导读：2013年，“面粉”贵过“面包”的戏剧性场景一再上演——农展馆地块楼面价超过7万元/平方米，孙河板块楼面均价逾3万元/平方米……从万柳到亦庄、再到东坝，地王可谓遍地开花。一线房企近乎不计代价抢地，房产大佬不断喊话，描绘稀缺热门地块的未来蓝图；而专家们冷静的声音也始终存在，“个别地王不足以推升整个区域房价”。年末盘点，本刊挑选2013年最热门的几大地块，剖析区域现状，展望未来“钱景”，希望能对读者有所启发。

　　7.3万元/平方米，这是全国单价地王农展馆地块的楼面价，这一楼面价甚至超出了周边区域一些在售商品房价格。但地王的缔造者——融创集团董事长孙宏斌却认为这个价格不贵，“谁买都是地王”。

　　农展馆地块位于北京三环边四环内，属CBD核心区，临近燕莎商圈、第二使馆区，被认为是东三环成熟片区的绝版地块。据公开资料显示，该地块东至规划枣营西一路，南至北京军区老干部服务处，西至农展馆，北至枣营正街。宗地建设面积为2.5万平方米，建筑规模不大于5.9万平方米。今年9月4日，该地块被融创集团以总价21亿元、外加异地建设27.8万平方米医院的代价竞得，加上医院建设成本，实际成交总价为43.24亿元，折合楼面价7.31万元/平方米，创造了全国单价地王。

　　当天，孙宏斌在微博上回应拿地原因：“一是这地是北京的绝版地块；二是价格在我们的预期内；三是我们有能力把她做成北京甚至全国最好的项目，不辜负她的绝代风华。我们很多地选择不参与，很多地选择放弃。其实战略就是选择，人生就是选择。选择，要坚决；舍弃，更要坚决。唯如此，才可能做成点事。”

　　热点项目

　　● 红玺台：地处太阳宫板块核心区，均价8.2万元/平方米，主推240—310平方米精装大户型，社区面积11万平方米，571户。

　　●霄云路8号：位于朝阳区霄云路，均价15万元/平方米，目前主推450—520平方米四到五居，12000元/平方米精装修标准。

　　● 首创禧瑞都·天禧：位于东三环，均价12万元/平方米，主力户型370—400平方米，精装修标准1万元/平方米左右。

　　二手楼盘

　　● 世茂宫园：位于东三环北路，在拍出农展馆地王的9月份，成交价格明显提升，为6.4万元/平方米，随后价格回落，12月份成交均价5.9万元/平方米左右。

　　● 农展南里：位于农展馆南里，12月成交均价4.8万元/平方米，2000年建成。

　　企业观点

　　●懋源置业红玺台营销总监 赫蒙：展馆确实是难得的好地块，但最关键的还是要看自身的产品品质，不能只靠地块去拉升产品。对房企来说，在拥有好的地块的基础上，要深入思考如何发挥板块的优势，使之转化为溢价能力。

　　●亚豪机构品牌推广部总监 郭毅：地王的出现有可能会提升心理预期，但对区域价格不会产生太大影响，更多的是对北京豪宅市场的影响，可能会成为未来豪宅价格的标杆，提振北京豪宅的参照价格。

　　记者观察

　　业内人士测算，按照7.3万元/平方米的楼面价，融创农展馆项目未来的售价至少在15万元/平方米以上。在融创苏州桃花源的发布会上，孙宏斌抛开当天的主角桃花源项目，拿出很长时间解答媒体关于融创拿地的疑惑，尤其是农展馆地块。他表示，农展馆地块未来项目的售价将在15万元/平方米以上，更放话临湖位置的房源将超过30万元/平方米。这一价格预期已经超过了北京目前所有的在售物业，项目一旦入市，将会成为北京高端住宅市场的标杆价格，无疑提振了整个北京高端住宅市场的价格预期。

　　从地王到楼王，在融创的强大销售执行力下，看上去是顺理成章的事，为什么孙宏斌会如此刻意？答案是：他也感受到压力。农展馆地块确实有着令人艳羡的地理位置、市区内比较稀缺的景观资源，但独木难成林，北京楼市的区域运作规律向来是“互相帮衬、集体上涨”，农展馆地块可谓孤军奋战；另外，作为一个地块狭小的mini项目，户型设计、高端会所配套等各方面都面临巨大挑战，对融创来说，如何为此项目做出高端住宅应有的高附加值，仅靠地段和有限的景观资源远远不够。

