税收覆盖房产交易全部链条

　　上海财经大学教授胡怡建说，房地产价格的高涨使财富快速增长，房屋持有者从房屋的升值中得到了收益，就可通过税收手段进行调节；如果对开发商征税，影响的主要是供给；对买卖过程征税，则影响需求；对持有过程征税，将会对投资需求有一定的抑制。如开征物业税，就意味着政府的税收将完全覆盖房地产的“开发———交易———保有”等全部环节，显示了税收手段的成熟。

　　今年年初，有一“中国购房团”周游了北美大陆后，空手而归。虽然美国房价已经跌落至历史低点，但高额的物业税却成为挡在购房团面前的大山。在美国，拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间，有的甚至可以达到3%。这意味着你花100万美元买房子，每年就必须支付3万美元的物业税给政府，再加上其他的必要税收，在美国“养”房子比买房子更加昂贵。

　　和美国一样，在加拿大，政府对百分之百的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。在法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税。在荷兰，地方政府和中央政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。

　　物业税在不少国家早已开始执行，不同国家的征税方式虽不大相同，但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源，并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。

　　直接影响房地产交易过程

　　“如果多了物业税，投资者买房时就会进一步考虑投资回报的问题，如果能够承受，就会继续投资，如果不能，就可能放弃。”上海中原地产市场推广部总监王芳说，“货币政策更多作用于宏观经济，而税收政策则直接影响房地产的交易过程。物业税将直接增加交易成本，也将从侧面促进楼市健康发展。”

　　这一说法的逻辑是，征收物业税意味着房屋持有成本增加，当这种税率达到一定程度，炒房者就会因为持有成本太高而放弃炒房，拥有多套住房者也会因为持有成本高选择出售大部分房屋，从而造成市场上房屋供应量增加、房价下跌的效果。

　　商品房有着消费和投资的双重属性，消费需求能够撑起楼市的“基本面”，投资需求则对楼市起着“双刃剑”作用：适当的投资能够带动市场真正起飞，但如果有效需求不足而投资、投机现象严重，则将抬高房价、吹大泡沫。近几年出台的二套房贷等政策，就是着眼于抑制楼市投资过度。

　　不过，目前关于物业税的问题毕竟还是处在讨论、“研究”的层面，相关政策细节还付诸阙如。某机构分析师薛建雄认为，政府再提物业税，更多的是释放一种信号，表明不希望投资过热拉高房价，从而影响成交量的回升。

　　业内人士指出，物业税的征收能够增加住房所有者持有成本，能降低投机者的收入预期，但这仅仅是影响房价的一个因素。房价的走向更多地要受到市场供给、需求、宏观经济环境等众多因素的影响。

　　开征物业税应着眼于长远

　　作为可能影响所有购房者的一个全新税种，“有待”开征的物业税引起了市场的无限遐想，也引发了一连串疑问：比如，物业税是否和一次性缴纳的70年土地出让金有重复？一个家庭的首套自住房是否应该免征物业税？中低收入家庭、经济适用房及限价商品房等的物业税如何征收？过往公开或私下持有多套住房的公务员是否认定持有合法？全国所有的住房信息是否已经互联互动并全部登记可查？……

　　王芳举例说，如果持有物业就要缴税，那就几乎涉及所有个体，那么子女为老人买的房子要不要征收物业税？此外，税负跟个人买房多少相关，但目前各地房地产交易系统都不联网，很难查清楚个人在各地总共有多少套房，那又怎么办？

　　客观地讲，目前我国开征物业税仍存在几大障碍，一是民众的认识和接受程度；二是相关法律法规的完善程度；三是具体开征税的技术支持和保障，比如是否具备相应的产权认定、评估能力等等。目前专业的产权认定、财产评估机构在我国就十分缺乏。

　　上海财经大学教授胡怡建说，开征物业税，首先要明确基本指导思想，不要似是而非、遮遮掩掩，也不要过于突出“公平”旗号，征税面要广，但起征点要低；另外，要通过试点逐步推开，让公众有一个接受过程，“不在于当前，而在于长远”。 （记者:叶锋）

　　相关链接

　　世界各地物业税

　　香港：如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。

　　台湾：按台湾地区物业税的征收标准，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%至1.5%。

　　新加坡：由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。

　　日本：日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。

　　韩国：韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。

　　美国：不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。

　　德国：不动产税：根据评估价值的1%至1.5%征收。

　　法国：不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%至30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。

　　瑞典：不动产税，征收额度为不动产税务评估价值的0.5至1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房)，税率为1%，对共同产权型的公寓住宅，税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。

　　意大利：不动产税：按照税务评估价值的0.4%至0.7%。

　　西班牙：不动产税：按照税务评估价值征收(一般低于市场价值的50%)，税率在3%。