开发商争夺刚需日趋白热化。近日，几个新盘选择在晚上开盘；一楼盘拿到预售许可证仅1.5小时后就宣布开盘；龙华一新盘以合理价格入市，吸引了两千余客户参加选房。受访业内人士认为，开发商发掘新购房者的难度将越来越大，价格合理将成为这一波楼市调控中的决定性因素。下半年新房存量和新增供应同比有较大幅度增长，或将引发一轮“刚需争夺战”。

　　拿证到开盘仅1.5小时

　　买房也要“挑灯夜战”了。5月31日晚7时，位于龙岗的金地名峰二期在福田丽思卡尔顿酒店开盘，当天推出135套房源，截至当晚10时，销售已达九成。无独有偶，同样位于龙岗的万科翰邻城也选择在5月25日晚上开盘。

　　据知情人士透露，金地名峰二期在当天下午5时30分才获得预售许可，就马上开盘。从拿证到开盘仅仅1.5个小时，该盘可谓创近几年深圳新盘推盘速度记录了。

　　楼市为何出现“夜袭战”？业内人士称，除了考虑天气炎热、方便客户外，更多的因素还是与拿到预售证的时间有关。按照规定，现在新盘入市必须要在拿到许可证后10天之内进行。面对同质化竞争，开发商出货速度决定了抢夺刚需数量的多寡。

　　“自2012年深圳政府发布《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》后，深圳新盘户型创新空间变小，产品同质化严重，造成客户可选择的盘源增多，相同的产品谁卖得好就要看谁‘抢客’快。” 深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄昨日接受记者采访时说，“其实，自去年下半年开始，开发商就已经和时间在赛跑。在此背景下，一个简单的道理就是，市场上具备购房能力的人将会越来越少，开发商跑赢同行，就赢得市场。”

　　一位上市公司营销经理日前向深圳商报记者抱怨：“我们再不抓紧时间开盘，前期积累的客户就要被其他盘抢得七七八八了。”

　　价格成“抢客”利器

　　6月1日，大鹏新区KPR佳兆业广场开盘，推210套销八成，均价1.7~1.8万元/平方米。6月2日，龙华特发和平里开盘推出约1000套以82~89平方米户型为主的单位，吸引了两千余客户参与购房。

　　在经历了5月部分新盘开盘销售率较低后，上周入市的新盘价格较为合理，因此赢得了较高的去化率。如特发和平里开盘均价2.1万元／平方米，相对于5月开盘的同片区一新盘开出的2.3万元／平方米，在价格上对刚需客户有吸引力。

　　世联地产（行情，资金，股吧，问诊）研究总监吴志辉昨日表示，近期销售速度快的新盘大多是定价合理的楼盘，盲目涨价的楼盘销售较易受阻。现在置业者对市场和楼盘的情况较为了解，购买前心里已经有了一杆秤，价格成为刚需置业的第一要素。

　　“刚需对价格非常敏感，一旦新盘定价超出自己预期，就会选择观望或者‘远走他乡’、跨区域置业，如现在龙岗宝荷片区一刚需楼盘有三四成客户来自南山，很大程度是价格驱动。” 玉家雄如是说。

　　“现在楼盘开盘当天的价格策略就是‘政府备案价—优惠’，具体优惠包括总房款减数万元，以及当天可以享受的微小折扣，从而给购房者制造抢房的机遇和氛围。”一位中介公司策划经理昨日向深圳商报记者透露了新盘定价和去化率的联系：“现在的市况下，以相当于片区同质素楼盘价格开盘的，可以卖个四五成；户型偷面积多的可卖个六七成，开盘价格低一成的开盘卖出八九成没问题。”

　　或将引发一轮“刚需争夺战”

　　刚需再次扛起了大旗。市规土委统计数据显示，5月份全市一手住宅成交4957套，其中90平方米以下的占比81％，显示中小户型是当前一手楼市场的成交主力，刚需仍是楼市主要买家。

　　如此之高的成交占比，开发商不得不重视刚需的力量，在价格、产品和营销等方面都“投其所好”。

　　业内人士预计，楼市进入6月，开发商之间对于刚需的争夺将白热化。特别是临近年中，为了完成上半年的销售任务，开发商们纷纷瞄准刚需产品。从市场来看，开发商已经由最初的普遍撒网、大规模“集团作战”阶段，到了现在的步步为营、“肉搏战”阶段。

　　玉家雄认为，下半年楼市存量和新增供应较上半年有较大增幅，如何抢夺有限的刚需客户，开发商和中介商都要下大功夫，不排除引发一轮“刚需争夺战”。

　　截至6月2日，深圳全市一手房可售面积为282.54万平米，可售套数为29160套；若按近8周深圳全市新房周平均1001套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为29周。

　　吴志辉表示，以往市场所倡导的错位发展、错位竞争，在越来越少的购房者面前显得有些苍白。如何争取有限的客户成为开发商绞尽脑汁思考的问题，在力求生存的环境下，一场激烈的“刚需争夺战”在所难免。

　　上周新房 量升价稳

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　　上周（2013.5.27~6.2）全市一手住宅量升价稳，二手住宅量价齐升。

　　根据深圳中原地产的监测，上周全市一手住宅成交套数为1279套，环比上升了35.49％，成交面积为12.11万平方米。从各区看，南山的成交套数又回落至个位数；罗湖、福田、龙岗、宝安的成交量都有较大幅度的提升，尤其是龙华，供应高峰带动成交上升了50.27％，上周共成交727套，为成交最多的区域。成交价格方面，上周全市的成交均价为22202.63/平方米，环比小幅下跌了0.41％。从各区看，福田、龙岗、盐田的价格出现下跌，其中福田下跌了12.31％，已回落至4万以下；罗湖、南山、宝安的价格则都上涨，其中南山因近期豪宅入市，上涨了17.28％，超过5万。

　　根据深圳中原地产的监测，上周全市二手住宅成交1587套，成交面积为13.78万平方米，环比上升了6.51％。从各区看，南山和盐田的成交量有所下降，其它各区的成交量都上升，除龙岗外，各区的升幅都超过10％，其中宝安成交341套，环比上升了17.18％，龙岗仍为成交套数最多的区域。价格方面，上周二手住宅的成交均价为27619.11元/平方米，环比上涨了9.24％。从各区看，福田和龙岗的价格都比较稳定；南山、宝安的价格涨势强劲，分别上涨了12.58％、19.71％。

　　根据深圳中原研究中心的观点，5月份随着供应的持续放量，成交量也一路上升，龙华新房供应较多，该区的成交量也保持在高位；而南山的豪宅则在近期入市，导致该区的价格一路高涨，超过5万元的大关。预计未来一手市场的量价仍将保持稳步上升的态势。二手市场仍是业主与置业者存在一定的博弈，最近一手供应较多，可选择性较大，也分流了一部分二手置业者，导致二手住宅的成交量仍处于徘徊状态，但价格则由于结构性影响一路高涨，后市仍将在高位震荡上行。