　　2014年，关注农展馆地块的后续，就是关注高端住宅在产品设计、营销理念上能达到的高度，而30万元/平方米的价格宣言，反而显得不那么重要了。

　　亦庄:京南高端及高端改善住宅聚集地

　　今年以来，亦庄区域成交了10余宗热门地块。其中，融创与葛洲坝(行情,问诊)联合体拿下的两宗位于大兴亦庄新城的住宅地块，纷纷创下高楼面价。之后，首开和住总联合体又拿下了亦庄经济技术开发区河西区的住宅地块。据计算，如果剔除公租房面积，按照5000元/平方米的建安成本计算，该地块楼面价将高达38160元/平方米。

　　作为京城各大新城中最大的“潜力股”之一，亦庄新城极具区域标杆的明显要素。亦庄是北京市唯一的国家级经济技术开发区，历经20年，已汇聚108家世界500强企业、国内知名企业4000多家。从区域价值看，2009年，亦庄迎来北京市政府启动的2900亿元投资的“城南计划”，欲将亦庄打造成为功能齐备的国际化新城，2013年，政府加大南城扶持力度，3960亿元托起南城，亦庄正在从单一的经济技术开发区向综合性新城转变。

　　热点项目

　　● 亦庄金茂悦：位于博兴西路与泰河三街交叉口 ，一期主打面积130、150平方米左右的3.5居，1月中旬加推100-161平方米精装3.5居房源，均价33000-36000元/平方米。

　　● 枫丹壹：位于三海子东路和凉水河一街交叉口往右，沿凉水河一街300米左右。目前有一期少量房源在售，基本为120平方米3居、145平方米4居，精装修。均价35000元/平方米。

　　● 金第万科金域东郡：位于博兴八路与泰河三街交叉口西200米，项目11、13号楼少量90平方米3居房源在售，均价31500元/平方米起。

　　● 北京城建(行情,问诊)海梓府： 位于泰河二街与博兴西路交汇，有花园洋房产品和叠拼房源。

　　二手楼盘

　　● 林肯公园：位于荣华北路，项目二手房成交均价在11月时达到高峰，3.6万元/平方米，目前报价有小幅回落，为3.5万元/平方米左右。

　　●金地格林小镇：位于天宝中街2号，目前二手房均价在3.4万元/平方米左右。

　　企业观点

　　●亦庄金茂悦项目营销负责人：去年起，多个一线房企纷纷进驻亦庄，推高整个亦庄区域楼面价格，提升了区域住宅品质及整体高端定位。

　　在对亦庄金茂悦的客户调查中显示，亦庄区域地段的发展潜力价值是首先被置业者关注的要素之一。不少准业主表示，眼看亦庄楼面价格越来越高，现在正是置业亦庄的良好时机，同时享受区域内已完善的各项配套优势，并享有未来区域升值空间。

　　记者观察

　　目前，区域云集了万科、方兴、融创、保利、葛洲坝、中信等诸多房地产巨头，再加上今年以来入市开盘的纯新盘高端及高端改善产品，如融创枫丹壹以及亦庄金茂悦等，区域整体住宅品质得到了极大提升。再加上亦庄的生态环境、区域成熟度、交通条件等优势因素利好，区域价值日渐凸显。据来自市场的信息，明年将有更多高端及改善型项目开盘入市，市场势必迎来新一轮竞争。

　　万柳:绝版高端住宅区迎来绝版高端住宅

　　万柳区域，是海淀区传统高端社区腹地，也是海淀核心区内最后一块优质土地。该区域楼盘未来拥有交通便利、比邻皇家园林等地利优势。同时，这里地处学区，拥有中关村(行情,问诊)三小、人大附中等稀缺教育资源。

　　万柳板块古承皇家园林文脉，生态优越；今为海淀区核心成熟区域，配套完备。从交通情况看，区域属于西北三环和四环之间城市核心区，交通便利。区域附近还有皇家园林颐和园、万柳国际高尔夫俱乐部、万柳长春健身园、万柳购物中心等健身休闲场所以及海淀妇幼医院、北大口腔医院、北医三院、西苑中医院、解放军总医院第一附属医院、北京空军总医院、海军总医院等全国知名治疗机构。

　　热点项目

　　● 万柳书院:中赫置地打造，是5-7层的花园式多层住宅。周边有万城华府等楼盘。

　　二手楼盘

　　万柳商圈目前有万城华府、碧水云天、光大水墨、万泉新新家园、涧桥泊屋等项目，万城华府二手房1月成交均价104496元/平方米，10月二手房成交均价119510元/平方米，碧水云天二手房1月成交均价66617元/平方米，10月二手房成交均价119510元/平方米，光大水墨二手房1月成交均价70363元/平方米，10月二手房成交均价93576元/平方米，万泉新新家园1月成交均价68331元/平方米，10月二手房成交均价82331元/平方米。

　　企业观点

　　●中赫集团新闻发言人朱敏：继钓鱼台七号院之后，中赫置地在万柳地区打造的万柳书院项目目前主体结构已经封顶，将于2014年推出市场。户型面积为205-530平方米，共48种户型，精装修交付。

