中低档写字楼则租金下降、空置率上升 　　“20%的供给分享80%的需求的‘二八法则’已经在写字楼市场显效，市场两极分化在所难免。”国际房地产咨询机构仲量联行中国区董事陈立民说。该行发布的最新统计数据显示，上海甲级写字楼2005年租金上涨25%，涨幅创历年来的最高，空置率只有5%。而另据房地产中介机构反映，中低档写字楼则租金下降、空置率上升。 　　“从出售价格上看，今年上海几个重要的甲级写字楼交易单价已超过了每平方米3000美元。”陈立民说，他所统计的交易物业分别是麦格理银行收购的新茂大厦、高盛收购的百腾大厦和近日花旗银行收购的永新广场。这一单价相比2004年调查的物业业主愿意接受的出让价格高出了20%。 　　而与甲级写字楼景气状况不同，上海目前一些中低档写字楼却面临惨淡经营局面。“一些广告、建材、装潢业企业正在大量退出原来的办公楼，要么换至更差一级要么直接就解散了。”一位商用房地产中介经理人透露。陈立民表示，各行业经营景气直接影响相关档次的办公楼市场。 　　仲量联行预测，明年上海浦西的甲级写字楼租金水平将再上升10%。对于租金上升幅度趋缓的原因，市场人士称，一方面是由于2005年租金基数已经很大，另一方面是一种全新的跨国企业运营模式正在影响企业办公规模，这种简称为AWS的运营模式直译为灵活性工作，比如在家里办公或经常出差就不需要办公室了。另外，将某些部门外包出去的做法也将普遍实行，这种运营模式也将大大降低公司员工比例，由此办公楼需求可能下降。该行预计，2008年甲级写字楼空置率将上升至20%，主要原因是上海环球金融中心22万平方米的办公楼面积和新鸿基美食城10万平方米的办公楼面积届时将上市，这将催生甲级写字楼供应量。“上海每年对甲级写字楼的吸纳量在40万平方米，这两幢写字楼加起来已达32万平方米了。”陈立民说。