随着多个城市“国五条”细则渐入“满月”，楼市出现量跌价滞，市场观望情绪加重。

　　北京市住建委公示的网签数据显示，北京市4月份二手住宅网签总量为5212套，环比3月份大幅下跌88％，与2012年同期的网签量相比也下降47.8％，二手住宅网签量创近18个月来新低。

　　买方市场观望带来的直接效应，是市场为了规避“国五条”细则的各项“守则”而各显神通，其中主要的“钻空点”是买房人对20％税率标准以及银行机构对二套及以上住房信贷政策的变相解读。

　　业内人士担心，这或使“国五条”细则原本要抑制房价上涨的目的在实际落空，而整个过程中对买方市场的约束显得鞭长莫及。

　　市场整体“受压”

　　“国五条”实施一个月来，对楼市引发了不小的波澜。

　　北京在新政实施后，二手住宅市场观望情绪浓厚，涨价现象减弱，呈现量价同降的趋势。北京二手房成交量大幅回落近9成，全市成交均价出现环比回落。

　　链家地产市场研究部数据显示，4月全市二手住宅网签环比下降 88.1％，成交均价26550元/平方米，环比下降 3％。5月以来，市场成交情况虽有好转趋势，但预计增长幅度不大。

　　“近期二手住宅成交的多为免税、低税房源，议价空间小。5月份第一周，客户较4月份有明显增多，但是更多是大量免税房成交带来的效应，总体看市场仍处于观望之中。”我爱我家副总裁胡景晖说。

　　受此影响，新房市场也出现新增房客源减少，成交以刚需为主的局面。

　　“国五条”要求继续严格实施差别化住房信贷政策，银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。

　　4月8日起，北京购房者使用公积金贷款或在商业银行申请贷款二套房时，首付款比例都由原来的六成提高至七成，贷款利率维持在同期首套住房贷款利率的1.1倍。

　　而在限购方面，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　不仅如此，政府限价令也成为“国五条”最严厉的一条政策。

　　“现在都要排队审批预售证了，而且报价要符合政府要求，如果价格报高了肯定审报过不去，预售证也就批不下来，目前来看，只能先报低获得预售证。”北京一位房地产开发商告诉《中国经营报》记者。

　　据悉，包括金融街（行情，资金，股吧，问诊）·融汇、保利·春天里、龙湖·双珑原著、金地格林等近10个楼盘都因为价格问题而被卡在预售环节。

　　记者获悉，4月以来，北京市住建委开始“控制”房地产预售许可的审批速度和节奏。以2013年4月为例，北京市住建委总计批准22个楼盘的预售许可申请，同比下降18.5％。

　　规避对策频出

　　与此同时，一些规避“国五条”的“攻略”也悄然盛行，包括司法避税、阴阳合同、假离婚、假结婚等，而众多“攻略”中争议最大的莫过于20％税率征收标准和二套及以上住房贷款的条款。

　　“截止到目前，5月份已经成交了4套房子，都是按照1％税收标准征收，对于买房人来说，相比20％的标准，这个标准又恢复到‘国五条’以前的情况，他们基本上都能接受。”北京永定路我爱我家销售人员张女士说。

　　对此，北京市房地产中介行业协会会长李文杰表示，新政下二手房交易个税具体缴纳，首先要卖房人进行申报，如果没有申报房屋的原值，只能在房屋登记系统中核实，如果核实到房屋原值，就按20％的新政来征税，如果系统中无法核实，而卖房人又没有申报原值，则按总房款1％来计税。

　　记者了解到，2006年北京实行房屋登记系统网签制度，也就是说2006年后购买的房屋，基本可以查到原值，而在此之前购买的房屋，如果房主没有主动申请，可能在买卖交易的时候因为查不到原值而按照总房款1％来计税。

