近期，国内多家上市房企集中公布了近百亿元的再融资预案，虽然成功与否暂无定论，但这似乎让狂飙突进中的房地产信托迎来一场大考。

　　用益信托工作室分析师李？认为，上市房企集中再融资应该对地产信托有一定的影响，但仍要观察一段时间。

　　接受采访的多位信托公司负责人及房企老板均表示，下半年市场面不如上半年好，不少大型房企甚至大量的中小房企仍需要信托渠道融资。

　　上半年地产信托占比略降

　　三年前，A股市场出于楼市调控需要，果断关闭了房企融资的闸门，却成就了如今“万亿”房地产信托的辉煌。

　　去年10月底至今年4月初，也就是仅半年时间，四川信托曾向云南经典地产集团发放过5起信托贷款，主要用于城中村改造项目，募资达10亿元，预期年化收益率9%～11.4%。

　　在楼市从严调控下，这仅是一家国内非知名房企地产信托融资的缩影。据相关媒体近日报道称，之前上市房企的融资成本在12%~24%的范围内，根据每家公司、项目的条件不同会有所差异。

　　与银行借款相比，目前房地产信托的平均融资成本大概为15%，仍然处于较高水平。一般房企会首选银行贷款，如果资金难贷，才会求助于信托及民间借贷等。

　　中国信托业协会官网显示，截至今年二季度末，房地产信托余额接近8120亿元，相比去年底的6880亿元，同比增幅近18%，占资金信托的比例为9.12%，与去年底的9.85%相比，略有下滑。

　　实际上，目前房地产信托的繁荣仅是中国信托业的一个侧面，而国内整个信托业的资产规模则更为庞大。前不久，中国信托业协会专家理事周小明曾撰文公开指出，截至今年二季度末，67家信托公司管理的信托资产规模为9.45万亿元，相比去年二季度末的5.54万亿元，同比增长70.7%；绝对规模已逼近10 万亿元大关，进一步巩固了信托业作为我国第二大金融业态的地位。

　　按照周小明的说法，当前房地产已退居到资金信托的第五大配置领域，而在2012年以前，一直是仅次于基础产业与工商企业的第三大配置领域。今年上半年，房地产信托的规模增长与上半年房地产市场的回暖有关，但占比的继续下降，表明信托公司对房地产行业持谨慎的态度。

　　房企主要融资渠道仍是信托

　　近期，包括新湖中宝(行情,问诊)、海印股份(行情,问诊)、宋都股份(行情,问诊)、冠城大通(行情,问诊)等部分上市房企拟重启近百亿元规模的再融资计划。据《每日经济新闻》记者所采访到的多家暂未公布再融资方案的上市房企内部人士也表示，只要条件成熟，他们很有可能会再融资。

　　值得注意的是，2013年将会有巨额的房地产信托到期。来自中金公司的房地产信托研报显示，今年预计到期信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元，总体而言，信托展期将使系统性风险延迟释放，上市公司龙头企业信托参与度较低或者占比较低，而参与信托较多的中小开发商将面临较大风险。

　　实际上，今年上半年已有多起房地产信托出现逾期违约事件，甚至发生司法纠纷。例如，中信信托三峡全通信托计划成立于2011年底，募集资金逾13亿元，信托期限18个月，还款期限为今年初。然而，截至到期日，三峡全通公司仍未能如期兑现，应付本息一拖再拖。

　　此外，像上市房企ST珠江向重庆信托的相关信托借款出现逾期事件，山东舒斯贝尔置业在中信信托的信托计划上，也遭遇了兑付风险。

　　长三角地区一家信托公司的高级经理表示，在今年上半年宏观面继续加强楼市调控与资金面出现“钱荒”的背景下，下半年的宏观面与资金面的仍难改紧张局面，市场面上的景气度也不如上半年，这对房企的项目销售影响较大，信托收益率也可能会下降。

　　用益信托网数据显示，今年7月至今，房地产类集合信托资产规模接近262亿元，平均收益率为9.45%，仅微涨了0.21%。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，由于目前只有少数房地产企业提出再融资申请，且成功获批企业极少，再融资开闸对房地产企业选择以信托方式融资的影响有限。此外，对于今年迎来的信托兑付高峰期，信托融资存在的风险与企业相关项目的表现情况紧密相关，若项目存在销售业绩不佳等问题， 就可能会产生兑付风险。

　　上半年仅是极个别信托计划出现兑付风险，但未引发地产信托的系统性风险，如果楼市持续向好，下半年应该不会出现大的兑付问题。

　　对于房企融资趋势，浙江某中型房企老板表示，在当前国内融资环境仍未改善的情况下，目前大量的中小房企仍难以上市融资，信托仍是未来中小房企的主要融资渠道之一。