我们平时出去吃饭，如果对这个附近不熟，如何最快时间找到性价比最高的馆子？大家一般都选排大队的馆子。如果屋里满坑满谷全是人，那这个馆子肯定没毛病。同样的，刚需买房，由于预算有限，挑选的范围就变得相对有限。

所以，我们一直说，刚需买房，也得跟吃饭似的，认准了人多的地方买，扎堆准没错。

我们之前在直播里经常说，对于总价400-500万的刚需来说，目前比较扎堆的区域，除了通州，还有北边的回龙观，和南边的黄村。从地理位置上看，回龙观在北5环外，黄村在南5环外。旁边都有一条高速路，回龙观西边的八达岭高速，黄村东边的京开高速。都有地铁，黄村是4号线，回龙观是双轨，13号线和8号线。

由于相似的地理位置，差不多的交通配套，这两个区域经常被人拿来对比。今天咱们好好聊聊这两个区域。

新房情况怎么样？

回龙观：

回龙观区域目前有三个新房项目待售，分别是位于平西府的京投发展公园悦府；霍营的紫金新干线；回龙观东大街的首开国风美唐。这三个盘，从定位上看，都是刚需盘。

如果我们把范围放大一点，就会发现这三个盘基本上是北京北部区域最后的三个刚需新盘了。未来如果刚需们想要买新房，基本上只能到12公里外的南邵了。而随着泰禾、招商的入驻，南邵区域目前新房价格也在5万上下了。

所以，这三个盘显得更加珍贵。特别是首开国风美唐，目前一期的二手房挂牌价已经在6万5以上了，新房4万多不到5万的价格，自然引起了大家的疯狂关注。

黄村：

目前黄村区域并没有在售新房，不过如果往东走，过了京开高速，有一个绿地的项目，叫绿地海珀云翡。这块地是绿地在去年年初拿的，拿地价大约是5万5一平。因此，目前新房一期预计卖7万5，还是很有吸引力的。

虽然很多人接受不了南5环外的黄村项目卖7万5的这个价格，但是这就是目前北京的土地市场的事实。随着土地供应的减少，并且“限房价竞地价”的这种拿地模式的大范围推广，未来新房入市量将会越来越少。而价格，自然就不用说了。

另外，在清源路地铁站的西南角，去年年底中铁拿下了一块地。然而因为100%自持，虽然价格规定为4万多，但是并没有房源能够入市。因此，咱们大家也就看看吧。 

二手房价格怎么样？

回龙观：

目前回龙观区域的二手房价格价格跨度比较大。13号线龙泽站北侧的龙泽苑，价格在5万5左右，属于这个区域比较主流的价格。

如果往西，过了八达岭高速，融泽嘉园，目前挂牌价都在6万5左右。由于是西城区的回迁房，并且都是高板。所以不管是品质，还是舒适程度，都比回龙观核心区的6层没电梯的板楼优质得多。

特别是前段时间北京市长蔡奇在考察疏解中心城区人口工作的时候，重点提到了融泽嘉园，要将这个小区打造成北京市的示范项目。因此，融泽嘉园虽然是回迁房，但是单就品质来说比同区域的很多商品房质量要好得多。

黄村：

黄村的这个区域，也是以6层的板楼为主，同时也有一些带电梯的商品房。这个区域相对比较推荐三合南里。整个社区是6层板楼，楼间距挺大车位也充足，听说是黄村三中的学区。但是因为小区西侧有铁路，并且有个回民公墓，很多人都不愿意买。因此这个小区价格并不贵，相对来说很适合想要赶紧上车的刚需一族的。

如果价格高一点，比较推荐枣园地铁站附近的北京城建红木林和中建国际港。这两个是次新的商品房，在周边小区里面属于品质比较高的。特别是中建国际港，用的是中海的物业，很不错。

当然，群里也有很多朋友推荐彩虹新城和清源西里。不过我并不喜欢这种体量太大的小区。体量大带来的后果就是人员复杂，社区内部杂七杂八的人多。但是也有好处，体量大，换手量就高，未来置换的时候好出手。