中产阶层出海置业 投资格局生变在即

　　——访英国邦瑞中华区首席代表兼总经理白兮

　　“自去年年底以来，中国投资者在海外投资的比例大幅提升，最主要的原因并不是海外市场突然变好了，而是国内投资市场发生了重大变化。”富时250指数的成分股之一、英国最大的房地产开发企业——英国邦瑞中华区首席代表兼总经理白兮日前接受中国经济时报记者采访时称，中国的投资市场五年内将发生格局上的改变，会从国内市场转向全球性的资产配置。

　　海外投资需求增加

　　中国经济时报：作为跨国房地产投资和置业服务机构，你们了解到的中国投资者在海外进行资产配置的现状是什么样的？

　　白兮：自2012年年底以来，中国的投资者在海外投资的比例快速提升，最主要的原因并不是海外投资市场突然变好了，而是国内投资市场发生了重大的结构性变化，本地的投资理财产品出现了瓶颈，但中国市场上有大量热钱，这些热钱需要合理的出口。此外，中国的中产阶层没有以前那么在乎资本的增长了，安全性成为其考虑的重要因素。

　　中国经济时报：进行海外资产配置的中国居民主要是哪些人群？

　　白兮：邦瑞在去年10月第一个进入中国市场，当时是想吸引高净值人群。让邦瑞惊讶的是，半年过去了，近半投资伦敦房地产市场的并不仅仅是富裕人群，而是受过良好教育，年龄在30－50岁之间的新兴投资者，更有长远眼光的中产阶层。

　　中国的投资市场未来五年内会发生格局上的改变，会从国内市场转为全球性的资产配置时代。

　　借助杠杆降低成本

　　中国经济时报：海外房地产投资需要的资金量还是有点大，中产阶层的资金能够支撑？

　　白兮：中国的中产阶层更会运用金融杠杆来降低门槛，买了很多打折的“门票”进入这个市场，用更小的投资做更大的事。

　　伦敦市区部分地区的房价比北京还便宜，整体上和纽约的房价差不多，不过纽约是限购的，海外投资者购买不了。英国从去年开始放开了房地产的按揭贷款，降低了海外投资者贷款的门槛。从去年10月开业，邦瑞和中国银行（行情，资金，股吧，问诊）伦敦分行建立了合作关系，中国投资者既不需要抵押在中国的资产，也不需要抵押在海外购买的房子，因为伦敦的租金很高，如果安排合理，可以以租还贷。

　　中国经济时报：房子和其他理财产品不尽相同，什么样的房产更能适应理财需求？

　　白兮：邦瑞有三个策略可以让房产成为理财产品，第一个是房子的区位决定了增值性，不是每套房子都会升值，要增值一般要满足三个条件，在同一个区块里房价不是最贵也不是最便宜的，这意味着房子成本控制很好且质量还可以；房子增值的最大潜力是位置；公共交通便利，这是中产阶层最看重的。

　　第二个策略是，邦瑞在五年内对所有项目精装修都是独一无二的免费质保，房产不同于其他理财产品，有较高的维护成本。第三个策略是，邦瑞为全球投资者提供包租服务。

　　中国经济时报：你怎么看待伦敦房地产当前的投资价值和以后的投资前景？

　　白兮：邦瑞保守的预测是，伦敦的房价自2014年至2017年会增长25．6％，伦敦的房屋的短缺率是45％。此外，目前是抄底伦敦房产的较好机会。

　　海外投资的国别风险

　　中国经济时报：投资中除了要关注收益外，还需要关注风险，海外房地产理财投资主要都有哪些风险？

　　白兮：一是财务风险，即外汇限制方面的问题。二是税务风险，海外投资通常有印花税，全球基本都一样，但其他几个税种是可以避免的，如资本利得税也就是房产税，英国对海外投资者在买房子的时候免征资本利得税；只在美国和加拿大征收持有税。此外，还有遗产税和市政税。三是法律风险，外国的房产的具体年限不同；要特别重视期限。四是国别风险。

　　中国经济时报：各主要房地产市场的国别风险主要是什么？

　　白兮：澳大利亚的房价被过高估计，有较大泡沫；贷款利率较高，没办法通过杠杆将风险最小化；住房需求主要是由移民推动，再出售的需求单一。

　　美国的量化宽松政策会推动房价上涨，但过半按揭买房的家庭无法还贷，房子可能会被收回，房屋供应会增加；美元进一步贬值的风险；3％的房产税，维护成本较高；除纽约外，美国是地广人稀的市场，房屋的供给量会持续增加。

　　英国的风险主要是完全不适合移民需求，政策上是吸引投资而不是移民；房价未来五年会持续增长，但增长仅限于伦敦，其他地方会出现不同程度的下跌，或者增长缓慢。