2013年春，本报摄影记者曾拍摄过这样一张照片，两名房展会的Model手里举着广告牌，上面写着“今年不买房，一年又白忙。”时值2013年年底，回头再看的话，这句话成了很多买房人士的心声。其中，南京的黄小姐就告诉记者，要是去年不买房，“干一年活，只能顶个差价的零头。”今年前11个月，南京房价累计涨幅达到14.82％。

　　身边的感受

　　好在去年买房今年结婚

　　过去一年里，您对房价有怎样的感受，在记者采访的人士中，异口同声的给了一个“涨”字。

　　南京的黄小姐告诉记者：“好在去年买了房子，今年结婚。不然，一场婚礼的钱，连买车的钱都没有了。”2012年10月，黄小姐在集庆门地区看中了一套房子，尽管均价高达21000元/平，但夫妻俩一合计，还是下定决心出手。仅仅一年多时间过去了，黄小姐再次去中介那看看房价，均价飙升至26000元/平，涨幅达到23.80％。“我们买了80平，这要是再等一年，得多花40万元。”黄小姐说，“这不是太吓人，是太庆幸了。干一年活，只能顶个差价的零头。”

　　不过，相较于黄小姐的庆幸，小王就后悔去年买房买小了。去年6月，南京铁心桥附近的房价是10200元/平，小王买了一个60平左右。一年半的时间过去了，目前小王的房子从当初的60万元变成了85万元，均价超过14000元/平，涨幅接近四成。因此，小王认为当初应该买大一点，每每在家就埋怨老公没眼光。

　　有数据显示，2012年6月，南京新建住宅样品均价为11508元/平，2013年11月份，南京的新房样本均价为13489元/平；涨幅达到17.21％。另有数据显示，南京房价连涨18个月了，在即将过去的2013年，房价一涨到底似乎已经没有悬念。12月18日，国家统计局公布的70个大中城市房价变动数据显示，南京房价11月份环比上涨0.7％，是2013年最小涨幅，而这主要受到11月份限购，以及涨幅过大后，年底观望等因素的影响。

　　事实上，放眼全国来看，除温州外，多地楼市“掌声”一片，那么，未来的楼市表现会怎样，特别是政策上有哪些变化也是老百姓关注的重点。而房地产开发商们也注视着其中的变化。

　　开发商如是说

　　“有钱的很有钱，没钱的也没钱”

　　杭州金都房产营销主管告诉记者，尽管楼市火爆，但作为小型开发商，也感到有压力。“今年我们销售了一个项目，年初预定的目标是一千套，销售金额7个多亿，但现在只完成近800套，完成销售额的65％，主要因为相比去年，今年的售价有所上升，客户反映性价比不高，我们工作推进的相对比较困难，目标没达成。”该人士向记者透露，明年的销售目标有点保守，会在今年的基础上打个八折，全年的推盘也比较保守，过去一年会推三四次，明年可能推两三次，营销费用也有打折，明年的市场形势和项目的发展还是不非常乐观。

　　在拿地方面，目前公司正在找机会拿地，有合适的就拿，拿地价格今年也有上升。好的地块，竞争还是蛮激烈的，比如本周有块地，只有两家报价，就拼了三十几轮。现在开发商分化蛮严重的，有钱的很有钱，没钱的也没钱。

　　库存方面，现在的库存其实是蛮大的，加上明年新开盘也多，如果宏观政策不变，市场方面没有其他动作的话，明年应该供应大于需求。“我们周边的竞争对手也很多，万科、万达、万通还有港派的企业。”这位主管进一步表示道。

　　此外，他也感慨，今年回款比较慢，今年上半年推出优惠措施，有的客户首付可以延长6个月支付，以前基本是签了认购书后15个工作日内付首付款的，但现在为了套住客户，首付也可以分期付款。目前的形势是，客户的选择余地很大，要想各种办法留住客户。以前开发商很强势，现在必须把客服工作做细致。

　　楼市政策观察

　　长期调控思路在变化

　　事实上，对于来年楼市政策，此前中央城镇化会议也有具体要求，要按照严守底线、调整结构、深化改革的思路，严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度。在24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新也有明确部署。

　　姜伟新明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”。更加注重分类指导，北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。

