地段、地段、还是地段。这句曾经被无数房地产企业视作至理名言的金句，或许会成为接下来十年房地产行业的“魔咒”？

　　经过了房地产开发行业“最辉煌”的十年，一直被视为房地产行业最大价值支撑点的地段资源，已经越来越稀缺，优质土地越来越集中在部分大腕手中、全国发展的企业往往面临着“强龙不压地头蛇”的尴尬……另一方面，购房者也进入了理性思考的阶段，仅仅一个地段，已经很难吸引他们花费大半生的积蓄为此买单。

　　作为全国行业龙头老大，万科用2013年一整年的时间，给业内描绘出了一个意想不到的答案。

　　走过黄金十年 “地段论”是否还是万灵丹

　　地段论是否还是房地产行业的万灵丹？如果你曾仔细研究过近几年的市场，就会发现答案当然是否定的。

　　从“地段、地段、还是地段”这句行业金句，我们可见房地产公司对土地的依赖程度。但事实上，目前核心地段的获取已经越来越困难。以重庆市场为例，今年岁末重庆市场出现井喷，包括融创、金科等众多大腕在渝拿地，但除了位于渝中区的凯旋路地块之外，其余地块大多位于西永、巴南等较为偏远的区域，而纵观今年房企拿地热点区域，大多为大渡口和巴南等传统远离主城核心的区域，而由于核心地块地价较高，许多企业即使想要也“吃不下”，因此主城还出现多宗品牌企业联手拿地的情况。

　　“由此可见对于地段的竞争已经越来越白热化，对于企业而言也越来越艰难。”业内人士指出。

　　对于这样的现象，全国行业龙头企业万科，有了全新的想法：中国的房地产行业正在进入理性时代，房地产公司之间的竞争，将从不规范走向规范，从依赖土地资源走向依靠对土地价值认识和挖掘能力的竞争。

　　万科的思考 客户才是核心竞争力

　　寻找地段之外的价值。事实上，从万科诞生之初，这已经是它的强项。

　　在早期的土地协议转让时代，万科拿到的大多数项目都是建在城乡结合部，正是这样艰难的环境造就了万科如今的优秀——必须在地段之外的产品、服务上做得更好，才能赢得客户的欢心，这使得万科在房地产的原始竞争中脱颖而出，成为全国的龙头老大。

　　而现在面对土地资源的紧缺，万科再度面临着同样的问题：如果拿不到好的地段，难道就坐以待毙？

　　在为万科做战略分析的锡恩咨询在其对万科的千亿战略回顾中，出现了这样的判断：未来万科战胜对手，从竞争中脱颖而出的关键，就在于精细化细分客户价值。“当万科不再过多关注住宅的位置给人们带来的短期价值，而是把注意力更多放在业主的生活价值与长期的生活态度上，那么，万科就可以摆脱地产公司之间的‘土地之争’，从而获得真正的竞争力。”锡恩咨询创始人姜汝祥博士如是称。

　　不再被地段和水泥绑架 从“修房子”到“造生活”

　　把客户当做核心竞争力，而非土地。提出这一全新观点的万科，已经做好准备打破房地产业的魔咒，不再关注稀缺的地段，而是把精力放到对目标客户的细分价值上来。

　　根据万科的规划，其更多的精力将放在对土地价值的挖掘中，通过对小区的规划与设计来提高项目价值，从而打败那些单纯依赖“地段”的公司。这也就意味着，万科将告别传统的地段依赖和无止境的复制，将根据当地的人文、居民居住习惯、气候特征来修建房屋。而从某种意义上来说，万科不再简单地修房子，而是真正打造适宜当地居民居住的“生活”场所。

　　在重庆，万科已经开始进行着这样的实践。例如在今年夏天正式与重庆市民见面的万科金色悦城，其景观设计师、全球知名设计大神玛莎·舒瓦茨就曾对其景观理念做过解释：“我们根据重庆的‘山’文化做了相应的设计，希望能够把当地的特色融入景观之中。”而万科追求的不仅仅是美好的观感，还考虑到人在其中的活动空间，并在无意识中引导着人们在其中的娱乐活动，真正让人们能享受生活。因此，还根据周边居民的休闲特点，在开放的休闲广场设计了便于居民亲水游玩的水景等，不仅仅为业主、同时也为当地所有居民提供了一个真正能够放松身心的休闲广场。

　　正如知名华人建筑师贝聿铭所说：“中国建筑(行情,问诊)师的当务之急，就是探索一种建筑形式，它既是我们有限的物理之所能及的，同时又是尊重自己文化的。”而万科正是这样一个探索文化与物理空间如何完美融合的先行者。

　　幸福驿站、第五食堂 万科在房子之外的“艺术”

　　众所周知，万科在居住空间的打造上已经走在了众多国内开发商的前面。从建面70平方米的三房到建面18平方米的单配，万科总能在有限的空间内为不同需求的客户打造出舒适居住的空间。

　　但真正的生活不仅仅只有居住的那几十平方米。因此准备打破“地段魔咒”的万科，已经不再满足空间魔术，而是想要通过更多建筑之外的艺术，来为业主打造真正无忧的生活。

　　在上海、杭州等地，万科在社区里开设了第五食堂由万科物业聘请专业大厨、采买放心食材，每天打造出种类繁多的可口饭菜，客户到场即可挑选并享用自己喜欢的菜品。

　　而考虑到业主们平时工作繁忙，对房屋租售、车票代购、水电费代缴等众多琐事无暇顾及，万科为此专门在社区里打造了“幸福驿站”，以社区实体店的形式为万科业主提供“一站式”管家式的生活服务。

