成交面积达204万平方米已现“投资过热势头” 住房局希望房企合理定价

　　东方早报记者朱楠

　　上海楼市持续升温，已出现投资客入场带来的过热势头。据佑威楼市通数据显示，5月全市新建商品住宅成交面积为204万平方米，环比再涨8%，创下2007年10月来的20个月的新高。

　　这是上海楼市今年以来连续4个月快速上涨，并一举突破了200万平方米大关。

　　原南汇区供应量大增

　　根据历史数据，2006年至今有8个月上海商品住宅成交量突破200万平方米，其中7次都出现在楼市最火爆的2006年和2007年，而2007年更是有5个月成交量破200万平方米。时隔近一年半后，今年5月成交量再次突破200万平方米，可见目前楼市已出现“趋热”态势。

　　成交量持续上涨，令住宅成交均价较4月再度上涨3.98%，达13883元/平方米。佑威分析师陆骑麟认为，住宅成交均价持续上涨与近期供应量不足有关，同时，成交量持续上涨也是促使开发商提价的一个重要原因。

　　5月，全市商品住宅供应面积为127万平方米，相比4月增加10.43%，新增供应量连续3个月稳定在120万平方米左右。从区县新增供应来看，原南汇区的商品住宅供应面积出现大幅增加，今年1至4月该区住宅供应面积只有11万平方米，而5月受南汇区并入浦东新区利好刺激，供应面积达19.36万平方米，为前4个月供应总量的1.76倍。

　　过热投资需求要降温

　　值得注意的是，CRIC系统数据显示，5月成交量环比上升前7名的区域分别是虹口、卢湾、奉贤、静安、徐汇、南汇、长宁，这其中5个是中心城区，而奉贤、南汇两区5月的成交中出现大量别墅项目，这使5月别墅的总成交量环比上升31.46%。

　　分析师薛建雄认为，别墅和中高档房源以改善和投资型买家为主，他们具有“买涨不买跌”的特性，所以在刚性需求带动成交快速回升，房价转跌为涨的情况下，大量的改善和投资需求开始入市。

　　在投资改善需求大量入市同时，刚性需求也出现疲软。CRIC系统数据显示，普陀、浦东、青浦、宝山、嘉定、闸北、闵行等前期自住买家关注的热点区域成交量分别下滑42%、28%、18%、13%、11%、8%和5%。

　　数据表明，5月楼市已经显现出“投资需求入场与刚性需求透支的矛盾”。薛建雄预计，如果过热的投资需求在未来得不到有效降温，去年10月出台的二手房交易所得税和营业费减免等政策有可能被取消，其他打击投资炒房的政策也有可能被重新提起。

　　官方希望量价同时稳定

　　昨日下午，在2009金山区房地产推介会上，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元透露，当前上海楼市成交量的回升还不稳定，具有相对性，价格上涨会抑制楼市成交量的释放。他分析，纵观今年以来上海热销的楼盘，大都具有定价相对合理、实用小户型和开发企业诚信度高的特点。

　　庞元表示，按照文件精神、住建部工作要求以及上海市政府的部署要求，希望上海房地产开发企业能够正确认识当前市场需求的主体，把握市场的走势，兼顾经济利益和社会责任，通过合理定价，保持楼市成交量和房价的稳定。他同时希望有眼光、有条件的房地产开发企业实施反周期运作，不失时机地参与包括保障性住房项目在内的土地使用权招拍挂，并保持深度开发投资的规模。