　　明年还要继续推进，进一步扩大联网城市范围，探索建立各省、城市与住房城乡建设部联动的信息系统建设工作及运行机制。

　　华泰证券（行情，问诊）认为，房地产长期调控的思路已经有了变化，从过去专门指向房地产的短期的、剧烈的、运动式的、粗暴的，但又缺乏实际效力的调控方式向长期制度化建设转变。国家正在逐渐将房地产调控放入更大的经济改革框架中去进行。逐步建立起“低端有保障，中端给市场，高端有抑制”的制度化长效机制。不过，从现有指明的改革方向看，房地产税立法、完善财税体系以及统一城乡建设用地的各项改革，还处于探索、基础制度建设层面。

　　此外，也有专家指出，一线城市暂不具备退出限购的条件，中国房地产业协会副会长朱中一认为，房地产调控的行政手段向经济手段转变不可能一蹴而就，在后续政策没有跟上之前，一线城市暂不具备退出限购等行政措施的条件，更为可行的是通过完善现有的差别化信贷政策、限购措施实现稳妥衔接。

　　2014楼市前瞻

　　上半年触顶 下半年降温

　　本周，上海易居房地产研究院发布年度专题报告《2013-2014年度全国房地产市场研究报告》。报告预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。其中，2014年上半年增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落；下半年行业整体温度有所降低，成交量和价格将趋弱。

　　一、市场供应

　　（一）2014年土地市场将延续2013年的热度，下半年有所降温，土地成交量全年增幅预计在10％左右。

　　主要原因有五：一是2013年商品房市场发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是管理层对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟须增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，预计2014年土地供应将有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。

　　（二）受房地产行业整体向好的影响，2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大，2014年将略有回落，预计全年同比增幅为18％。

　　主要原因有三：一是经济低位徘徊，固定资产投资增幅稳中略降，房地产开发投资增速也受到制约；二是保障房投资对房地产开发投资的增幅扩大贡献降低。2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元，2012年完成投资约为1.1万亿元，2013年前11个月完成1.12万亿元；三是2013年房企土地购置面积大量增加，2014年将催生一定量的新开工量，房地产开发投资将相应增加。

　　（三）2014年全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将基本和2013年基本持平，全年同比增幅12％左右。

　　主要原因有三：一是房企良好的资金状况将成为开工保障，企业能够维持一定规模的开工量；二是房企2013年以来大量的土地储备，也将形成大量的新开工规模；三是2014年600万套以上的保障房建设目标，开工量仍然较大。

　　二、市场成交

　　明年全国商品房成交面积增幅将明显收窄，大概为9％左右，而且2014年市场有所降温，成交增幅趋于下滑。

　　其中，一线城市成交量将出现小幅负增长，而二、三线城市增幅较为明显。全国成交量仍能保持正增长的主要原因是：一是2012年下半年市场回暖以来的新开工项目将于2014年集中入市，将拉动商品房成交量的增加；二是三、四线城市成交滞后，部分成交会在2014年跟进；三是刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；四是部分城市被限制的需求有望释放。

　　三、市场价格

　　（一）2014年全国开发企业购地均价增幅将明显回落，预计为11％左右。

　　主要原因是：一是2014年土地市场整体环境将延续2013年的态势，且大量优质土地有望入市，土地成本有望继续攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年成交量，土地购置均价涨幅将有所回落；三是2013年土地购置价格基数较高，2014年涨幅会拉低。

　　（二）预计2014年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7％左右。

　　主要原因有二：一是一、二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，一、二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了明后年的涨幅；二是三、四线城市供应量持续较大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少，房价上涨空间不大。

　　（三）2014年70个大中城市的房价指数同比将触顶下行，预计在2013年12月份将触顶，之后开始持续下行，到2014年12月，70个大中城市房价指数同比涨幅为4％左右。

　　主要原因有二：一是房价环比涨幅持续下行。截至2013年11月，70个大中城市的房价指数环比涨幅为0.55％，自4月份增幅由扩大转为收窄以来，增幅持续下行8个月，预计到2014年1月，房价环比涨幅将低于2013年1月的环比涨幅0.57％，届时，房价同比涨幅将开始下行；二是受整个行业降温影响，2014年70个大中城市房价同比涨幅支撑力不足，且2013年基期值较高，所以房价涨幅持续收窄。

