高涨幅、低空置率仍为今年第一季度上海办公室租赁市场的主旋律。最新发布的天地行研究报告指出，与2005年全面火爆的上海办公楼市场行情不同，2006年初，办公楼租售市场开始出现两极分化。上海办公楼租赁市场向好的同时，销售市场在供应量不减的情况下，开始出现销售速度放缓的迹象。

　　各大咨询公司提供的研究报告均达成共识：今年上海办公楼租赁市场仍将延续去年大热行情。特别是受2006年中国对外资开放金融市场的影响，外资金融机构在中国加速扩张，甲级办公楼成为市场追逐的“香饽饽”，也引发了甲级办公楼提前预租、冠名权交易的热潮。

　　天地行数据表明，目前上海六大板块的办公楼平均租金为0.82美元/平方米/天，较上季度上涨2.7%，较去年同期上涨19.1%，而空置率则降至6%。三个次中心商务区的办公楼平均租金为2.82元/平方米/天，较上季度上涨2.8%。天地行研究部预测，随着2007年中国银行业全面对外开放，更多的专业服务类、金融类公司的涌入和集聚，甲级写字楼租金压力会进一步放大。2006年六大区域的甲级写字楼租金将平均上涨10%到12%，甲级写字楼供不应求状态将继续至2007年才会有所缓解。

　　从2006年初开始，六大板块租金平均上涨0.02美元/平方米/天，涨幅为2.7%。租金水平最高的仍是淮海路沿线、南京西路沿线、陆家嘴地区三大区域。而涨幅最大的则依次为淮海路沿线、徐家汇地区、陆家嘴地区。其中淮海路沿线白金大厦、淮海国际广场的推出和陆家嘴汇亚大厦、上海银行大厦的上市，分别成就了区域的高涨幅；而徐家汇地区租金高涨幅，则是由长期供不应求的市场需求所决定的。

　　陆家嘴。作为金融贸易区，陆家嘴集聚了众多国内外知名金融机构，入住行业以金融投资类企业为主，此外还有物流商贸、咨询服务类企业，写字楼平均日租金在0.84美元/平方米/天左右，较上季度上涨2.4%。在汇亚大厦入市、上海银行大厦开始预租等供应量增加的情况下，陆家嘴区域的空置率仍控制在10%以下，显示出本区域强劲的吸纳力。

　　淮海路沿线。作为商业集中地区，淮海路聚集了众多咨询业和服务业企业。随着白金大厦入市，淮海国际广场开始预租，两大顶极楼宇再次推高淮海路沿线办公楼租金，致使本区域的办公楼日租金达到0.99美元/平方米，较上季度上涨6.5%，涨幅位列六大区域之首。其中嘉华中心目前已处于满租状态，本季度平均租金降为1.1美元/平方米/天。

　　南京西路沿线。因其浓郁的商务气氛加上地处二号线沿线优越的地理位置，南京西路成为大型跨国企业办公的首选。入住企业以制造业、商贸业、服务业为主。一季度以来租金总体变化不大，平均日租金为0.88美元/平方米，较上季度上涨1.1%，涨幅为六大区域之末。梅泰恒、嘉里中心、上海商城日租金1-1.5美元/平方米，空置率在1%-5%之间。其中上海商城以1.62美元/平方米/天的租金位居全市首位。恒隆广场二期预计将在今年年底竣工，上市后一方面将缓解本区域办公楼需求，另一方面也将提升本区域的整体租金水平。

　　人民广场及外滩。人民广场及外滩占据了人文环境及地铁1、2号线的换乘枢纽优势，入住行业以金融、保险、证券、贸易为主，平均日租金为0.81美元/平方米，较上季度上涨1.3%。作为区域最高价的来福士广场租金略有回调，为1.4美元/平方米/天；海通证券大厦的日租金则首次突破1美元/平方米，跨入高价行列；天安中心附近的廖创兴金融中心近期即将入市，预计租金为1.2-1.5美元/平方米/天，届时将拉升本区域的整体租金水平。

　　徐家汇区域。得益于成熟的商业氛围、便利的交通，入住企业以与商业相关连的行业为主，包括IT、服装、餐饮、贸易、广告、投资咨询、证券、保险等。平均日租金达到0.72美元/平方米，较上季度上涨2.9%，涨幅位列全市第二。而世纪商贸广场、华尔登广场、港汇广场等区域内几大高价位办公楼均呈满租状态，反映了本区域对高档办公楼的需求旺盛，而缺少顶级办公楼也是目前徐家汇区域面临的最大问题。

　　虹桥开发区。作为最早的办公商务区，虹桥开发区以其成熟的办公环境吸引了众多跨国公司和台商企业。入住行业以制造业、贸易、科技为主，平均日租金居于六大区域最低水平，为0.70美元/平方米/天，较上季度略有上涨，涨幅为1.4%。本区域的租金水平整体不高，主要集中在0.55-0.7美元/平方米/天，仅有国际贸易中心的租金突破1.0美元/平方米/天。目前有不少销售型办公楼供应，随着后市这些销售型办公楼转向租赁市场，将有望拉升本区域租金水平。