　　为社区老年人悉心打造的橡树汇、让刚刚入住的社区不再“荒凉”的万汇街……最近两年，万科越来越多地考虑到业主在生存空间之外的生活需求，它希望的不仅仅是让业主能够在自己的预算范围内买到更舒适、空间更实用的房子，更重要的是为业主解决更多的烦恼，在社区内的生活变得更加简单和愉快。

　　业主：“住进万科，从琐事中解放出来”

　　“建筑的实质是空间，空间的本质是为人服务。”正如知名建筑师约翰·波特曼所说，无论建筑外观如何吸引人，其本质是要为人服务。在把客户作为核心竞争力的万科，正是想要为业主提供服务其生活的空间。

　　对于不以地段为主要竞争优势的万科，其业主深刻地感受到了万科生活的与众不同。家住万科朗润园的装修设计师张云，就是万科生活的受益者之一。在观音桥上班的他虽然家住两路，但每天起床上班的时间和家住新牌坊的同事相差并不远，“万科的装修房考虑到了我们的生活习惯，不仅节省了装修的时间，还避免了首次装修缺乏经验而造成的生活动线障碍，因此每天早上我都能节省大量时间。”

　　而万科今年在渝新亮相的万科金色悦城，这个万科“悦系”产品的全国首个落脚地，更是将万科对空间的合理运用发挥到极致，以低总价、大品牌、全功能、装修房为重庆青年提供幸福人居。此举得到了众多重庆年轻一族的追捧，“套内70多平方米就能住进空间舒适的三房，而不是盲目追求小面积多房间，甚至还提前为业主考虑到了装修的每一个细节如何为生活带来方便，实在是划算又省心。”万科金色悦城的新业主徐女士赞叹道。

　　据万科重庆方面负责人介绍，现在万科还将把幸福驿站、第五食堂、橡树汇等多个万科特色服务要件带来重庆市场，让业主们能够从琐事中解放出来，真正享受生活的惬意。

　　业内：“这是必然的趋势，也是大腕才能参加的战争”

　　从土地导向再回到客户导向，万科的这一转变，或许将给中国房地产市场带来又一轮的巨变。

　　事实上，在整个业界疯狂的2007年，万科也曾加入了地王之争，但这一年年底，王石就宣布万科永远不再争地王，这其实正是万科不再把更多的资金投入土地，而是转入对小区建设与住宅质量的投入中的一个表现。“随着城市化进程的发展，城市中心土地资源获取越来越困难，开发企业必须向新区发展，但要在这些全新的区域依靠城市自身的配套太难，所以像万科这样为业主打造足够的便利配套，成为了一些大型企业探索的新方向。”重庆铭腾机构总经理吴晓飞表示，由于这需要庞大的体系和实力支撑，因此除了已经获得不少成功案例的万科之外，许多大企业仍对此保持谨慎的态度。

　　“从万科进入重庆的第一天起我们就开始了合作，在5年的共事中，我们发现万科一直注重品牌与本地生活的关联性。”对于万科的这一举措，重庆一线广告公司高戈广告董事总经理阎家旭同样认为，万科的这一理念在以土地资源为主要竞争手段的房地产业界，绝对堪称先进，代表着未来房地产发展的一种新方向，但要做到却不容易。“但让人欣慰的是，万科不仅有理念，每一年都在以实际行动向这一目标更进一步，尤其是在2013年。在2014年，万科还将带来怎样的惊喜，我们拭目以待。”

　　媒体观察

　　时势造就英雄

　　时代成就万科

　　中国有句老话——时势造英雄，是指在特定的环境能激发出人的潜能与才智，并使其成为英雄人物。

　　我想，万科就是这样一个被特定的环境不断激发出潜能的“英雄”。

　　从1988年开始涉足房地产行业开始，万科面对所谓的地产黄金时代，对多元化业务做减法，成就了其第一次专业化的机会。

　　在黄金向白银过渡的年代，在如今土地资源越来越稀缺的当下，万科开始了第二次专业化，以细分客户价值建立起了万科区别于其他地产商的核心能力，再次站到了行业的浪尖。

　　不得不说，万科是深度了解地产这个行业的，行业的每一个动向，于他人或许是挑战、是灾难，而于万科，则是又一次自我提高的机会。

　　时势造英雄，说的是地产行业的每一次转变，都成就了善于捕捉变化的万科，在每一次潮头都站到了前列，成为了时代的拓荒者。

　　而今天，我们还想说，英雄亦能造时势，万科的转变必将再度成为房地产市场的全新风向标，也象征着地产全新时代的来临。

　　声 音

　　万科不仅关注产品的研发，更注重对业主的生活服务上如何取得新的突破。在万科看来，并不是简单地把房子卖出去就成功，而是持续地与业主发生关系，深度渗透到业主的生活当中。

　　——高戈广告整合传播机构董事长阎家旭

　　当万科不再过多关注住宅的位置给人们带来的短期价值，而是把注意力更多放在业主的生活价值与长期的生活态度上。那么，万科就可以摆脱地产公司之间的“土地之争”，从而获得真正的竞争力。

　　——锡恩咨询创始人姜汝祥

　　万科想得更多是如何解决基础生活所需，所做的万物仓、第五食堂对老百姓而言都是很实惠的东西，因此有很好的群众基础。但这样的体系并不是每一个企业都能够做到，因为这需要企业的战略支持、庞大的体系支撑以及其他城市的成熟案例，显然万科具备这一切的条件。

　　——重庆铭腾机构总经理吴晓飞

　　在新的时期下，万科与中国经济一样面临着经济增长模式的转型问题，而这个转型的核心，就是我们要重新回到原点，向消费者负责，“让建筑赞美生命”！

　　——万科董事会主席王石