　　龙头地产股有估值修复

　　《大众证券报》：中央城镇化工作会议提出，“严控增量，盘活存量”，您认为来年房地产调控政策会有哪些变化？面临怎样的挑战？

　　大成基金：我们理解“严控增量、盘活存量”这一点背后隐含的主要目的是提高城市存量土地的使用效率，从而使耕地得到有效保护。从近期中央会议透露的信息看，新一届政府在房地产调控思路上更加重视供应的增加，三中全会和城镇化会议中都提到减少城市土地供应中工业用地占比、增加居住用地的供应，这一点也和许多一二线城市产业变化相契合。住宅用地供应的增加，将有效缓解这些城市房价上涨的压力。

　　国泰国证房地产分级基金基金经理/章赟：房地产行业的挑战最重要的还是政策因素，这是不可预测的，明年的行业调控是怎么一个走势，是最大的一个影响。资金面上，2010年、2011年，房地产遭受了一定的危机，各家房地产企业的现金流比较紧张，但是经过这两年后，房地产可以说是去杠杆化的过程，特别是大的地产商，他们的财务状况和现金流水平已经比较健康，对国内高水平的融资利率也不太敏感，相比其他行业还是有优势的，特别是大的房企，现金流非常充裕，回款状况非常好，所以他们对资金价格不太敏感，而且行业还在搞房地产金融。各方面来看，行业内对房地产的景气程度，比资本市场的参与者要高一点。

　　《大众证券报》：您认为来年房地产企业盈利的利润空间如何？房地产企业的生存环境还有哪些变化？

　　大成基金：房地产企业的盈利水平受到多重因素的影响：土地价格、资金成本、周转速度，难以定量分析。同时房地产行业也属于强周期性行业，在行业复苏到繁荣的阶段盈利水平上升，从繁荣到衰退的阶段盈利水平下降。

　　在全国商品房总量增速明显放缓的背景下，开发商的竞争越来越激烈，未来的大趋势是在规模、管理等方面优势突出的企业市场占有率会稳步提升。

　　章赟：明年需求还是存在的，现在从房地产企业来看，经营都是比较好的，现金流、营业收入都比较好，明年经营没有太大的风险，特别是大的地产商。

　　《大众证券报》：2013年地产基本面保持着高位运行，而地产板块整体估值却是低位运行，低估值能不能带来一波机会？机会发生的前提是什么？

　　章赟：明年地产板块会迎来一波机会，从估值来看，和银行比较接近，都是历史的底部，现金流非常好，现在能保持长期平稳增长的，也就银行和地产这两个行业了，但银行涨不起来的原因，一是盘子大，隐含的表外资产坏账率非常高，但房地产没有这方面的风险，板块市值比较适中，账目清晰，现金充裕，估值维持底部是不太合理的。第二，年末资金面紧，地产不会成为非常大的受害者，而且公募普遍都是低配，基金有补库存的需求，所以会成为跨年调仓的受益者。

　　机会发生的前提是，需要资金面配合。年底资金都被抽走，去追求了高的固定收益，农历年之后，资金面会逐渐宽松。资金会回流二级市场，寻找被错杀的被低估的股票。如果要有大的行情，也是要在资金面宽松的配合下。

　　大成基金：近期龙头地产股价持续创新低的一个主要原因是市场利率水平持续上行，我们认为这是央行和银监会短期内主动控制的结果。看未来几年城镇化进程仍然支撑大中城市商品房市场保持平稳发展，龙头公司布局以一二线城市及周边三线城市为主，未来仍能通过市场占有率提升实现业绩的稳定增长。

　　《大众证券报》：今年市场普遍讨论的长效机制包含房产税、土地流转和房地产金融等，您认为哪一方面可能会在明年取得重大突破，对整个行业又会产生什么影响？

　　章赟：房地产金融的影响是比较大的，在国外，房地产和金融是绑在一起的，最大的房地产商的利润来源就是贷款抵押公司，在利益链条中，房地产金融把大头吃掉了，其实房地产是一块比较优质的贷款。个人对房地产金融还是比较看好的，特别是提供了一些更好的融资手段，更低的融资成本，这对房地产还是比较健康的。

　　土地流转方面，目前的政策没有更细的、超过预期的东西，可能这一块是比较大的空间，但目前还没有达到市场的预期。

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