朋友名额购买。

　　明年花都番禺两区新货仍然最多

　　据合富辉煌监测，预计2013广州市十区新增新货约为6.06万套，较今年的新增新货有所增加。中心六区供应自2010年以来持续大幅减少，预计2013年中心六区的新增新货量会回升，约2.46万套，但仍低于2009年以前的水平。而考虑存货，按正常施工进度，预计2013年全市十区可售货量约为11.2万套，略低于今年。若2013年成交能维持近半年以来的成交量，则供求压力不大，在充足的供应支持下，全年成交量可望取得理想成绩。

　　据统计，2013年，全市十区新货最多的仍是花都区、番禺区，两区新货合共占全市的45%。另外，不少之前缺货的区域，如东片的黄埔、萝岗，中心区的荔湾、白云等，2013年的新货都会有所增加。南面的南沙在规划利好刺激下，供应持续增加。

　　同时，市场预期乐观心态也在增强。据合富辉煌统计，对于未来楼价的走势预期，接受调查买家中认为楼价将上涨的为市场主流，认为“稳定为主，小幅上升”占比59%。对于未来的政策，市场对房产税关注度高，有28%客户认为限购、限贷政策会放松。

　　合富辉煌专业人士预计，2013年广州商住市场整体向好，成交量保持较高水平，与今年水平相当（预计2012全年成交量略高于750万平方米）。价格保持上升态势，实际涨幅高于今年（1-11月增幅3.4%）。

　　热点区域推货预测

　　白云

　　2013年白云区新盘数量将大幅增加。邦华同德围项目、深业江悦湾、新天半山、金湖红丰项目、保利云禧、万科白云大道项目、时代天朗等均是全新项目。市场呈现三足鼎立，刚需产品、江景洋房、别墅类产品均有分布。白云新城周边明年供应增加，价格走高，集中在2万-4万/平方米。

　　荔湾

　　按照当前施工进度来看，预计荔湾区2013年新推货量达到7200套，同往年相比，出现大幅度增加。新推货以旧盘新推为主，白鹅潭御景一号关注度高。久无新货供应的大坦沙片区，预期珠岛花园2013年将有全新一期推出市场。

　　海珠

　　预期海珠区2013年新推货量4300套，与近几年的实际新增供应来看，有小幅上升。主要是2012年多个项目从施工进度方面来看，已达到销售条件，但均未对外推售，货量顺延至2013年。4个即将面市的高端项目均拥有优质江景资源，分别是天誉洲头咀项目、万科华庭二期、海珠半岛花园、保利天悦。

　　天河

　　2013年大户型、高端豪宅项目供应将占主导，预计新推货项目单价基本超过3万元。珠江新城城建D8-C3项目将亮相。该地块于2009年由城建地产以15324元/平方米楼面地价竞得，按当前施工进度，预计2013年推出。

　　花都

　　占2012年成交主力的汽车城及西城板块仍为供应大户，新货占半壁江山。

　　南沙

　　预计2013年将有7500多套新货供应，与近两年供应水平相当，产品供应依旧是中小户型为主。

　　萝岗

　　项目规模大，货量多，品牌房企扎堆。产品集中在80-130平方米两房到三房。

　　黄埔

　　2013年黄埔区预测货量为2850套，横沙村旧改项目、以及万科文冲村改造项目二期将在2013年入市。