昨日 （6月12日），《每日经济新闻》记者从相关渠道获悉，曾在2011年9月以33亿元被北京万科企业有限公司（以下简称北京万科）、北京市基础设施投资有限公司 （以下简称北京京投）和北京京投置地房地产有限公司（以下简称京投置地）联合体竞得的丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建地块（以下简称郭公庄地块），将于今年下半年入市。

　　值得注意的是，这一地块是北京自2009年8月以来出让体量最大的一幅住宅地块，其规划建筑面积超过万科去年一年在京销量的总和。借助该地块，万科将进军北京轨道交通物业的开发领域。

　　“我们希望年内可以入市，这个项目也会成为京投以及万科今年业绩中最为重要的一块。”北京京投副总裁、北京京投银泰（）置业有限公司（以下简称京投银泰）总经理高一轩在接受《每日经济新闻》记者采访时透露。公开信息显示，京投置地是京投银泰的下属公司，而北京京投是京投银泰的第一大股东。

　　进军“地铁上盖”

　　“位于郭公庄的京投万科西华府项目，可以算北京真正意义上第一个地铁上盖物业。”高一轩表示。所谓“地铁上盖”，是指通过在车辆段上方加一个“盖子”把地铁停车场盖起来，还能做商业、住宅的开发，是市政交通功能和开发功能的叠加体。

　　事实上，不管对于北京京投，抑或万科，郭公庄项目都将成为他们今年的一个“重头戏”。相比去年一年万科在北京接近50万平方米的销售面积，规划建筑面积接近63万平方米的郭公庄项目，体量之大不言而喻。

　　据了解，郭公庄地块于2011年9月15日由万科京投联合体以33.51亿元竞得，折合楼面价为10112元/平方米。

　　北京市土地整理储备中心网站信息显示，该地块土地面积307277.1平方米，规划建筑面积为629170平方米。《每日经济新闻》记者在翻阅了自2007年以来北京市土地出让记录后发现，该地块是继2009年8月朝阳区王四营乡住宅及公共服务配套设施、医疗卫生用地国有建设用地出让后 （该地块规划建筑面积为712184.9平方米）之后，近4年来体量最大的住宅地块。同时，不少于25万平方米的保障房配建面积也创下土地出让历史最高值。

　　《每日经济新闻》记者根据公开资料粗略统计后发现，自2008年以来，北京出让的建面超过50万平方米的经营性用地合计7块，大部分位于郊区及近郊区，郭公庄地块是唯一一块位于四环周边的地块。

　　但在北京万科副总经理肖劲眼里，这块地并不算“大”。

　　“目前都是小片儿地的规划，没有跟地铁整个物业结合在一起，这也是目前土地政策所致。”肖劲对《每日经济新闻》记者说道，“比如我们做的西华府项目，北边地块就属于其他开发企业，最后出让起来都会给不同的开发商，这样就很难做成一个整体。”

　　在肖劲看来，完整的地铁上盖物业必须是项目所在区域内的集中整体规划。这一观点得到了港铁方面专业人士的认可。

　　“香港在土地出让的时候，每一个地块在出让条件里会写得很清楚，比如A地铁跟B地块是结合的，在规划的时候要整体一起规划。”港铁中国物业（华北地区）副经理邓仲萱在接受《每日经济新闻》记者采访时指出。

　　牵手京投

　　作为“地铁上盖”的处女作，万科选择的伙伴是深谙轨道物业开发的北京京投，而在经历了去年接连转让京外项目，收缩战线回笼资金之后，京投银泰也在今年年初表示，将确定以北京为中心，建立以轨道物业开发为主的发展方向。

　　高一轩表示，作为其所在上市公司未来发展的主要方向，地铁上盖物业在大陆的发展将慢慢普及，“在政府供地之前，有关解决物业舒适性、安全性等特殊成本，在一级开发的时候都会有所体现，这也会减缓二级开发企业的压力。”

　　高一轩进一步指出，作为地铁上盖物业，包括窗户、楼板的选择都需要用一些抗震材料，包括在轨道上实施的一些地铁一级开发阶段没有实施的措施，加以改造，“这些成本的确要比一般项目多。另外，车辆段上盖的荷载，跟别的项目不一样，这也决定了我们配套设施的形式跟传统是不一样的，可能也会增加相应的周期和成本。”

　　据其透露，京投在不久前竞得的玉渊潭地块和东小口地块，都将继续打造地铁上盖物业，“但更倾向于独立开发。”高一轩说道。

　　对此，易居研究院研究员严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科联合京投，将商品房开发与轨道物业开发相结合，更多地实现了 “优势互补”，“但地铁物业开发仍面临着诸多挑战。如何将地铁带来的人流转化成旺盛的人气，以及提升物业增值的角度来看，则有诸多不确定性因素。”严跃进对此指出。