国务院昨发通知细化“国五条”调控房地产市场

　　卖房转让所得按20%征个税

　　二套房贷首付比例可能提高

　　昨日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》公布，要求继续做好房地产市场调控工作。这是对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施的进一步细化。

　　针对近期市场预期的变化，通知关于限购、限贷等要求，体现出从严从紧的特点。

　　税收

　　限购限贷

　　明确二手房交易征个税

　　通知要求充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　业内人士认为，政策首次明确二手房交易中的个人所得税，将会严格按照个人所得的20%征收，这将会增大交易成本，对二手房市场将会产生明显影响。

　　限购

　　可能扩大到二三线城市

　　对于已实施限购措施的城市，通知要求进一步完善现行住房限购措施。明确指出已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前等。

　　其中，通知要求其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。这意味着限购范围有扩大的可能。

　　通知还指出，各地应落实稳定房价工作责任制，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布；对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责等。

　　限贷

　　二套房提高首付和利率

　　通知要求继续严格实施差别化住房信贷政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。

　　通知对二套房贷政策，体现出差异化要求的特点，没有统一要求提高首付款比例和贷款利率，而是要求“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

　　供地

　　今年不低于前5年均量

　　通知要求，各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。

　　通知还要求，各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　监管

　　囤地捂盘禁止购地融资

　　通知要求，2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，强化商品房预售许可管理，引导房地产企业理性定价，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。

　　通知还要求加强房地产企业信用管理，研究建立多部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的，国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。

　　据新华社

　　业内人士分析

　　二手房交易成本大增 冲击卖方叫价心理

　　在昨日出台的“国五条”细则中，有关个人所得税的内容引起了广泛关注。

　　钢运置业董事长代育松表示，关于个人所得税的条款将给二手房交易带来巨大影响，尤其是对卖价的叫价心理产生巨大影响，“如果卖方再熬价，买方就只有转到一手房市场去了。”

　　原来二选一方案取消了

　　按照新出台的“国五条”细则规定：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　目前，按照国家规定，之前卖房征收个税的方式有二种，一是：纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证的，以纳税人房屋转让所得的20%征收个税；二是：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证的，税务机关可实行核定征税，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

　　业内人士表示，目前，重庆的二手交易中，多采取第二种方式，即按照一定比例征收的方式交纳个税。对二手住宅的个人所得税是按现值的1%征收，非普通住房的税费按现值的3%征收。当然也有一些客户会采取按差额的20%的方式征收，客户会具体看哪种算法更划算。

　　二手房交易成本将大增

　　“个人所得税取消二选一的选择，直接影响到二手房交易成本。”代育松称，一套买入价70万的住宅，卖成80万，按照过去征收1%的方式，只交个税0.8万元。如果差额20%征收个税，应交2万元。

　　“对部分二手房，交易成本则会出现不可想象的暴涨，尤其是部分老房子，由于过去取得的价格低，现在的交易成本将出现大幅上升。”代育松举例说，尤其2000年前业主购买的物业，普遍价格较低，现在都有不小的涨幅，如一套买入价40万的住宅，卖成80万，过去只需交0.8万的个税，但“国五条”细则出台后，需交8万元个税，二者差距达十倍。重庆晚报记者 陈富勇

　　专家建议

　　最好保存好装修凭证

　　“当初为了近1万的税费和买家闹翻，现在真后悔。”昨晚，已有业主在微博发出感慨，他要卖单位的福利房，买家要求税费各半，他要净收，最终谈绷。而按照新政策，个税将过去的几千元猛增到10万左右，“这几乎没有一个买家能承受。”该业主说。

　　“个人所得税的变化，将对二手房市场带来巨大的杀伤力。”代育松说，业主熬价甚至跳价的心态将会发生根本改变，“否则购房者宁愿买一手房了。”

　　代育松还对个税新的征收办法在具体实施时可能带来混乱表示担心，“现在交易时大多按评估价进行，没有分装修或者清水房，显然会对有一方带来不公平，对装修的成本以及房屋中的家具家电如何评估，可能还会是一个新的问题。“业主最好保存好自己的装修单据，也许可以作为抵扣成本的依据。

　　联动

　　市内部分商业银行表示

　　尚未接到通知

　　暂不调二套房贷

　　昨晚，家住南岸区融侨半岛云满庭B区的赵女士看到国务院房产调控新规的新闻后，十分担心我市的第二套房贷首付比例会提高。

　　“原计划今年内买套改善型住房，第二套房贷首付比例若提高，攒的钱就不够付首付了。”她希望，市内相关部门在制定新调控政策的实施细则时，能够考虑到真正有改善型住房需求的市民。

　　对此，人民银行重庆营业管理部有关人士表示，我市肯定会严格贯彻落实国务院的文件精神，会根据重庆的实际情况制定相应的实施细则。

　　市内某国有商业银行房贷部门负责人表示，他们至今还没有接到有关部门和总行的通知。在上级部门没有下达具体操作细则之前，不会主动调整第二套房贷政策，毕竟现在商业银行之间在个人房贷业务方面的竞争仍然很激烈。市内其余部分商业银行有关人士也表示，还没有接到上级通知。

　　对于已经交了首付款，并且已经签订了按揭贷款合同的第二套房贷，有商业银行房贷部门负责人表示，虽然房贷还没有发放下来，但是估计仍然会按照老政策执行，不会让购房者补交首付和进一步提高利率。不过，上级的实施细则中有额外规定的除外。

　　需要特别指出的是，市内部分商业银行已经发放的个人房贷中，第二套房贷占比并不高。在前不久召开的全市金融工作会议上，重庆银监局表示，我市已引导房地产贷款向中低价位、中小套型普通商品房倾斜，个人首套房贷占比达到97%。也就是说，在市内按揭买房者中，只有3%是第二套房贷。

　　重庆晚报记者了解到，目前市内部分商业银行执行的第二套房贷政策仍然是：首付必须6成，利率必须上浮10%。

　　重庆晚报记者 张彬