尽管证监会回应“传言”的口径一直未变，但暂停了三年多的房地产上市公司再融资闸门已经开始松动，6月底已经开始出现的开闸传言在刚刚进入8月便通过新湖中宝（行情，问诊）（600208.SH）的一则公告变为现实。

　　新湖中宝于8月1日晚公告称，公司拟非公开发行募资不超过55亿元 ，全部用于公司在上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。新湖中宝并认为，募集资金投向符合国家促进棚户区改造的相关政策。

　　长江证券（行情，问诊）研究员刘俊随后在研报中分析：地产再融资有条件放开的概率较大。从目前政府对房地产的态度来看，此次再融资重启应该是有条件放开，符合棚户区改造和保障房建设等新型城镇化方向的房企将率先受益。

　　地产融资收与放

　　新湖中宝则是房地产再融资政策收紧后首家明确提出募资投向房地产项目的上市公司。一位投行保荐代表人分析，新湖中宝绝不会贸然推出该再融资方案，其保荐机构此前应该已经与证监会、国土资源部进行过沟通。

　　地产上市公司融资环境趋紧的情况可追溯至2010年初。自2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布后，房地产上市公司再融资开始受到严格控制。包括募集资金投向房地产项目的股权类投资企业；以及募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金，或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业等两类融资须首先通过国土资源部监管审核。2010年10月15日，证监会明确表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请。

　　自彼时起，房地产上市公司的上述两类再融资行为也再没有出现。有分析认为，这主要是由于证监会与国土资源部联查的规定，增加了房地产企业再融资的难度。

　　实际上，房地产类上市公司一直是股市融资大户。据Wind资讯统计，包括向大股东定向增发，仅2009年房地产类上市公司合计增发募集资金逾550亿元。按照这个口径计算，2010~2013年间，地产上市公司再融资断档在1500亿元以上。

　　房地产再融资收紧后，也曾有包含房地产开发经营业务的金隅股份（行情，问诊）（601992.SH）在2011年3月通过吸收合并上市，也有如现更名为新华联（行情，问诊）（000620.SZ）的原S*ST圣方等通过重组定增置入房地产相关资产的。但均为涉及上述两类再融资，因此并未被认为是再融资的放松。而如7月份提出再融资方案的天业股份（行情，问诊）（600807.SH），尽管包括不超过4.33亿元的配套融资计划，但其募投方向也并非房地产项目而是转型黄金行业。

　　分析人士认为，对于募投一般性商业住宅项目的再融资，短期内还很难全部放开。

　　而据相关报道，证监会在上周末也再次表示，证监会仍然坚决贯彻房地产调控国五条决策，涉及居民住房项目的房地产企业再融资仍然被严格限制。证监会需要依据国土资源部出具的认定意见来对这些再融资进行行政审核。

　　棚改保障房项目优先

　　棚改项目成了新湖中宝再融资的敲门砖，而其也在非公开发行预案中对此做足了铺垫。

　　从政策引导方面看，今年4月，国务院下发了《国务院关于落实〈政府工作报告〉和国务院第一次全体会议精神重点工作部门分工的意见》（国发[2013]17号），提出要加大各类棚户区改造力度。住房和城乡建设部同时下发了《住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》（建保[2013]52号），提出积极推进棚户区（危旧房）改造。

　　6月份的两次国务院常务会议上，李克强总理也分别提出了支持保障性安居工程建设，及研究部署加快棚户区改造。国务院并决定，今后5年再改造各类棚户区1000万户，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。会议还强调，要进一步增加财政投入，引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持，鼓励和引导民间资本参与棚户区改造。同时将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。

　　中金公司研究人士分析，1000万套棚户区改造意味着约80％的城市贫困家庭被兜底；年均200万~300万套棚户区改造建设将拉动投资额2000亿~3000亿，贡献投资增速约3％。

　　而多家房地产公司或将从中分得一杯羹。据中银国际对刚刚披露中报的福星股份（行情，问诊）（000926.SZ）分析，公司作为武汉城中村改造的区域龙头，拥有大量的城中村土地储备，目前公司总土地储备近1000万平方米，足够未来3~4年的开发需要。近期国务院将城中村纳入棚改范围，公司未来在资金方面或将得到支持。

　　但长江证券研究员刘俊同时指出，再融资有条件放开对房地产行业的标志性意义大于实质性意义，说明地产调控机制正在发生转变，但是行业本身并不会受到太大冲击。这主要是因为符合再融资条件的上市公司可能并不多，并且棚户区和保障房建设天然存在着周转慢和毛利低的缺陷，龙头开发商不太可能深度参与。