2005年，上海甲级写字楼无论是租金还是售价均全线飘红。但是一批将在2007至2008年集中上市的甲级写字楼届时将令市场迎来供应过剩危机。专家预计，2008年左右，沪上甲级写字楼空置率将由现在的5%上升至20%左右 　　到2008年空量率将升至20%,寻求整体出售成为优先选择 　　关于2008年奥运会之前上海甲级写字楼的新增供应数据正不断传来。 　　近日，竹园商贸区内在建的甲级写字楼项目——城建国际中心开始工程收尾，并公开表示于明年第二季度入市。而据媒体报道，如果加上区域内同时进入施工期的另外三个项目——中建大厦、盛大国际中心和裕隆商务大厦，至2007年，竹园商贸区将新增近30万平方米的甲级商办项目供应。 　　在2007 至2008 年之间入市的甲级写字楼远不止这些。“2008年左右,上海的甲级写字楼可能出现由供应过量引来的空置上升。”仲量联行中国区董事陈立民称，“最明显的理由是环球金融中心与新鸿基美食城等两个超级大盘的放量入市。”陈立民介绍，上述两个大型甲级写字楼的办公供应面积分别为22万平方米和10万平方米。而据了解,上海目前每年的甲级写字楼新增需求为40万平方米左右。“但是这两幢写字楼加起来已经达到32万平方米。”陈立民说。 　　由此，在之前发布的仲量联行《2005年房地产需求报告》中，研究结果显示，至2008年左右，上海甲级写字楼空置率将由目前的5%左右再次上升至20%左右。 　　租金涨幅回调 　　在仲量联行发布的2005年亚洲房地产市场景气报告中，该研究机构通过取样方式调查了亚洲各类企业的办公房产置业和管理人员，结果显示，在亚洲各城市中，上海、北京分列最被看好的商业办公城市前两位。正因为如此，上海今年甲级写字楼需求量激增，租金上涨水平达到25%，创历史最高。 　　据中原地产研究报告显示，7月份以来,随着港汇广场、汇亚大厦、花旗银行大厦等一系列甲级写字楼的入市，上海六大板块的租金全线上扬。至10月，上海甲级写字楼平均日租金水平已达到0.99美元/平方米，开创了历史的制高点。其中，受港汇广场拉升效应的影响，徐家汇区域租金涨幅最快，而淮海中路板块的租金水平仍然居于六大板块之首。 　　据港汇广场办公楼租赁部工作人员介绍，7月份交付使用的港汇广场1座办公楼总建筑面积6万平方米左右。目前日租金水平在0.8至1.2美元/平方米。另外一座6万平方米的2座办公楼将于明年2月左右入市。租金水平将不会有大的波动。“我们的市场估计是，在2007年甲级写字楼供应将达高峰，但写字楼租金水平是否回调还要看写字楼不同的品质与定位。”上述工作人员称。根据仲量联行调研数据，2006年上海甲级写字楼的租金涨幅会回归到10%左右。而目前这种一直走低的空置率也在两年后出现回升。 　　另据统计，今年上海几个重要的甲级写字楼交易单价已经超过了每平方米3000美元。而这一单价相比2004年调查的物业主愿意接受的出让价格高出了20%。 　　寻求整售 　　供应量过剩趋势下，将即将入市的甲级写字楼整体出售成为很多开发商的优先选择。据《第一财经日报》了解，位于上海浦东新区联洋社区的五道口金融中心就已经在建成前开始寻找整售对象。据开发商证大集团某内部人士透露，来自德国的世界五百强企业长荣集团已经签订整购协议。五道口金融中心中一栋外表绿色、建筑面积约26187平方米、共13层的办公楼，将成为长荣集团亚太中心总部。 　　受“奥运过剩”危机影响的不止是上海市。目前，北京某甲级写字楼项目正在寻找整体出售客户。在明年年底入市的该楼盘坐落于北京CBD核心商务区。据项目相关工作人员介绍，项目中已经有两栋楼成功售出，接盘对象均为世界五百强企业，另外两栋仍在寻找收购意向企业，建筑面积分别为 28500 平方米和40000 平方米，价格都在7000万美元以上。“北京甲级写字楼也将在2008年前后集中放量，销售方面存在激烈的市场竞争。”该公司内部人员称。