上海甲级写字楼的热潮从海外基金频频付诸的收购行动中可窥得一斑。显然，由供应紧缺造成预期看涨的租售价格是刺激此轮升幅的重要原因。由此造成商务成本不断高企以及可能出现的写字楼投资过热将给这座城市带来什么？2008年，或许一切就会水落石出 　　甲级写字楼租金之重谁能承受 　　中小企业纷纷逃离，跨国企业实行工业区位共享或外包 　　上海甲级写字楼的租金，以及买卖价格正在以一种让人惊愕的速度增长，新的研究报告显示，涨幅已经达到了25%，而这不仅成为海外基金大肆收购上海写字楼的原动力，也成为在甲级写字楼中办公的企业的沉重包袱。 　　商务成本高企 　　罗先生至今还在为自己几年前的英明决断兴奋。“几年前，我这个单元只要80万元，近100平方米的面积，还位于市中心。幸亏买下来，不然以现在的租金水平，实在有点奢侈。”罗先生绝对有理由兴奋，他买下的这个写字楼单元，现在如果出租，每个月的租金超过5万元。 　　昂贵的租金水平已成为在长三角地区企业投资的一大“心病”。 　　根据仲量联行日前发布的2005年亚洲房地产市场景气报告显示，该报告通过取样方式调查了亚洲各类企业的办公房产置业和管理人员，结果显示，在亚洲各城市中，上海、北京分列最被看好的商业办公城市前两位。 　　正因为如此，上海今年甲级写字楼需求量激增，租金上涨水平达到25%，创历史最高，空置率只有5%。同时，甲级写字楼的出售价格已经达到每平方米3000美元,相比2004年调查的物业主愿意接受的出让价格高出了20%。仲量联行中国区董事陈立民同时预计，2006年上海甲级写字楼的租金水平将再上升10%。 　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，租金水平高涨，使得普通企业不得不大幅增加房租开支，在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的资本只能随之减少，由此造成的后果是，或者降低从业者的工薪收入，或者减少从业者的人数，而显然这两个都不是最优的选项。 　　中小企业逃离甲级写字楼 　　近期，张小姐正在张罗着搬家，徐家汇实业大厦里每个月数万元的租金价格已经使得张小姐压力倍增。“做咨询公司讲究的是门面，所以一定要租好的写字楼，甲级写字楼是首选。但是现在咨询公司的竞争越来越激烈，而商务成本却在飞涨，实在有点吃不消。”已经做了老板的张小姐，不得不计划把公司搬到地段稍差的襄阳南路上的一个办公楼内，隔着淮海路几条马路，已经降格到了乙级写字楼，同徐家汇在地铁沿线的办公室已经不可同日而语。 　　由于租金成本持续上升，不少中小企业在上海扩大业务的同时，为了降低成本，开始将他们的办公室搬离市中心迁往近郊。第一太平戴维斯的分析员指出，这导致了市中心部分写字楼出现“短暂”大面积可供出租。 　　而在去年底今年初，由于房价飞涨等商务成本因素，有一拨中小企业引发了小股回流，从浦东小陆家嘴地区搬去浦西。而业内估计在今后两年，上海的租金成本尤其是商业租金成本还会逐步提高，这将拉动各个行业尤其是服务业价格的上升；租金、工资成本的上扬，会进一步加快中小企业从甲级写字楼的撤离。 　　早在今年初，已经有迹象显示，高企的商务成本，使得一些中小企业逃离上海。今年1月，浙江省中小企业局发布的调研报告显示，近一年多来，有近3000家在沪浙企逃离上海。而2001年左右，正是市郊低廉的土地，吸引了一批浙江企业将总部迁往上海。 　　跨国企业办公模式升级 　　而高涨的租金同样也在困惑着跨国企业，使得他们开始寻找二线城市的发展空间。而一种悄然流行于跨国企业中的“AWS办公模式”也开始影响甲级写字楼的需求。这种直译为“灵活办公策略”的模式起因于跨国企业对办公成本的考虑。 　　一个工作区位可以由两个甚至多个员工共享——这是AWS模式的核心表达。“在欧美，由于办公费用过高，一些公司开始采取这种灵活办公策略，鼓励员工回家办公。”仲量联行战略咨询部总监李杰介绍。需要这种办公方式的多是市场、公关、独立技术支持等常在外工作，或可以在家中工作的人员。在需要进入办公室时，只要员工电话通知公司行政部门，通报自己需要来公司的办公时间，办公人员就可以在指定时间安排好特定工作区位。“这种多人流动工作区间，可以提升工作效率，节省办公室成本。”仲量联行中国区董事陈立民介绍。 　　而这一模式的直接影响是办公需求面积的减少。当两个甚至几个员工共用一个办公桌时，公司办公面积的缩减就成为必然。但是李杰同时表示，目前在国内还不存在大规模运用这一办公方式的市场。“中国的办公文化比较倾向集体办公，尤其是国有企业。” 　　但是，为减少办公成本，跨国企业已经想出了不止一个办法。将一些部门外包出去也是现在开始流行的做法。据了解，仲量联行已经接管了宝洁公司在国内公司的物业管理部门。“宝洁原来的物业管理部员工已经全部变成了仲量联行员工。当宝洁有相关工作需求时，这部分员工可能以仲量联行工作人员身份调任。”仲量联行市场部经理胡晔介绍。 　　胡晔同时介绍，这种分流减员的做法还可在很多部门进行。比如法律咨询部门、财务部门、IT服务部门等都可以以外包形式转移给其他专业服务机构。而这些部门的员工将从公司中分流出去。“其实，‘五大’等著名的大型企业都已经在运用这种办公方式，而国内的一些跨国企业也在今年开始尝试。”一位业内人士透露。 　　而这一模式的直接后果，就是跨国企业对办公面积需求的减少。上海市决策咨询专家董锡健曾经提供给记者一组数字，在未来几年内，有三分之一的白领和五分之一的蓝领将在以家为单位的社区周围工作。在他看来，当现代家庭工业发展起来的时候，对于办公楼的需求将进一步萎缩。