　　记者观察

　　拥有高尔夫球场、昆玉河以及中关村三小的万柳区域，作为中关村的后花园，向来是北京最低调、但又最昂贵的真正高端住宅区。遍寻北京三、四环之间，类似这种依托核心商圈、又兼具优质生活配套、良好生态环境、优质教育资源的区域，也仅此一家。遗憾的是，该区域自2006年之后就没有新盘供应，除万柳书院外，其余皆为二手房，目前区域二手房房价逼近10万元/平方米。

　　饥渴多年的万柳迎来最后一块地的供应，也无怪乎引得众多高端住宅开发商血拼。中赫置地以楼面价超过4万元/平方米的代价拿下该项目，如果能在产品设计、新技术运用、筑造品质、物业服务等多方面综合素质有所提升，2014年项目推出的时候，受关注程度不会低于钓鱼台七号院当年在市场的影响力。

　　孙河:依托中央别墅区的后起之秀

　　2012年9月，起始楼面价仅次于万柳地块的朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地，龙湖地产终以2万元/平方米的楼面价竞得该地块，成为首家进驻孙河组团的房企。2013年1月，朝阳孙河乡北甸西村w地块竞争颇为激烈，福州泰禾房产以2.9万/平方米的楼面价竞得此地块。2013年2月28日，孙河两地块分别经过现场25轮和21轮竞价，均被北京首开以2.6万元/平方米的楼面价竞得。2013年7月23日，朝阳区孙河组团迎来了第五宗地块——孙河乡西甸村HIJ地块的拍卖，最终被中粮地以总价23.6亿元竞得。业内人士预测，该地块剔除公租房后的楼面价可达4-5万元/平方米，至此，孙河组团迎来了地价的高峰。

　　二手楼盘

　　● 财富公馆：位于朝阳区孙河乡苇沟村，面积1500平方米-1700平方米，单价在3万元-4万元/平方米。

　　热点项目

　　● 龙湖·双珑原著：一期24套房源已经全部售罄，单价在4.5万元-6万元。二期主推360-660平方米类独栋产品，价格待定，项目为城市低密产品。

　　● 泰禾·北京院子：预计2014年开盘，项目已于今年7月13号开放售楼处，9月7日样板间已开放。项目以独院、联排别墅产品为主。

　　企业观点

　　●泰禾集团(行情,问诊)总裁助理、品牌总监沈力男：鉴于北京院子的楼面价比双珑原著的楼面单价高出近1万元，且开盘时间有所延后，北京院子的单价也许会高于双珑原著，中粮地产(行情,问诊)的产品价格有望突破10万元/平方米。

　　●龙湖地产负责人：据北京市房地产交易管理网统计发布的《2013年1-9月北京别墅销售榜单》显示，龙湖·双珑原著以11.54亿元的销售额位列第三。可见，除了产品本身的优质以外，孙河板块的区位价值也深得市场认可。

　　记者观察

　　孙河的“暗战”在2013年已经打响：泰禾的北京院子用太庙的一场豪华仪式，向区域的先行者——龙湖双珑原著叫板，后者的亮相选择在明城墙遗址公园。用带着“皇气”的场地来给项目价值张本，在这一点上，两个正面竞争的项目可谓心有灵犀。

　　孙河，无疑是今年最具看点的板块——当中粮将区域楼面价推高至近5万元/平方米之后，这个板块俨然成为北京楼市、乃至中国楼市第一板块。按理说，楼面价2万元的龙湖双珑原著、楼面价2.9万元的泰禾北京院子，现在正是坐享土地升值的欢乐时刻。

　　区域拿地开发商均信誓旦旦“唱多”，中粮地王也给了唱多的底气，但在行动上，已经开盘的两个项目却并非“做多”的姿态。龙湖一次性拿下项目可售房源销售证，不是长线慢销利润最大化的打法；北京院子的发布会上，泰禾老板黄其森也明言要一年半清盘。孙河的未来或许遍地是黄金，但看样子先行者都不打算慢慢捡了。

　　孙河是好，但谈不上稀缺——这一点与万柳地王形成鲜明对比。别墅集中供应，定位又接近，是“刺刀见红”的竞争。如要坐等升值，按传统高端住宅别墅拉长销售周期的做法，则要承担极大的不确定性风险。对泰禾这样的高负债企业来说，这种风险，恐怕承担不起。

　　高周转，是一个好听的词儿，但高端住宅高周转，市场上并无太多成功案例可参考。龙湖双珑原著销售喜人博了个好彩头，随着北京院子漫长蓄客期的结束，2014年，孙河板块正面角逐重头戏即将登场，区域竞争大幕正徐徐拉开。