　　此外，一些中介机构为了确保成交万无一失，还会做一些双保险的措施。

　　“现在基本上都要求买卖双方和中介签订一个三方协议，以确保买卖双方的利益。”张女士告诉记者。据她介绍，有些卖房人是没有申报原值的，而房屋又是在2006年以后买进的，房屋系统并非对所有的房子都有登记，有些原值也查不到。“所以协议的目的就是一旦系统核实出原值，那么作为买房人来说，可以选择退订，卖房人可以重新挂牌，保证各自利益。

　　和二手房恢复1％税率标准相似的是，“国五条”对二套房限购也出现了“松动”。

　　“现在借助一些担保公司，可以把第一套房抵押给银行，然后用获得的贷款，来付二套房的首付款，而且利率和一套房是一样的。”通过担保公司办理二套房贷款的李小姐说。

　　随后，记者以买房人的身份向上述担保公司咨询，便收到一条答复短信：“有房有车急用钱，短期借款当日放款，银行2～5天批贷，已有贷款的房子可以再次贷，可贷评估值的100％。”

　　对此，北京一位不愿具名的担保公司人士表示，进入5月份以后，一些小型担保公司的确有在做上述贷款业务，主要采取抵押房屋获得消费贷款的方式，避免二套房70％首付和1.1倍利率的情况，一般来说，抵押房屋根据房屋估值，贷款人可以获得房屋市值30％～70％不等的贷款金额。

　　据悉，个人消费贷款，是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的贷款，比如装修贷款、旅游贷款等，但用途不包含购房，这种贷款一般以住房作为抵押。

　　对此，北京银行（行情，资金，股吧，问诊）理财师王月表示：“在实际贷款过程中，我们也发现了上述情况，目前已经加强了对这块的审查工作。”但他提醒贷款人，如果发现贷款用途与申请不符，不仅将会提前收回全部贷款金额，而且还会在个人征信系统留下记录，进入黑名单。

　　　　后市涨价或继续

　　经历一个月的持续加码，“国五条”对飙涨的房价后市预期如何？市场给出的答案似乎并不乐观。

　　随着土地市场的逐渐升温，带动楼市复苏指日可待。

　　数据显示，5月3日至5月10日，上海、广州、长沙先后出现3个地王。5月9日，上海浦东新区上海世博会地区共6宗地块成交，其中两幅地块楼面地价相继刷新上海年内单价地王，甚至以40079元/平方米的价格创下上海3年以来的楼面地价新高。

　　中原地产数据显示，今年1～4月全国土地市场升温明显，价格涨幅处于高位。期间，房地产开发企业土地购置面积8825万平方米，同比下降8.6％，降幅比1～3月缩小13.4个百分点；土地成交价款2020亿元，同比增长10 .6％，而1～3月则是下降10.2％。

　　5月14日，上海易居房地产研究院发布《2013年1～4月份全国房地产市场报告》。报告指出，4月份国房景气指数小幅下行，但行业整体依旧活跃；1～4月份土地市场回温明显，价格涨幅处于高位，1～4月全国房地产开发企业土地购置均价2289元/平方米，同比增长21.1％，增幅比1～3月扩大6个百分点。

　　易居研究员刘卫卫指出，今年前4个月，房地产行业整体依旧活跃，土地市场由于滞后于房屋市场，二季度开始明显回升。在市场持续平稳、企业资金状况较好的情况下，有实力的大型房企集中拿地，导致近期土地市场较为活跃。

　　在他看来，土地购置均价呈现明显的持续上升态势，前4个月增幅达到两年来的最高，“主要是今年年初以来，土地市场持续平稳，特别是二季度土地供应逐步放量，一二线城市优质地块的推出带动了市场竞争热度，推升了土地价格。”

　　而土地价格升温对楼市作用显而易见，中国房地产指数研究院公布的4月份数据显示，百城住宅平均价格自去年6月以来连续第11个月环比上涨，同比连续第5个月上涨。因此业内人士普遍预测，未来随着“地王”频出，房价坚挺将会持续。