营口，这个踩着城镇化鼓点跃进的滨海城市，因为房地产投资的狂热而经济增速多次位居辽宁省第一位，在全国房地产市场高歌猛进的2013年，营口却因为楼市明显供过于求屡屡登上“鬼城”榜单。

　　营口市统计局公布的数据显示，2010~2012年，营口平均每年的房屋施工面积为2628万平方米，同期，年平均新开工面积为1222万平方米。上海一家房企负责人推断，营口目前的商品房库存至少有2000万平方米，去化周期至少为40个月。

　　与鄂尔多斯(行情,问诊)、温州、神木等地不同，营口的房价没有经历过暴涨，但其天量供应与有限需求造成的市场僵局亦是房地产泡沫的另一种表现形式。

　　滑铁卢

　　营口地处辽东半岛中枢、渤海东岸，现辖鲅鱼圈、站前、西市、老边四个行政区，一个沿海新区及大石桥市、盖州市，户籍人口约235万，城区人口约120万。在经济版图上，营口是辽宁省沿海经济带和沈阳经济区这两大国家战略唯一叠加的重要交汇点，众多大牌开发商对这里的潜在商机趋之若鹜。

　　万科A(行情,问诊)（000002.SZ）、大连万达、保利地产(行情,问诊)（600048.SH）、恒大地产（03333.HK）、佳兆业（01638.HK）、嘉里建设（00683.HK）、中南建设(行情,问诊)（000961.SZ）、中国五矿集团等数十家大牌房企在这里安营扎寨，项目体量动辄上百万平方米。

　　《第一财经日报》记者实地走访后发现，除了万达与万科项目的去化略好外，其余房企均在营口遇到了不同程度的销售困难。

　　双向十车道的渤海大街横贯营口市区，在这条大道的最东边，六栋三十多层的楼房顶端，恒大城三个大字格外显眼。记者以购房者的身份走进售楼处，一位昏昏欲睡的保安看到购房者的到来，显得非常惊讶。

　　营口恒大城占地约33万平方米，总建筑面积超过100万平方米，首期房源于2011年开盘，目前，仍有大量剩余房源可售。“现在均价4800元/平方米，还送1500元/平方米的精装修。”一位售楼人员告诉记者，目前四栋楼已是现房，另外两栋还在建。

　　上述售楼人员表示：“如果你现在买，付完首付以后，公司才开始为房子进行装修，然后到9月份就可以直接入住。”对于这样的特殊安排，售楼人员解释称：“如果我们一开始就全部精装修，等你入住的时候不就旧了嘛！”

　　一位资深工程师告诉记者，这样的安排背后是该项目已经陷入滞销的尴尬，由于销售周期太长，开发商甚至不敢对同一幢楼内的房源进行统一装修。

　　记者在恒大城停留的半个多小时里，没有一个购房者前来看房。这样的冷清场面也出现在与恒大城仅一街之隔的佳兆业龙湾项目。该楼盘占地面积47万平方米，总规划建筑面积同样超过100万平方米。

　　据一位售楼人员介绍，龙湾项目于2011年开盘，目前洋房产品已经卖得差不多了，但小高层房源仍十分充裕。“总共有几十栋，现在开出来两栋，各个楼层都有，毛坯均价在3400元/平方米左右。”

　　“营口人似乎不喜欢住高层，特别是远离主城区的高层房源更是难卖。”该售楼人员告诉记者，营口现在人均估计有两套房子，整个房地产市场很不景气。“我们项目所在的营东新城情况还好点，沿海基地那边情况更差。”

　　曾经重兵布局三四线城市的恒大地产和佳兆业均在营口拥有多个项目。2010~2011年，恒大地产一举在营口拿下三幅大体量宅地，合计规划建筑面积超过300万平方米，大有围城之势。

　　2011年7月2日，恒大进军营口的首个项目——恒大绿洲开盘，首日销售总额超2.3亿元，一度在当地引起轰动。然而，恒大绿洲的热销场面并没有在另外两个项目中延续，几度延期开盘的恒大江湾，甚至在很长一段时间内，销售量仅为个位数。

　　当地一位房产代理公司人士告诉《第一财经日报》记者：“恒大在营口的三个项目，几乎‘黄掉’两个，佳兆业的情况同样不好，龙湾项目卖得不好，另外一个项目君汇上品卖得还不错，但是价格很低，之前还陷入了房屋质量纠纷。”

　　除了恒大、佳兆业，保利地产在营口的项目销售亦难言乐观。位于恒大绿洲对面的保利香槟花园占地面积约33万平方米，建筑面积120万平方米，首期于2011年开盘。据保利地产最新发布的2013年年报，保利香槟花园2013年签约面积5.89万平方米，累计签约面积13.89万平方米，开盘约三年后，已签约面积仅占项目总建筑面积的11.58%。

　　“恒大绿洲和保利香槟花园在营口算卖得不错的，你可以想象别的项目境况有多差。”上述房产代理公司人士称。

　　在营口，房屋质量纠纷、延期交房、工程烂尾，甚至开发商“跑路”都不算是大新闻。在营口几个新城区，随处可见大量已交房、入住率却极低的小区，不少烂尾楼外的脚手架生锈严重，广告牌上的购房热线早已无人接听。

　　天量供应压顶

　　统计资料显示，2012年，营口的房屋施工面积达到创纪录的3171万平方米，同期，鄂尔多斯的房地产开发施工面积为3978万平方米，但GDP总量是营口的2.65倍。

　　中国指数研究院提供给《第一财经日报》的数据显示，2011~2013年，营口共出让商品房用地660幅，合计建设用地面积2794万平方米，规划建筑面积6314万平方米，成交楼面均价578元/平方米，平均溢价率不到1%，合计土地出让金314.52亿元。若按照营口235万户籍人口推算，近三年营口的新增人均建筑面积达到26.87平方米。

　　“这是一个很恐怖的数据！”上述大型开发商代表告诉记者，“我们根据国家统计局公布的数据测算每个城市的近四年人均新增建筑面积，营口在全国排名前十，但它仅仅是一个整体实力排名靠后的三线城市。一般情况下，我们公司会严格按照这个数据筛选新进入的城市，排在前二十的都坚决不会进入。”